借主からの建物の劣化報告義務はある?購入した二世帯住宅の床に経年劣化で亀裂が!…|専門家に無料相談できる賃貸経営Q&Aサイトはお悩み大家さん

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借主からの建物の劣化報告義務はある?購入した二世帯住宅の床に経年劣化で亀裂が!…

借主からの建物の劣化報告義務はある?購入した二世帯住宅の床に経年劣化で亀裂が!…

解決済み 回答数:4件
  • 質問者:hamaさん
  • 相談日時:2019/03/08(地域:香川県)
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気になった! 613
築22年の二世帯住宅を購入しました。

一階で一世帯・二階で一世帯住む作りになっています。一階が空き家で、二階は賃貸で既に入居者がいました。入居者がいるので、二階の現状は見ることはできない事を了承して購入しました。


今年、外壁・屋根の塗装工事を始めました。

二階はルーフバルコニーがついていて、そこも二階の入居者のみが利用できるところです。工事が始まり、業者さんからルーフバルコニーの床に長い亀裂(60センチ位)が入っていて、亀裂近くの床は踏むとベコベコするといわれました。恐らく建物の中に水が入っていて、バルコニー下の一階の部屋には水が落ちてくるほどの雨漏りはありませんが、雨漏りらしきあとがありこれから業者の方に見ていただく予定です。

バルコニーの亀裂は経年劣化によるものだと思うのでしょうがないものだとわかっています。

入居者の方とは、バルコニーの床の亀裂については一切話しをしておりません。私としては60センチの大きな亀裂で、入居者も日々目にしていたのではと思います。気づかなかったと言われればそれまでかと思いますが・・・。それに入居者が入った時から既にあったといわれれば何も言えません。


賃貸契約の中に[届出事項]建物及び設備が破損又はその恐れが生じたとき。とあります。

もし床の亀裂に気づいていたのであれば、入居者自身が与えたものではなくても、入居者からの建物の劣化報告義務等はあるのではないのでしょうか?
こちらの内容は、2019/03/08時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
日本コミュニティー株式会社
回答日時:2019/03/08

入居者には善管注意義務というものがあります。
賃借物を善良な管理者としての注意を払って使用する義務を負う(民法400条)

入居者には管理責任があり、
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【お礼】
ご回答ありがとうございます。
お返事が遅くなり申し訳ありません。

入居者に確認したところ、床の亀裂には気づかなかったそうです。
これからは、きちんと管理していただくようお願いしておきます。

hama
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2019/03/09

いくつか確認したことがあります。

いつ頃その物件を購入したのでしょうか?
2階についての調査は一切なしだったのでしょうか?また購入は仲介業者(不動産会社)が入りましたか?

借主には善管注意義務といって、持主の立場で借りている物を管理する義務があり、何かあった場合は放置せずに持主に知らせる義務と責任があります。しかし、危惧なさっているとおりで、「気づかなかった」、「知らなかった」といわれる可能性があります。

ただし、売買には仲介業者が入っていたのなら、中を見ることは出来なくとも契約前に不具合の有無を入居者に確認をすることは出来たはずですので、その責任を問うことは出来ます。

もし入居者が知っていて放置していた場合は、修繕費用の一部を請求することは可能です。

【お礼】
ご回答ありがとうございます。
お返事が遅くなり申し訳ありません。

この物件は、仲介業者(不動産会社)をとおして、1年9カ月前に購入いたしました。
物件を購入するにあたって、2階の部屋の状態の確認をしたいことをお願いしましたが、入居者がいる為自分の目で確認は不可能でした。
不動産会社に雨漏りがないかは入居者の方には確認していただきました。入居者の方はベランダの劣化により下の階に雨漏りがするという知識はないと思われるので、この時には屋根からの雨漏りはないということの返事だと思います。

先日入居者の方とベランダの大きなひびについて話ししましたが、気づかなかったと言われました。
今はベランダ全体が経年劣化で小さなひびがいたるところに入っています。おそらく今の入居者が部屋を確認する際にすでにいたるところにひびは入っていたと思われますが、不動産会社から何もいわれていないのでベランダの劣化については気にもとめてなかったようです。なので大きなひびが入っても気にならず、気づかなかったのだと思います。

購入した時から、部屋の中から雨が降った時にしずくが落ちるような音が聞こえていました。二階のベランダの作りや状態がわからなかったので、屋根からの雨のしずくが何かの上に落ちて、ベランダの下の部屋の中に聞こえるのかと思っていました。音の聞こえる辺りを、定期的に天井や壁を見ていましたが雨漏りあとはないのでやっぱり外からの音なのかと思っていました。
塗装屋さんから雨漏りしてませんと言われて、よく見てみたところ、押入れの扉を閉めた時にあたる柱に雨漏りがあることを発見しました。

私自身、ベランダからの雨漏りの知識や雨漏りのチェックが甘かったので、大きな損害ではありますが勉強にはなりました。今回の塗装工事で雨漏りが早く分かったのでよかったとは思います。

