自主管理している中古物件の募集方法について相談です。｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

よく研究・勉強されており、また自ら業者を回るなど熱心に賃貸経営をされている状況が目に浮かび、ただただ感心するばかりです。
やはり、地方都市の受給バランスは相当崩れているようですね。

ところで、物件を掲載するサイトをお探しのようですが、ホームページも作っておられるようですから、ご自身のサイトに物件情報を徹底的に掲載しＳＥＯ対策を完璧に施すのが良いかと思います。

全国区の不動産ポータルサイトは物件数が多すぎて、なおかつ同じ物件を複数業者が掲載したりと、検索がしづらくユーザーの利便性が少しづつ悪くなっているようです。
こういうポータルサイトの掲載は仲介業者に任せて、自らのサイトの完成度を高める方が良いかと思います。
問い合わせに対する対応や物件案内はさすがにオーナー自らできないので、物件所在地の近隣業者に振れる（やらせる）ような仕組みをつくっておく必要があります。

ちなみに、最近のユーザーはキーワードで物件を検索する傾向にあります。
例えば、「渋谷　ワンルーム」「代々木　賃貸　ペット可」などです。
キーワード検索をするので、必ずしも入口はポータルサイトではないのです。
この傾向に対応して、不動産業者も自社サイトの充実に力を入れております。
さらに、現在は圧倒的に携帯やスマートフォンで物件を探すユーザーが多いので、この部分の対応が不可欠です。

ご参考になれば幸いです。

業者も自社の管理物件を決めるので精一杯なので、一般媒介の物件募集まで手が回らないのが実情だと思います。
無料のホームページ等をご自分で作成し、物件のPRをしてみては如何ですか。
その上で管理会社と相互リンクして、集客率を高め一人でも多くのお客様に物件を見て頂く事で、お悩みが解決できると思います。
参考に私の作ったプログをご覧ください。

福岡の事情は詳しくありませんが、広告料が３ケ月分以上や初期費用の負担というのはいかがなものでしょうか？
そこまで妥協する必要がある物件は相当な築年数や地域が悪い、使い勝手が悪い等でないと中々ありえないのですが・・・。
一般媒介で客付を依頼することが原因ではないでしょうか？
ハッキリ言って、一般なら徒労に終わるケースも多々あるので敬遠されてがちです。
専任で信頼できる所に依頼すると一変すると思いますよ。

賃貸経営のことを熱心に考え、ご自身で何とかできる限りのことを行いたいといいうのはすばらしい考えだと思います。そこを重々理解したうえでアドバイスさせていただきます。
単純に入居者を早く決めたいという目的であれば、下記を行えばすぐに決まります。


●入居者募集は、一般媒介ではなく、専任で頼むこと。

●賃料の設定はその専任の業者と、逐一相談しながら設定すること。

単純にこの二つでＯＫです。



「は？」と思われるかもしれませんが、
入居者を早く決めると言うのは、そんなに難しいことではありません。
大事なのは、その物件が「①相場通りの家賃なのか」と「②どれだけ不動産会社が熱心に募集するか」だけなのです。

残念ながら、現在のオーナー様のやり方だと、一般媒介の段階で「②」はまず難しいです。
賃料の設定の部分は、オーナー様自らが徹底的にリサーチしているということですので、ほぼ合っているのかと思いますが（空き室がほとんど出ないということからも証明）、今後のためにも、信用でき且つ専任で任せられる不動産業者を検討しておくのが良いかと思います。


補足：ちなみに「広告料3ヶ月以上」というのは、無視しても大丈夫な情報です。その方の物件は、単純に賃料がべらぼうに高いだけです。

人口・世帯数が増加している地域ですが、
それ以上の供給が増えていることを伏せた営業トークで、
どんどん新築する業者にはうんざりしてしまいます。

さて、今の経営方針でいくとすると、
仲介業者に頼らずに入居者を見つける仕組みを
作らなければなりません。

すぐに出来ることは、今の入居者さんからの紹介です。
紹介してもらえたら、両者に喜ばれるお礼を用意します。
退去連絡をもらった入居者さんにも、
次に住む人を紹介してくれるように提案します。

また、物件ホームページはお持ちとのことで、
物件に興味を持ってくれる人をいかに集めるかが課題ですね。

方法としてはSEO対策などがありますが競争が激しいです。

そこで、地域ブログで地域情報を発信をすることで、
その地域に住んでいる人、住もうとしている人のアクセスを集めて、
自分の物件のホームページに誘導するのです。


ほかの方法としては、やはり業者に専任募集することです。

ただし、大家自ら他の仲介会社に営業することの許可をもらいます。
別の業者が入居者を見つけた場合は、

専任募集の業者→契約手続きの報酬として
客付けの業者→客付けの報酬として

それぞれ売上げになる仕組みとします。


専任募集の業者とは連絡を密にして募集戦略を練り、
業者しかできないこと（ポータルサイトへの掲載）を依頼します。

ほかの客付営業は、大家自ら動きます。


それぞれ報酬の範囲内でやれることを決めて、
実行して、効果を測定して、
次の行動に反映させていくことで、
目的達成に近づくことでしょう。

広告料３か月分が必要、初期費用も全てオーナー持ちでないと中古物件を紹介してくれないとはどこの業者でしょうか、同じ不動産業者としてはあまり考えられないですね

しかし、ハッピーさんの努力には感嘆致します。

確かに現在、空室はどの地域でも多いのが現状かと思います
大手のポータルサイトでは既に募集していると思いますので

自分でホームページを作るなどの方法もありますが、それで全てうまくいくとは限りません、賃貸募集については魔法のような手段は無いと考えています
現在のハッピーさんの努力や自分でホームページを作成、またブログなどに載せて募集するのも良いでしょうし、そういった小さいことの積み重ねがきっと後々に繋がっていくと思います

又具体的に言うのであれば、生活保護者の募集や学生などに広く募集をするのが効果的かもしれません
例えば、市の福祉課の方に一度挨拶にいってみたり、大学の掲示板にチラシを貼らせて貰えないか交渉してみたり
少なからず少しずつの努力の積み重ねだと思います
がんばってください

都内でも賃貸は苦戦しており地方なら尚更厳しいというのが現状です。
インターネットのサイトにつきましては、どれだけ入居希望者に見てもらっているかという観点で選別なさるのが良いと思います。いくらすばらしいサイトでも入居希望者に見てもらわないことには成約には結びつきません。
まずはお客様が実際にネットサーフィンをなさってみてはいかがでしょうか。
反響数では、アットホーム、スーモ、ホームズが上位を占めます。例えばアットホームに掲載しますとヤフー不動産にも連動し幅広く周知されます。
このようなポータルサイトは宅建業者でなければ掲載できません。そこで信頼できる不動産業者を選択し、専任媒介としてお任せしてはいかがでしょうか。決めなければならないというプレッシャーもかかりますので今まで以上に本気で取組んでくれるはずです。