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一般媒介の方が専任媒介より早く入居者が決まる?各メリットや不動産会社への手数料について

一般媒介の方が専任媒介より早く入居者が決まる?各メリットや不動産会社への手数料について

解決済み 回答数:5件
  • 質問者:ひぃさん
  • 相談日時:2018/10/04(地域:千葉県)
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気になった! 720
最近、マンションオーナーになり一年位になります。
契約書を見直すと管理会社と賃貸専任専属媒介契約を締結しています。
今回、2部屋の退去が決まり、募集をかけているのですが、
この場合、レインズ登録で業者紹介可能にできないのでしょうか?
早く入居者を決めて行きたい場合は、一般媒介で複数で募集をかけたほうがいいですか?複数で募集をかける場合、依頼する各不動産会社への広告費等の手数料はどのようになっているのですか?

現在、お願いしている管理会社とは、まだ共に信頼関係が築けておらず、とても事務的な状況です。
今後は、信頼関係あり、色々話せて報告などがきちんともらえるような関係性に変わっていけるといいなと思っています。

初めての経験なので、良きアドバイスをいただければ幸いです。
よろしくお願いいたします。
こちらの内容は、2018/10/04時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
国土管理 株式会社
回答日時:2018/10/05

国土管理株式会社と申します。回答させて頂きます。

専任か一般か、オーナー様にとっては悩ましい問題かもしれません。

賃貸物件は専任でもレインズ…

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【お礼】
ご回答ありがとうございます。
確認したい回答が得らてよかったです。
これから繁忙期に向かっていく中で2部屋の空室募集がありますので、アドバイス頂いたことを
頭にいれて、管理会社と話し合っていこうと思います。
ありがとうございました。

ひぃ
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
株式会社タキタ産業
回答日時:2018/10/05

管理会社と賃貸専任専属媒介契約を交わされているという事ですが
この契約では特定(現状の管理会社)の不動産会社にのみ依頼し、かつ自分では入居希望者を探せない契約形態を言います。
その為、たとえ建物オーナーであっても他の不動産会社に一般媒介として募集依頼することは出来ません。
一番良い方法は現在の管理会社を通して他の会社に入居についての斡旋をお願いするというのがスムーズです。
それがしにくい場合。あるいは現在の管理会社が他社に物件紹介を依頼してくださらない又は積極的に物件を紹介しないとみられる場合は、契約の解除を行いご自身で管理されるか新しい管理会社に管理のみの依頼をすることになります。
管理会社さんと信頼関係が築けていないという事ですが、まずはきちんとお話をして今後の募集の仕方や物件の客付け会社にどのように紹介をして入居を決めるようにするのかなどを話し合ってみてはどうでしょうか

弊社は千葉とは離れていますが、千葉にオーナーがおられる方の物件をお預かりして
空き室が出ることが決まった時点で修理や清掃について募集の方法等の連絡を入れます。
そのように管理会社様とコミニュケーションが取れるようになればいいですね

【お礼】
ご回答ありがとうございました。
募集の仕方や物件の客付けについてなどを、きちんと話し合いたいと思います。
今後は、管理会社からの報告や連絡、提案などがもらえるよう、まずは、こちらからコミニケーションをとって様子をみることにします。


ひぃ
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【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2018/10/05

本来、本件のご相談を管理会社にできるようになるのが理想です。
一般的に管理を任せている場合は、管理会社からその先の業者に情報が周知されるはずです。
いずれにしましても、長期間にわたり空室が続き何ら説明もない場合は、募集方法に問題があると判断せざるを得ないでしょう。

自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.com/
【お礼】
ありがとうございます。
管理会社との相性みたいなものもあるでしょうか。
もう暫く様子をみて、考えていきたいと思います。
ひぃ
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【回答会社】
不動産アドバイザー
丸山 孝樹
回答日時:2018/11/20

