管理会社の原状回復や家賃滞納分の請求に不満！｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

ビンボさん

こんにちは日本ＡＭサービスの堂下と申します。
早速ですが、ご質問に回答をさせて頂きます。

まず原状回復についてですが、入居当時のダメージ、設備チェックの
確認書等は取り交わしておりますでしょうか。

まずその部分で先方の負担額が適正かどうか、
請求額が適正かどうか判断をして頂けたらと思います。

未納分の賃料は時効があるので、請求せずにいると債権がなくなりますので、
内容証明等の書面で通知をして下さい。

お話をお伺いする限り、管理会社のやる気は感じられませんので、
もし次に賃貸に回すようであれば新たな管理会社さんにこうした部分の対処を
して頂き、新たな入居者の方の管理を行っていただくというのは如何でしょうか。

基本的に退去後の債権回収は管理業務の範疇外だと思います。
少額訴訟（６０万円まで）でしたらお客様自身での申し立ても可能だと思います。
ご不安でしたら、信頼できる弁護士にご相談なさってください。

はじめまして、回答させていただきます。

こうした請求に関してはあまり積極的でない管理会社もたまに存在します。それ以外の業務が忙しくて過去の問題に手をまわしている暇がないと担当者が考えているケースが多いように感じます。

少額訴訟等の法的手段もありますが、手間がかかるため交渉による解消が望ましいです。管理会社にはどういったスケジュールで督促をしていくのかなどの考えを聞き、必ず回収するつもりでいる旨を伝えていくしかないように思います。

今回の件については今の管理会社に対応してもらうしかありませんが、将来的に信頼できない場合には管理会社の変更も検討した方がよいです。

管理会社には現状までどのような対応がされているのか詳しく聞く必要があるでしょう。

納得いかない場合は今後はご本人で対応するか、管理会社を変更するか、弁護士に依頼する等
方針を変更必要があるかもしれません。

既に「解決済」とされているようですが、1点だけ気になる点がありますので、投稿します。
質問者の方だけでなく、これを見ている皆さんの注意喚起になれば幸いです。

質問者の質問文に、
「どうして管理会社は保証人から取り立てないのでしょうか。」
という一文があります。
この疑問に対して、現場の不動産会社の方々から様々な回答がなされています。
その中で、山京ビル㈱の方からの回答の中に次のような指摘がありました。
「基本的に退去後の債権回収は管理業務の範疇外だと思います。」
この指摘が法的にどのような意味を有しているのか、考えてみましょう。

皆さんは「非弁行為の禁止」という言葉を聞いたことはありますか？
これは、弁護士法72条に規定されているもので、弁護士以外の者が「法律事務」を取り扱うことを禁止しています。
不動産会社が退去明渡交渉を行うことは、この「非弁行為の禁止」に該当するとの判断を示した判例（裁判所の先例）もあるようです。
したがって、不動産会社としては、安易に退去明渡交渉を行うことは注意すべきであると思われます。

今回の質問で、質問者が「どうして管理会社は保証人から取り立てないのでしょうか。」という疑問を呈していますが、この管理会社の姿勢を善意に解釈すれば、「非弁行為の禁止」を遵守しているものとも解しえます。
質問者から見れば、頼りない管理会社かもしれませんが、違法行為を強要するわけにもいきませんね。

対策としては、次のようにすべきでしょう。
事後的対策としては、他の回答者が投稿しておられるように、自分で、あるいは、弁護士に依頼して（一定額以下の少額であれば、司法書士でも取り扱い可能）、毅然として請求すべきです。不義理をして逃げる人たちを許してはならないと思いますよ。
そして、事前の対策として、管理会社との間で、「管理会社がどこまで行動するのか」を取り決めておくべきかと思います。もちろん、その際には「非弁行為の禁止」に注意してください。
管理会社の守備範囲を取り決めておけば、オーナーもヤキモキする必要はなくなり、精神衛生上よろしいかと思います。