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賃借人の違反により駐車場が解約に⁈大家として出来ることとは?

解決済み 回答数:2件
  • 質問者:kimmさん
  • 相談日時:2022/03/03(地域:埼玉県)
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気になった! 698
現在、マンションの一室と駐車場の1区画を賃借人にお貸ししている状況なのですが、昨日になって管理組合の代理の方から連絡があり駐車場の契約を解除するという通達がありました。
マンションの部屋自体は所有権はこちらにあるのですが、駐車場に関しては管理組合と私のような大家との間で駐車場を一月幾らで借りる契約をしており、その駐車場を賃借人に又貸しをしていました。
 管理会社に状況を確認したところ、駐車場管理規約上で車の重量についての規定が定められているが、現在の賃借人の車両はその規約に違反しているとの事です。
この案件については去年から問題になっており、管理組合の方からは代理人を通じて何度も当方の物件の管理会社に車の撤去もしくは変更をお願いしたとの事でしたが、管理会社の方には何十回も依頼を出したにも関わらず、賃借人側は何も対応してこなかったという事で、管理組合側も元の契約者である私に対して駐車場の契約解除を通達されてしまいました。
 私、大家側としてはこういったトラブルに関しては去年に一度、管理会社の担当者から通知はありましたが、その後には何の音沙汰もなく、管理組合側から何度も注意があったなんて話は聞いた事がなく、今回の話は全くの寝耳に水のような状況です。
 しかも、このマンションの駐車場は倍率が高く、ここの契約解除される事は所有物件の価値を減らす事を意味しているため、早急に対応する事にし、まずは管理会社側には賃借人には車を2月中に別の場所に移す事を強く申請しました。
しかし、今までの経緯を見るにすぐに賃借人がこちらの申請通りに動く可能性については未知数であり、こちらとしては2月中に賃借人が車を別の場所に移動させなかった場合に備えて対応について考える必要が出てきていると考えています。
(管理会社側も去年から何度も管理組合側から通知が来ているにも関わらず、ほとんど動いていなかったみたいで、仮に動いてもらったとしてもどの程度やっていただけるかは信用できないところがあります)

そこで質問ですがもし2月中に賃借人が今回の事態について何ら是正する動きをなかった場合、大家側としてはどのように行動すればいいのでしょうか?
(個人的には管理会社側は当てにならず、大家である私が自分で動く必要もあると考えており、場合によっては法律的な行動も考えています。この場合は車の立ち退きも視野に入れるべきと思いますが、ネットで調べた限りでは車の立ち退きについての判例や情報について何も見つかっていません。車の立ち退きを法律的・実際的には可能なのでしょうか?)
こちらの内容は、2022/03/03時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
コンサルティング
A&P Consulting
回答日時:2022/03/03

住居と駐車場が別の賃貸借契約になっているのでしたら、駐車場だけ解約するという方法が取れますが・・・一緒の契約としていることが多いので、そこは割愛します。

その前に契約書を…

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【コメント】
>これを理由に、賃貸借自体を解除すると内容証明郵便で通知して相手の出方を見たらどうでしょう。回答には期限を設け、それまでに誠意ある回答が得られない場合は、訴訟をする準備があるとも記載してください。

この件について管理組合側から連絡があったのは今年2月の後半です。
内容証明郵便で期限を設けた書類を送ったとしても、期限はかなり限られているでしょうから難しいと思います。
こういったケースで期間は6カ月~1年は猶予が必要との事です。

kimm
【コメント】
内容証明郵便を誤解なさっているようですが、期限を区切るのは、ダラダラと結果を先延ばししないためです。期限内に誠意ある回答が得られない場合は、訴訟にしますというのがセオリーです。内容証明郵便は、通知した内容を証明できるというだけのものなので、それ以上の力はありません。

入居者との契約書に駐車場があることが記載されている場合、入居者が「契約書に記載されているのに駐車場が使えない!賠償しろ!」と言ってくる可能性が有ります。
バカげたことなのですが、実際にそのような輩はいるので、そんな面倒を避けるためにも入居者に通知することは重要です。

このことで生じる損害の一部は管理会社にもありますので、管理会社にも損害を賠償するよう求めることが出来ます。

損害賠償を求める前に駐車場がなくなることで生じる損害を計算もしないといけません。
具体的には、近隣駐車場との差額や、入居者の募集時に実質でマイナスとなる分を計算するとよいでしょう。

もし、早急に解決できた場合は、ダメ元ですが、管理組合に対処する時間とチャンスをもらえないか?(契約解除の撤回も含む)とお願いしてみたらいかがでしょうか?

駐車場が使えなくなったとしても(裁判所が)その損害を大きく認めることはないとはご承知の様ですので、現状をいかに早く打破するか、管理会社の責任をどう追及するかを考えた方がよいかと思います。

A&P Consulting
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
弁護士
弁護士秋山直人
回答日時:2022/03/03

既に管理組合から契約の解除を通知されているわけですので,今から行動しても,解除を撤回してもらえる可能性は低いのではないでしょうか。

おそらく管理会社としても賃借人にはこれまでも自動車の移動を賃借人に求めていたのでしょうから,賃貸人が直接求めたところで,そう簡単に移動するとも考えにくいところです。

駐車場の契約は解除されたことを前提に,賃借人には車を移動させることを書面で指示し(賃貸人として請求すべきことはしたことを証拠に残しておく趣旨),法的手続は費用がかかりますから,管理組合に任せてはいかがでしょうか。

駐車場契約が解除されたわけなので,不法占拠の状態ですから,管理組合から直接賃借人に対して自動車の撤去を請求できると思います。

駐車場契約が解除されたことによる所有物件の価値毀損については,賃借人に損害賠償を請求することが考えられます。

また,駐車場契約解除に至る過程で,管理会社にも,賃貸人に状況を報告しなかった等の落ち度があったのであれば,管理会社にも損害賠償を請求するとか,管理委託契約を解除することが考えられます。

【コメント】
文章の内容からすると駐車場は諦めて損害賠償を請求する事を趣旨としてお話されているように思えます。

まず一言申し上げたいのですが、駐車場の解約は当方が所有する物件の価値を大きく減らすと質問に記載をしたはずですが、ご理解頂けなかったのでしょうか?

更に仮に損害賠償を賃借人や管理会社に請求すると仮定して、裁判で勝てたとしても請求できる金額は多くはないでしょう。
加えて、損害賠償にかかる時間的・労力的負担に加え、弁護士等の費用も数百万単位でかかります。
しかも駐車場は倍率がかなり高いため、取り戻すのは難しいでしょう。


kimm
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