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非協力的な管理会社の担当者にはどう対応すべき?一般媒介で入居者募集をする場合の注意点

非協力的な管理会社の担当者にはどう対応すべき?一般媒介で入居者募集をする場合の注意点

解決済み 回答数:4件
  • 質問者:まゆぽいさん
  • 相談日時:2019/02/07(地域:富山県)
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気になった! 627
東京都心部の小型RC一棟物件のオーナーです。
管理会社の担当者が変わり、一般媒介を妨害されて対応に困っています(専任媒介の契約はしていません)。

今回、他社経由の入居申し込みの手続に非協力的で非常に困ったため、「それなら、他社さんで決まっても、御社(管理会社)に1か月分謝礼を出します」といったらやっと協力してくれました(前担当者には謝礼など払っていません)。

ただ、前担当者も一般媒介に協力はしていたものの、嫌々だったせいか他社と連絡をあまりとらず、入居申し込みがバッティングして両方キャンセルになったことがありました。

もし、お金を余計に払うことで管理会社が協力的になり、トラブルが避けられるならメリットはあるのかもしれません(でも、お金だけ払って協力してもらえない可能性もありますが)。

さらに現在もう一ユニット募集中の物件もあり、こちらもどうするか悩んでいます。

そこで、専門家の皆様に、このように非協力的な管理会社の担当者には、どのように対応したらよいか、通常こういう場合には皆様はどのように対処されるのかをアドバイスいただけると、非常にありがたく存じます。どうぞよろしくお願いいたします。
こちらの内容は、2019/02/07時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
日本コミュニティー株式会社
回答日時:2019/02/07

管理会社の者です。

現在の管理会社さんは賃貸不動産屋の管理会社でしょうか?
賃貸不動産屋の管理会社は客付けを独占したがる傾向はあります。
賃貸…

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【お礼】
コメントありがとうございます。管理会社にもいろいろあるのですね。たしかに、私のお願いしている管理会社は賃貸不動産系の管理会社です。実は今回は、管理会社の社長に直訴して、担当者を変えてもらうことで当面の問題は解決したのです。ただ、バッティングの問題はまだ解決していません。今後、もしバッティングが解決されないようであれば「賃貸不動産屋ではない、独立した管理会社」も探して行こうと思います。


P.S.:なお、「賃貸不動産屋ではない独立した管理会社」はどのように探すのがよいのでしょうか。要領よく探せる方法はありますか(キーワード検索だと、希望のタイプの管理会社様以外のものがひっかかってきてしまいます)。管理会社一括募集ページから募集し、応募いただいた管理会社の中から一軒一軒条件を見て探す方法しかないでしょうか。もっと要領よく探せる方法はありますでしょうか(検索キーワード等)。

+++++追記です+++++

質問させていただいた件ですが、自分で調べて解決しました。管理専門の不動産会社
はPM(プロパティマネジメント)と呼ばれるようですね。玉石混交のようですが、
とりあえず個別に連絡して、良さそうなら実際に管理物件を見学させていただいて
判断しようと思います。いろいろ教えていただき、ありがとうございました。
まゆぽい
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2019/02/07

管理会社を変えると言ってしまえば簡単ですが、本当にそうする必要があるか全体を考えてみてください。出来ればうまく管理会社を使うほうが良いと私は思います。

出来れば、あくまでもあなた側の不動産会社は管理会社として、管理会社を通じて募集をしてもらうほうが良いです。宅建業法上の仲介手数料については仕組みをご存知だと言う前提で省きますが、他社が入居者を連れてきても、あなたから賃料1か月分+税の費用を出すとし、条件として募集は抱え込まず大手不動産検索サイトに必ず掲載をすることなどをつけたらいかがでしょうか?というか、それがスタンダードな手法です。何も費用を支払わないわけには行かないのはご承知かと思いますが、その出し方の上手い下手で管理会社の対応も変わります。

物件のことを全て知っているのが管理会社です。それを上手く使うのも大家業に必要なことです。

【お礼】
コメントをありがとうございました。管理会社が物件を抱え込まないように、他社が客付けした場合にも管理会社にも1か月謝礼を払うのは「スタンダード」な方法だったのですね、、、。なるほど、よくわかりました。ありがとうございました。
まゆぽい
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【回答会社】
不動産会社
株式会社タキタ産業
回答日時:2019/02/08

管理会社という事は物件の管理をして頂いているという事でしょうか それで仲介は一般という事ですね。
それであれば入退去やリフォームあるいはトラブル処理だけを任せているという事でしょうか?
一般的には専任も含めて管理される場合が多く管理物件としてのメリットが低いのだと考えられます。その為、1か月分謝礼という話が合った時に協力というのはうなづけます。
現在はどこでも物件が足りないというよりは余り気味です。その為、自社で管理している専任物件から決めたいというのが当然です。 専任物件を決められなかったら管理契約を打ち切られるかもしれませんから… なので契約書作成や入退去の立ち合いなどの建物管理の業務のみだと力が入らないのかもしれません。
ただ現在の管理会社の方針でそうなっているのかたまたま担当者がやる気が無いのかがわかりませんので、一度社長又は店長など管理担当者と入居斡旋についてきちんと話をされたほうがよいと考えます。
その結果が、納得いかない場合には管理を他社に変えることも視野に入れても良いのですが、現在と同じことになるかもしれません。
弊社の場合ですが、管理のみで客付けはどなたでも構いませんという管理はお受けしません。
何故なら他社がどのような客付けをするか不明なため余計なリスクが発生しますし、管理業務に支障が出る可能性も高くなります。しかし、建物オーナーさんは部分管理なので管理費を安くしてくださいという要望も出ることが多くなり結果的には良い管理が出来なくなります。

【お礼】
コメントをありがとうございます。

そうです。物件の管理をお任せしていて、月5%ずつお支払しているということです。なるほど、一般媒介では管理物件のメリットが低く、さらに物件が余り気味だから優先順位が低いのですね。

おっしゃる通り、担当者の問題が大きかったようです。社長に思い切って直訴したところ、翌朝には謝罪のメールが届き、担当者が変わっていました。一般媒介も快く引き受けてくれることになりました。

ちなみに、いままでも一般媒介で客付していただいたこともありますが、部分管理だから管理料を安くしろなどと言ったことは一度もありません。他社様に客付していただいた物件も管理会社に管理していただいています(管理料も管理会社に入っています)。問題なくやってきていました。

管理会社も色々あるようですね。今回解決しましたが、色々調べてみたいと思います。どうもありがとうございました。
まゆぽい
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【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2019/02/08

管理会社に依頼する場合は、オーナー代行として入居者募集も含めたすべての業務をお願いするのが一般的です。管理会社としましても業務の担当が分かれているとやりにくいところもあると思います。
本来、入居者募集は管理会社にお任せした方がスムーズに成約する可能性が高く、すべての業務をお任せできないところとは今後のお取引を再考する必要があるように感じます。
一般媒介をなさるのでしたら、自主管理をご検討なさってはいかがでしょうか。

自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.com/
【お礼】
コメントをいただきましてありがとうございます。自主管理という選択肢もあるの
ですね。自主管理オーナーのための不動産会社様までご紹介いただきましてありが
とうございました。

現在、当該物件(都心部)とはかなり離れた地方都市在住のため、自主管理は現在は
難しいかもしれないのですが、将来東京に戻ってくることがあれば、自主管理も選択肢
に入れていこうと思います。どうもありがとうございました。
まゆぽい
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