退去後の部屋がひどい破損状況!原状回復費用は請求できる?|専門家に無料相談できる賃貸経営Q&Aサイトはお悩み大家さん

←不動産賃貸経営博士
お悩み大家さん トップ > 滞納 退去 > 滞納 退去 原状回復 >退去・敷金トラブル> 退去後の部屋がひどい破損状況!原状回復費用は請求できる?

退去後の部屋がひどい破損状況!原状回復費用は請求できる?

解決済み 回答数:2件
  • 質問者:田舎好人さん
  • 相談日時:2021/05/01(地域:埼玉県)
line
気になった! 619
よろしくお願いいたします。

戸建5棟(日本建築・2DK・家賃3900・敷金10万)のうちの1入居者(30年入居)が退去しました。退去後の状況を修理費用で表現すると、過去の例では30万~60万でした。それが今回150万程です。とにかくひどい破損状況です。

退去精算費用の提出後、敷金診断士に相談して、30年経っているので、「ガイドライン」にあるように残存価値は1円であるから、過失や不注意があっても支払う必要はないと主張しています。

私も敷金診断士に相談しましたが、現場を見ていないせいか、
同じ結論です。

「ガイドライン」を読みましたが、大家に有利な文言としては、 「故意・過失・善管注意義務違反」「耐久年数を超えたとしても継続して使用可能な設備がある」がありますが、

耐久年数後の現存価値をどう判断すればいいのでしょうか?

私は、最小限10%負担を求めたいと考えていますが?
こちらの内容は、2021/05/01時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
関連キーワードから質問回答を見る
【回答会社】
弁護士
弁護士秋山直人
回答日時:2021/05/02

国土交通省原状回復ガイドラインを良く読んでいただきたいのですが,考え方としては,

1 借主に「故意・過失・善管注意義務違反・通常の使用と異なる使用」があり,それにより生じ…

続きを読む
こちらの内容は、2021/05/02時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
関連キーワードから質問回答を見る
ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
コンサルティング
A&P Consulting
回答日時:2021/05/01

木造建築物の耐用年数は22年です。
確かに建物の価値は既にないと考えられますので、原状回復費用の請求は難しいかもしれません。

ただし、建物は22年で棄損するわけではないので、建物そのものを棄損するような故意または過失による損傷は請求できる可能性はあります。
でも仕上げ物に関しては、請求は出来ないと思ってください。

家賃は3900とありますが、39,000の間違いですかね?

【コメント】
ありがとうございました。
 家賃は誤りでした。すみません。

もう少し質問させていただきます。

 入居の時は、内装全て新しくしています。入居者が内装の耐用年数以内に
退去した場合は、残存価値分は請求できるのでしょうか? それとも

耐用年数を超えた建物を貸す場合は、「故意・過失・善管注意義務違反」があっても
建物の構造物の破損以外に「原状回復義務」はないのでしょうか?
それは、法的に「価値のないものを貸して収益を得ている」といった判断なのでしょうか?

最後に、今回記載漏れがありましたが、契約書には「ペット禁止・異変の報告義務」
がありますが、「柱と建具」にかなり激しい傷がありますが、柱は「原状回復」義務
があると思いますが、どんな請求単位になるんでしょうか?

長々とすみません。よろしくお願いいたします。





田舎好人
【コメント】
ガイドラインをよく読めと言われているようなので、そうしてください。
ただ、実際には(裁判で)それだけで判断されません。居住年数は非常に重要な判断要素になりますし、耐用年数についてもかなり考慮されてしまいます。

取りあえず質問に回答します。

> 入居の時は、内装全て新しくしています。入居者が内装の耐用年数以内に退去した場合は、残存価値分は請求できるのでしょうか? それとも耐用年数を超えた建物を貸す場合は、「故意・過失・善管注意義務違反」があっても建物の構造物の破損以外に「原状回復義務」はないのでしょうか?

その方は30年住んでいたのではないのですか?
火災保険でも同じ判断がされることがありますが、再調達価格ではなく現存価値で計算されます。善管注意義務違反があろうがなかろうが、既に既存していてもおかしくない年数を経ていると判断されることがあり、その場合は請求しても認められません。

>それは、法的に「価値のないものを貸して収益を得ている」といった判断なのでしょうか?

そういうことになるかと思います。

>今回記載漏れがありましたが、契約書には「ペット禁止・異変の報告義務」がありますが、「柱と建具」にかなり激しい傷がありますが、柱は「原状回復」義務があると思いますが、どんな請求単位になるんでしょうか?

その人がペットを飼っていなかったとしらばっくれられたときに、ペットを飼っていたことを立証しないといけません。その証明が出来て、契約違反があったとなれば損害賠償請求ができるかと思います。ただ・・・・建具の耐用年数は建物に準ずるので、柱の修繕費は認められるかと思いますが、それ以外は難しいかと思います。
A&P Consulting
【コメント】
ありがとうございます。

ペットに関しては証拠がありますから、損害賠償の請求ができますが、
柱1本の交換が認められないようであれば、裁判しても意味がありません。

すみません。前回の質問に表現不足がありましたので。よろしくお願いいたします。

「耐用年数(22年)を超えた建物の内装や設備を新装し賃貸したところ、すぐに入居者がきまりました。そして3年後に退居しました」このような場合、入居者に「善管注意義務」違反があった場合、「内装や設備(耐用年数5,6年)」のため「原状回復義務」があるのか?それとも建物自体が耐用年数を超えているので「原状回復義務」は無いのでしょうか?


よろしくお願いいたします。 
田舎好人
【コメント】
柱は傷がつけられたのなら補修までは認められる可能性があります。でも交換までは認められないです。

交換をした内装や設備に関しては、交換をした時からの耐用年数で考えます。交換時にゼロにリセットされると思ってください。
例えば、築30年の建物でも入居者が入る直前にクロスを貼り替え、3年後に退去された場合は残り3年分の価値がクロスにはあることになります。

相談した先が悪かったのではないでしょうか?
敷金診断士は、一般社団法人が行っている民間資格なので知識のレベルには個人差があるでしょうし、疑いもあります。
A&P Consulting
【お礼】
長い期間お付き合い頂き、本当にありがとうございました。

古い借家を持つ大家として勉強になりました。
田舎好人
こちらの内容は、2021/05/01時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
関連キーワードから質問回答を見る

【こんな記事も読まれています】

大家さん・投資家さんのためのセミナー・勉強会・相談会

関連キーワード

[特集]
不動産賃貸経営体験談を大家さんに語ってもらいました
自分だけの生き方を謳歌する賢者への取材対談
大家さんが注意すべき設備故障の対処法について設備メーカーが解説!

認知症対策として注目されている『家族信託』の仕組みとは?

サラリーマン大家さんの確定申告!アパート経営者なら知っておくべき白色申告と青色申告の違いって?

PAGE TOP