入居者の方には、これから管理をきちんとしていただくようお願いします。
hama
【コメント】
購入から1年9ヶ月であれば、瑕疵担保保証の期間を短くする特約を組んでいる契約以外は、瑕疵があることを知ってから1年、購入してから10年は売主に保証を求めることができます。

更に、今回の場合は売主の状況確認が足らなかったとも言えますので、私が買主側の仲介をしたのなら確実に売主側に保証を求める事故です。
株式会社三野 北前店
【お礼】
早速のご回答ありがとうございます。

不動産売買契約書の特約条項に、
「本売買契約は土地建物の現状有形有姿の取引とします。本物件は築年数が20年以上を経ており建物及び建物に付帯する設備については動作不良・老朽化及び経年劣化が発生している可能性があります。よって買主は、建物及び建物に付帯する設備については一切の修繕費等を請求しないことを買主は予び承諾する事とします。」
「売主は本物件の瑕疵担保責任は一切負いません。」とあります。

この条件があるので売主への保証を求めることはできないと思います。

普通の物件であれば、自分の目で見れるのでベランダのひびも亀裂にも気づくことができたはずですが、入居者のいる物件の為、入居者を信じるしかないので今回はしょうがないですね。高い代償を支払うことになりますが、自分にとってはいい勉強になりました。

ご指導ありがとうございました。
hama
【お礼】
ありがとうございました。
hama
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【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2019/03/11

お客様のおっしゃるとおり、原則は入居者が気付いた時点で報告する義務があります。ただ、明らかな設備の不良や雨漏りでない限り、責任の追及は難しいように思います。
一般的には下階からの雨漏り報告や改修工事の際に判明するケースが多いのではないでしょうか。修繕履歴の確認や建物検査のうえ、必要に応じて改修工事もご検討なさってください。

自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.com/
【お礼】
ご回答ありがとうこざいます。
お返事が遅くなり申し訳ありません。

先日入居者の方とベランダの大きなひびについて話ししましたが、気づかなかったと言われました。
今はベランダ全体が経年劣化で小さなひびがいたるところに入っています。おそらく今の入居者が部屋を確認する際にすでにいたるところにひびは入っていたと思われますが、不動産会社から何もいわれていないのでベランダの劣化については気にもとめてなかったようです。なので大きなひびが入っても気にならず、気づかなかったのだと思います。

購入した時から、部屋の中から雨が降った時にしずくが落ちるような音が聞こえていました。二階のベランダの作りや状態がわからなかったので、屋根からの雨のしずくが何かの上に落ちて、ベランダの下の部屋の中に聞こえるのかと思っていました。音の聞こえる辺りを、定期的に天井や壁を見ていましたが雨漏りあとはないのでやっぱり外からの音なのかと思っていました。
塗装屋さんから雨漏りしてませんと言われて、よく見てみたところ、押入れの扉を閉めた時にあたる柱に雨漏りがあることを発見しました。

私自身、ベランダからの雨漏りの知識や雨漏りのチェックが甘かったので、大きな損害ではありますが勉強にはなりました。今回の塗装工事で雨漏りが早く分かったのでよかったとは思います。

入居者の方には、これから管理をきちんとしていただくようお願いします。

建物への管理をするという意識をもっていただくよう、これからは入居者にきちんと管理していくようお願いします。
hama
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【回答会社】
弁護士
あさがお法律事務所
回答日時:2019/03/13

民法 (賃借人の通知義務)
第六百十五条 賃借物が修繕を要し、又は賃借物について権利を主張する者があるときは、賃借人は、遅滞なくその旨を賃貸人に通知しなければならない。ただし、賃貸人が既にこれを知っているときは、この限りでない。

との条文はあります。

通知義務はあります。問題は「修繕を要し」と言える劣化と評価できるかどうかでしょう。

【お礼】
ご回答ありがとうございます。

入居者の方とベランダの大きなひびについて話ししましたが、気づかなかったと言われました。
今はベランダ全体が経年劣化で小さなひびがいたるところに入っています。おそらく今の入居者が部屋を確認する際にすでにいたるところにひびは入っていたと思われますが、不動産会社から何もいわれていないのでベランダの劣化については気にもとめてなかったようです。なので大きなひびが入っても気にならず、気づかなかったのだと思います。

購入した時から、部屋の中から雨が降った時にしずくが落ちるような音が聞こえていました。二階のベランダの作りや状態がわからなかったので、屋根からの雨のしずくが何かの上に落ちて、ベランダの下の部屋の中に聞こえるのかと思っていました。音の聞こえる辺りを、定期的に天井や壁を見ていましたが雨漏りあとはないのでやっぱり外からの音なのかと思っていました。
塗装屋さんから雨漏りしてませんと言われて、よく見てみたところ、押入れの扉を閉めた時にあたる柱に雨漏りがあることを発見しました。

私自身、ベランダからの雨漏りの知識や雨漏りのチェックが甘かったので、大きな損害ではありますが勉強にはなりました。今回の塗装工事で雨漏りが早く分かったのでよかったとは思います。

入居者からの設備の不具合はすぐに連絡はありますが、建物への管理への意識をもっていただくよう、入居者にこれから管理をきちんとしていただくようお願いします。
hama
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