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現在木造アパート建築中!未経験なので管理会社にどのような現状報告を受ければいいですか?

現在木造アパート建築中!未経験なので管理会社にどのような現状報告を受ければいいですか?

解決済み 回答数:4件
  • 質問者:kata-yanさん
  • 相談日時:2019/09/19(地域:神奈川県)
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気になった! 640
未経験の素人ですが、単独所有の駐車場を止めて木造アパート3階建てを大阪市内に建築中です。


特長は広めの1LDK,アイランドキッチン、50㎡x12戸、2020/2末引き渡しを受けます。


管理会社に何を問い、解答・報告を受ければ良いか思案しています。


ご教示を宜しくお願い申し上げます。
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【回答会社】
不動産アドバイザー
古東 光信
回答日時:2019/09/20

まず、管理会社へ委託する内容は
①物件の募集条件・募集、契約・その後の建物維持管理(点検・清掃等)ソフト管理(家賃の入金管理や滞納督促・家賃保証)等依頼する内容により報告をもらう内容も違…

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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
日本コミュニティー株式会社
回答日時:2019/09/20

管理会社は完成後の建物の運営を管理する役割で、
建築中の建物を検査する事は専門外です。
建物の建築工事を設計図面通りに施工されているかを検査・確認するのは施工監理者や設計者です。

設計・施工・施工監理が一体で行っている場合、
チェック機構が緩くなる場合があります。
専門知識が無ければチェック出来ませんので、
心配であれば第三者検査を外部に委託するのが
間違いないと思われます。

建築工事中のチェック項目は大きく分けて下記項目です。
①基礎工事
基礎の鉄筋がきちんと入っているか?
コンクリートの強度が適正か?
②躯体工事
土台、柱、筋交い、屋根などの主要構造部
柱の太さが適正か?筋違が入っているか?
金具が緊結されているか?
③防水工事
防水材がきちんと施工されているか?
④断熱工事
断熱材がきちんと施工されているか?
⑤完成検査
図面通りに施工されているか?
建物に傷、床の傾き、設備機器の動作?

また、
施主が現地を度々視察に行くのも大事です。
まず自分の目で確かめるのも大事ですし、
作業員も手を抜きにくくなるものです。

【コメント】
丁寧にご説明戴き有り難うございます。
管理会社とどの様に付き合うのか判りました。
問題を解決するアイデアを相談するパ−トナ-として付き合って行きます。
kata-yan
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【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2019/09/20

入金状況・入居者からのクレーム・建物の不具合・(空き室がある場合は)募集状況などが報告の中心になると思います。一般的には何らかの形で月次報告書が届くと思いますので、それを見ることで現状を把握することができるはずです。

自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.com/
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2019/09/21

不動産の管理会社ということでよいでしょうか?

もっとも、建築会社の施工管理については建築施工管理技士の国家資格を有している代理人がいるはずですので、その人に建築状況の確認をして、不明点があれば聞く、不安な場合は建築会社とは無関係の第三者の有識者(建築士や建築施工管理技士)に依頼して、チェックしてもらうとよいです。

さて、不動産を管理する会社に対してということで回答しますが、おそらく管理まで含めてパッケージで営業されて建築しているのではないですか?もし、地元の工務店などに建物だけ建ててもらって、管理会社は別に探そうと言うのでしたら、ちょっと違いますが、パッケージの場合は、予め管理内容なども契約書で決められていることが多く、あまり自由度はありません。

通常は、入居状況、契約、家賃の入金状況、クレーム、トラブル(近隣含む)、必要な営繕を報告してきますが、初めは入居に関してと家賃の入金状況ぐらいしか報告がないです。
初めに注意したいのは、契約の内容です。
貸し出す人物像に合わせて必用な特約を組むことは非常に重要ですし、万が一のトラブルの際にはあなたに有利になるようにしておく必用があります。つるしの契約書ではなくあなたの賃貸経営方針にあった内容にカスタムしておきましょう。(もちろん合法で有効な契約内容に限ります)
また、入居者の審査基準も先に決めておくとよいです。金さえ払えば誰でもよいのなら別ですが、トラブルを起こしそうな人は出来るだけ排除したほうが安定した賃貸経営が出来ます。仲介会社の「いい人ですよ」と言うのを信用してはいけません。いろいろな面から審査をして条件にあった人に貸し出すようにしましょう。
それと、管理会社に代理権を与えないことです。あくまでも何をするにもあなたの許可が必要であるとキッチリ伝え、それを書面にしておいてください。

賃貸経営は、誰でも始めることが出来ますが、素人とプロの違いがハッキリとしています。残念ながらほとんどの大家さんが賃貸経営の素人であり、間違った経営をしている人が非常に多いです。恐ろしいことに、賃貸経営は短期間で結果は出ないので、「正しい」と思って感覚だけで経営をして、茹で蛙になっている人も少なくないです。
いまだに「建てれば入る」時代の話しや、大幅に盛られた神話のような成功大家のホラ話(本)を信じて、大家業を始める人がいる(多い)一方、私たちのようなプロに相談をしてレクチャーを受けながら大家業をプロとして行っている人(少ない)もいます。どちらになるかは、あなた次第ですので、都合の良い話や裏づけの無い理論を展開する似非プロに騙されないように、自らも学び、対等でなくても構いませんので、賃貸経営に関する法やルールなどを知っておいてください。
もし有能な不動産会社やコンサルタントに出会うことが出来たなら、その縁を大切にして真摯に指導を受けると良いです。ただし、その様な人材や会社は非常に数か少なく、報酬も安くはありません。



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