テナントビル明け渡し交渉中に貸主が死亡した場合、土地建物や店子はどうなる?相続人がいないので心配…|専門家に無料相談できる賃貸経営Q&Aサイトはお悩み大家さん

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テナントビル明け渡し交渉中に貸主が死亡した場合、土地建物や店子はどうなる?相続人がいないので心配…

テナントビル明け渡し交渉中に貸主が死亡した場合、土地建物や店子はどうなる?相続人がいないので心配…

解決済み 回答数:5件
  • 質問者:Rockな大家さん
  • 相談日時:2018/10/03(地域:山形県)
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気になった! 661
持ち店舗を区分けして、テナントビルにしております。両親が亡くなり、私が代わりに管理しておりますが、私が死んでしまいますと、誰も相続するものがいなくなります。(少なくとも、私が知る範囲で相続人はおりません。仮にいたとしても、相続放棄する可能性が高いです)
その前に、今の店子さんから明け渡していただき、土地建物の売却を考えております。
長期間家賃未納の店子さんにはすぐに明け渡して貰えますか?

また、毎月、きちんと家賃を払ってくださる店子さんとの話し合いがつかないまま私が亡くなったら、土地建物と店子さんはどうなるのでしょうか。
こちらの内容は、2018/10/03時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2018/10/03

法定相続人も、誰かに贈るという遺言書も残ってなければ、家庭裁判所が相続財産管理人を指定し、官報に相続財産管理人が相続人を探していることが載ります。負債や遺言で財産を受け取ることになっている人がおらず、…

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【お礼】
わかりやすい回答、ありがとうございました。
参考にさせていただきます。
Rockな大家
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
弁護士
弁護士法人丸の内ソレイユ法律事務所 弁護士 阿部栄一郎
回答日時:2018/10/04

弁護士の阿部栄一郎と申します。
将来的なことをお悩みのことかと存じます。
ご質問について、法的観点から回答申し上げます。

1 すぐに明け渡してもらえるかどうか

「長期間家賃未納の店子さんにはすぐに明け渡して貰えますか?」とのことですが、この記載からすると、店子さんは、任意に明け渡す様子はないようですね。
回答は、店子さんが任意に明け渡すことはないとの前提で書かせていただきます。

結論としては、すぐに明け渡してもらうことは難しいです。

店子さんが明け渡しをしない場合、訴訟・強制執行をしなければなりませんが、訴訟には一定程度の時間(長期間の家賃未納の場合には、比較的早期に判決が出るかと思いますが、それでも数か月はかかります。)がかかります。
また、強制執行をするとなると、時間に加えて、さらに費用がかかります(法律上は、退去をしない店子さんに費用を負担させるということになっていますが、回収ができないケースが多いです。)。

上記のように訴訟・強制執行となると、時間、費用、労力がかかります。
ですので、実務的には、悔しいところではありますが、店子さんに対して立退き料を支払ったり、未納家賃を免除(実際には、支払えないことも多いです。)したりして、経済的メリットを与えて、できる限り早めに明け渡してもらうということをします。
ただし、早期に明け渡してもらうために交渉をしていたにもかかわらず、交渉が決裂したというケースもありますので、交渉をいつ打ち切るのかという判断も重要です(早期に明け渡してもらうための交渉によって、解決が長期化してしまうということがありえます。)。

以上のとおり、すぐに明け渡してもらうというのは、非常に難しいかと思います。

2 ご相談者様が亡くなり、相続人がいない(法定相続人がいない場合、法定相続人全員が相続放棄をした場合も含みます。)場合の対応

被相続人(遺産を残す人とお考え下さい。)が亡くなり、法定相続人がいない場合や法定相続人が相続放棄をして法律上、相続人がいなくなった場合、法律上、相続財産管理人選任という手続があります。

相続財産管理人の詳細な説明はここでは割愛しますが、イメージとしては、家庭裁判所から選任された弁護士等が被相続人に代わって(正確には、相続財産が法人となります。)債権債務を整理してくれるとご理解していただければいいと思います。

ご相談者様の死後、相続財産管理人の対応を必要とする利害関係を有する人(ご相談内容からすれば、店子さんが申し立てる可能性があるかと思います。)が相続財産管理人選任申立事件を申立て、家庭裁判所が相続財産管理人を選任して対応するということになります。
ちなみに、相続財産管理人が被相続人の債権債務を整理した後、残った財産がある場合には、同財産は国庫に帰属することになります。


以上が回答となります。
長文となり、失礼いたしましたが、参考になれば幸いです。


【お礼】
回答ありがとうございます。
立ち退きは長引くのですね。
現状、借入金が多いので、未払いの店子さんに当方が違約金を支払って立ち退いてもらうのはうのは現実的ではありませんが…。
Rockな大家
こちらの内容は、2018/10/04時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
国土管理 株式会社
回答日時:2018/10/04

国土管理株式会社と申します。回答させて頂きます。

オーナー様の代でご売却をお考えであれば、地価が上昇基調(場所にもよります)である今が良いタイミングかもしれません。

テナントとの明け渡し交渉に係る費用や心労を考えれば、現状のままご売却されるのも選択肢かと思います。明け渡し交渉が難航するリスクを考えれば、時間的にもその方が良いでしょう。

ご売却の際ですが、媒介を取るために高い査定を出す業者もいますので、よく検討なさって下さい。

【お礼】
回答ありがとうございます。
借入金があるので、売却も視野に入れてみます。
Rockな大家
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【回答会社】
不動産アドバイザー
丸山 孝樹
回答日時:2018/11/20

1.上段の回答

契約形態が定期借家と普通借家により変わります。
定期借家であれば、契約満了とともに明け渡し請求が可能になりますが、普通借家であれば、貸主に正当事由が認められない限り、明け渡し請求ができません。

今回のケースでは普通借家と判断しますが、明け渡しの事由が
①賃料未払いによるもの
②相続時の懸念
の2つあると思料されます。

①について
未払い賃料が3ヶ月以上ある場合には明け渡し請求が可能になります。だからと言ってテナントがすぐに退去する保証はありません。この場合には、裁判などで半年くらい時間がかかります。

②について
上記理由では、正当事由は認められないものと思料します。
したがって、毎月賃料を支払っているテナントには立退料を支払って、立退きに応じてもらう必要があります。


2.下段の回答
家庭裁判所から「相続財産管理人」が選任されて、最終的に国庫に帰属します。
また、相続人が現れたとしてもその相続人が相続放棄をした場合にも同様です。
なお、相続人が現れ、相続した場合には、相続人が賃貸人としての地位を承継します。

こちらの内容は、2018/11/20時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産アドバイザー
小澤 慎太郎
回答日時:2018/11/20

長期未納の場合は、明け渡しは比較的に早いかもしれません。
そもそも、明け渡しして貰わないまま売却してもいいのかもと思います。
その方が、買う側からしたら収入の目途がつきやすいので購入しやすいです。
投資用の物件(中古)は大体入居者が入っている状態で売られています。
また、相続人や特別縁故者がいない場合は、最終的には国の物になります。

こちらの内容は、2018/11/20時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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