入居者からカビのクレーム。この場合契約取り消しや敷金礼金返却しなければいけない？｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

入居当時にそのような状況でなければ、入居後に何か原因が現れたのではないかと推測できます。
その原因が入居者に責任がないようでしたら、家主側で出来る限り改善に努め、それでも解消されなければ解約手続きも一つの選択肢であると考えます。
解約の際は、契約書の解約条項に則ることが原則ですが、一定の費用を家主が負担することで問題がスムーズに解決するものと判断いたします。

ご質問者様へご回答申し上げます。

私は、国土管理の戸井口と申します。

当社でも、今までに入居中のカビ発生によるクレームや退室時の現況確認時に発見したカビ発生状況に関して、問題になることがありますが、大半が賃借人の善管注意義務違反による居室の使用方法が原因である場合が多いです。

まず、ご存じであったら申し訳ありませんが、カビの発生要因は次の通りです。

カビ菌は基本的には常に空中に存在しています。
そのカビ菌が目に見える胞子に成長するためには、温度・栄養分（ほこり・チリ等）・水分・酸素がある必要があります。
日常生活では、カビ菌を成長させるための要素をすべて排除することは不可能です。
例えば、水分・酸素を全くなくすことは不可能です。
カビが発生しやすい場所は、特に水回り（浴室・洗面所・キッチン回り等）周辺が多いですが、窓回りもガラス面に付着する結露によってカビが発生しやすくなります。
また、人の体からも水分を発生しますし、灯油ストーブなども燃焼時に水分を発生します。
したがって、カビ菌が好む水分（湿気）を室内から完全になくすことは出来ませんので、いかに水分を滞留させない工夫を行うかが、カビ発生防止策となります。


ここで、入居者の善管注意義務との関係が出てきます。
入居されている方は、カビを発生させないために換気をこまめにして頂く、結露が発生した場合には水分を拭き取って頂く、またカビが発生した場合には、市販のカビ取り剤でも良いので、発生個所に噴霧するなどして拡大を防止して頂く対策をして頂く義務があります。
カビが発生すれば、入居中に健康被害があったり、退去後はクロス等を張り替える必要がありますので、家主が常に管理することが出来ない貸室内を管理者の注意をもって使用して頂く義務が賃借人にあります。
したがって、カビがひどいと主張してきている賃借人にこのような対策をして頂いているかの確認をなさってはいかがでしょうか。
大抵の入居者は換気をよくしていますと答えますが…。

さて、現実問題としましてカビ発生が酷い場所はどのような場所なのでしょうか。
前述しましたような水回りでしょうか？
雨漏れのご心配もおありのようですが、建物の構造にもよりますが、外壁側に面している場所は断熱材を使用している場合といない場合では、結露の発生度合いがかなり違います。断熱材を使用していない場合には、建物構造上の要因でもありますので、家主の責任も一部発生するかと思います。
また、外壁や天井からの漏水が原因であれば家主は修繕義務が当然あります。（正常に生活が出来る賃貸借物件ではありません）

以上の対策を行っているかの確認と、カビが発生する要因の調査をしっかりとされてから、原因が建物側にあったのであれば賃借人へ迷惑をかけたのですから、話し合いをされる必要があると思います。
敷金は、元来家賃滞納等の賃借人の債務を担保するためのものですから、なにもなければ返金する性質のものです。
礼金や今までに受領された家賃についても原因が家主側にあれば、家主としての考えに基づいて返金すべきかと思います。

原因の解明と入居者がどのようにしてほしいかにもよるでしょう。
以前の入居者の場合はどうだったのか専門業者とよく打ち合わせをする必要があるでしょう。