まず、媒介契約には3種類あります。
①一般媒介契約
②専任媒介契約
③専属専任媒介契約

次にレインズへの登録義務ですが、
①は任意(オーナー様次第)
②は媒介契約締結後7日以内、③は媒介契約締結後5日以内、
と宅建業法で定められております。

したがって、専属専任媒介契約が締結されているのであれば、レインズに掲載され、業者に紹介可能となります。
しかし、管理会社が広告費欲しさに囲い込み(※)と言われる昔からの手法をとってしまうと、エンドのお客様に紹介されないケースがあります。
(※)宅建業法上、レインズへの掲載義務があるため掲載するもの、業者からの問い合わせに対しては既に成約物件である旨を伝えることで、専属専任あるいは専任媒介契約を締結している不動産会社以外からはエンドのお客様に物件が紹介されないこと、あるいはそれに似た状況です。

オーナー様にとっては、複数業者にお願いできる一般媒介で募集する方が都合がいいですが、既に専属専任媒介契約を締結しているため、不動産会社に黙って他の業者と一般媒介契約を締結することは今の管理会社に対する背信行為に繋がります。
これが顕在化すると、管理会社もオーナー様を信用されなくなるのでオススメしません。今回の質問でもあるように、信頼関係を構築することを視野に入れておりますので、現状では、今の専属専任媒介契約で一社のみにお願いすることが最善だと思料されます。

ちなみに専属専任媒介契約では、一週間に一度のペースでオーナー様に状況を報告する義務があるので、それが履行されない場合には、今の管理会社を変更する旨を伝えながら管理会社と交渉してもいいと思料します。

なお、複数で募集をかける場合の広告料ですが、広告費の手数料は不動産会社によって異なるため、一概には断言できませんが、通常は1ヶ月であり、早く決めたい場合は2ヶ月や3ヶ月支払うというケースもあり得ます。
しかし、広告料を増やすことと礼金を減らすことは、手元に残る収入は同じなので、礼金を無くし、入居者からの問い合わせを増やすという方法も可能です。もしくは、今回の募集時も広告費を2ヶ月あるいは3ヶ月分支払うとすれば、管理会社も頑張ってれるはずです。

【お礼】
ご回答頂きましてありがとうございます。
とても解りやすく勉強になりました。
この情報を今後に役立てて行こうと思いました。
一つ確認ですが、売買ではなく賃貸の場合も専属専任は、1週間に1回位の状況報告的なものは、義務づけられているのでしょうか?
特に入居者募集をかけている間は、こちらとしても連絡をいただきたいと思っている状況です。
皆様のアドバイスにより、以前よりは、現在の管理会社さんと良い関係性ができてきているのですが、まだ連絡事項等がある場合は、いつもバラバラでその都度初めての方が連絡してくるような感じでしたり何せよ報告や説明などがない事が多く、こちからの発信確認で対応してくれるスタイルになっています。この様な状況ですが、ご縁があってお願いした管理会社さんになりますので、これを機に少しづつでもより良い関係性を信頼関係を築いていければと思っています。
また何か、ご相談したいことがでましたら宜しくお願いいたします。
ひぃ
こちらの内容は、2018/11/20時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産アドバイザー
小澤 慎太郎
回答日時:2018/11/20

レインズ登録は専属専任媒介契約でしたら義務付けられていますので、業者紹介してもらえていると思います。

一般媒介で複数の募集をかけた方が入居が決まる可能性は高くなります。しかし、二股かけている状態なので、不動産屋さんとの信頼関係は築きづらいです。例えばきちんと広告して貰えない場合や不動産屋さんのモチベーション低下に繋がります。
ですので、私個人的には1つの不動産屋さんに絞って募集してもらった方が、いいような気がします。

その場合の手数料や広告費ですが、手数料や広告料は成果報酬ですので、成約した不動産屋さんにお支払いください。

【お礼】
ご回答ありがとうございます。
おかげ様で申込みが入り一部屋決まりました。
暫くは、いまの管理会社さんと向き合い専任で様子をみていこうと思います。
ひぃ
こちらの内容は、2018/11/20時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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