シェアハウスの契約違反により強制退去！退去通知は配達証明で送った方が良いでしょうか？｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

【コメント】
戦う主婦大家さん

ご返事ありがとうございます。

まず定期借家契約と普通借家契約の一番大きな違いは、

○ 普通借家契約：契約期間満了となり更新手続きを行わなくても強制的に契約が更新されてしまいます。

○ 定期借家契約：契約期間満了に伴い確実に契約が終了します。

結果、普通借家契約では賃料滞納や入居マナーが悪いなど、契約違反があっても貸主からの解約が簡単に認められない現状になっています。
そこで、定期借家契約にすることにより、契約違反がなければ再契約をする。入居者からすれば再契約してもらう為に契約違反をしない。との期待が出来る契約になります。

定期借家契約において、1年未満の契約と1年以上の契約の違いは賃貸人の期間満了事前通知義務があるかどうかの違いだけです。1年以上の契約の場合は期間満了の1年前～6ヶ月前までの間に通知をしなければ、その終了を賃借人に対抗することが出来ない。（借地借家法第３８条第４項）この通知を怠った場合は、通知の時から6ヶ月経過しなければ、定期借家契約は終了しません。
今回、司法書士さんが1年未満の定期借家契約を勧めた理由は、期間満了の事前通知をする手間を省くためにあるかと思います。

長くなりましたが、今回のケースでは契約違反・用途違反での解約を主張したとしても、今回の賃借人が退去に応じるとは思えず、その場合、法的処置しか方法がありません。法的処置だと費用も時間もかかってしまい現実的ではありません。なので、不本意ではありますが、3ヶ月後の期間満了を待って再契約をしないで退去してもらうのが良いかと思います。

最後に、今回のケースがもし普通借家契約だと契約期間が満了しても自動で更新されてしまう為、ずっと居座り続けられる事が考えられ、費用や時間のかかる法的処置しか方法がなく、賃貸人にはリスクが高すぎました。その事を考えますと、定期借家契約で正解だったと思われます。