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トイレ給水管の凍結破損による漏水被害が発生しました。責任の所在と今後の対応はどのように行えば良いでしょうか?

解決済み 回答数:1件
  • 質問者:はるまきさん
  • 相談日時:2020/02/21(地域:三重県)
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気になった! 839
はじめまして新米大家です。
今年に入り両親から貸倉庫1棟の管理を任されました。

転貸借契約ですので管理会社とのやり取りをこれから私が行っていきます。

【物件状況】
倉庫は築24年、鉄骨造、付帯設備はトイレ、給湯、洗面のみ。定期的に管理会社指定のメンテナンスや修繕を遅滞なく行っております。
転借人は事業用として管理会社と契約しており車の販売などを行っています。そちらの契約書については個人情報保護により見せられないとのことです。

【トラブル箇所、状況】
トイレ給水管の凍結破損による漏水被害が発生。

【トラブル経緯】
一日目(金曜日)
午前中にトイレ漏水の旨転借人から管理会社へTELあり、午後には担当者と緊急対応の業者が現場へ急行。漏水拭き取り後追加の漏れがなく水道メーターの回転もないことから排水管の凍結破損の恐れがあること、復旧作業は週明け月曜日になる旨報告を受けました。
その際、担当者からは「水道を止めてしまうとトイレと散水栓がつかえず転借人への営業補償(休業補償)が発生する可能性があるため日中の営業はそのまま行い、終業時に止水栓を止めるよう転借人と話しました」と報告を受けました。
※転借人さんとの間では以前からいざこざが絶えず、過去の問題も担当者、両親それぞれから引継ぎの際に聞いてはおります。
漏水の被害を確認したところ絨毯の一部が濡れたがそれ以外は被害が無い事、クリーニングもしくは交換でも数千円と言われこの日の連絡を終えました。
2日目(土曜日)
昼頃担当者より連絡、漏水があり緊急対応の業者とともに現場へ向かっている。
詳細報告の際に今日はメーターの回転が確認できたので排水管ではなく給水管の凍結破損で間違いない。給水管の凍結破損の場合は火災保険が使えますので保険屋さんを教えてください。あとはこちらで全てやっておきます。と話がありました。
昨日の時点で何とかならなかったのか?という質問にたいしては昨日の時点では何ともできなかった、おそらく中の氷が溶けて再び漏水が起きたという返事でした。
いずれにせよ対応は週明けになる旨、昨日と同じくそのまま(漏水は続いています)営業し終業時に今度は元栓をしめるよう話したことを伝えられました。
その際、私からは水道代の請求はどうなるのか確認しましたが元栓をしめずに営業するのは転借人様ご自身の判断であり管理会社自体にも管理不備はないのでオーナー様にも責任はなく費用もご負担いただく必要はないと言われました。
※土日のため保険担当者がつながらず月曜日に連絡する旨私からメール
3日目(日曜日)
管理会社、転借人ともに定休日
4日目(月曜日)
午前中、保険屋さんと電話をし管理会社担当者へ連絡をしてもらう。
午後、担当者より私へ電話。まずは漏水箇所の特定及び止水が完了したこと
作業時に床穴を二か所あけたが片一方は今後の為に点検口として復旧することを提案されました。それから保険の話に入りますが今回水濡れした箇所ですが絨毯全体、ソファー木製、本棚大木製、については設備賠償で対応可能と保険屋さんに確認が取れましたのでよかったです。後日保険屋さんと弊社で打合せます。といわれました。
この時点で被害が当初の報告から拡大ししていること、そもそも保険を使う必要があるのかと私から疑問を投げかけましたが、その方が丸く収まるというような返答しか得られず、私も止水は完了していたことからひとまず電話を切りました。

その後~現在
上記のような経緯から現在にいたり①管理会社からはトイレの復旧見積もり②保険屋さんからは転借人様の被害請求額が私の元へ届いております。
あれから①については4~5年前に管理会社(前担当者)にてトイレを和から洋式へ交換する工事をしていたことも判明し責任追及しておりますが1.今回の給水管凍結破損と過去の工事は因果関係がない(担当者談)こと2.過去の工事自体ご両親様にも了承を得て工事しているのでオーナーにも責任があるということを言われています。
②についてはその後更に被害が増え(あくまで転借人の自己申告)パソコン二台+中のソフトまで賠償を求められています。

【質問】
今回お聞きしたいのは責任の所在と今後の対応についてです。
①管理会社に管理不備はない=オーナーにも管理不備はない(担当者談)のに転借人が水を止めずに漏水が続き被害が広がった部分をオーナーの保険(転借人は保険加入無※管理会社約款加入義務無)で賠償する必要があるのか?
②そもそも今回の経緯で管理会社の管理不備、落ち度は一切ないのか?
③保険を使うと(転借人への設備賠償を適用するにはオーナーに管理不備がないといけない)オーナーが管理不備を認めたという既成事実が出来上がるのではないか?
④保険は時価にて計算されるので仮に被害額100万に対し50万の保険であれば残り50万をどうするか?結局オーナーが見舞金など追加の費用負担をするしかなくなるのでしょうか?
仮にとことんまで争う姿勢で訴訟まで発展すればやはりオーナー側が不利なのでしょうか?ネットや書籍で調べてみても大体大家側が折れているみたいですので、、

追記:現在、保険金額を試算中ですが、オーナー側に落ち度はないということであれば今なら保険を使わないこともできると保険屋さんからは言われ、管理会社担当者からは保険で対応した方がよいと言われており私も判断がつきかねております。

モラルのある良い店子さんならこちらも好意で保険利用で良いのですが、ちなみに両親は今まで管理会社(転借人含む)の言われるがまま親切心で対応してきておりますので私としては代替わりした今きっちり毅然とした対応を取りたいと考えております。
こちらの内容は、2020/02/21時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2020/03/04

はじめに被害状況を確認した人はどう言っているのでしょうか?
こちらが、被害の拡大をしないために設備の使用中止を求めたいたのに、それを無視して使用を継続して被害が拡大しているのならば、テナ…

続きを読む
【お礼】
ご連絡を頂きありがとうございます。

③その後、実際に漏水被害はあることから保険を使うことで話を進めております。
現在、被害額と保険料も確定、保険会社から転借人へ連絡を取る段階でございます。

①②責任の所在については転借人、管理会社に対し思うところは多々ありますが、おっしゃる通りオーナーである私も積極的に関与していくべきでした。初動が大切であると痛感しております。まずは管理会社と今後の対策を話し合うことから始めていきます。

④一概にオーナー側が不利ということではないとお聞きし安心しました。
今後も保険会社、管理会社としっかり連携を取りながらオーナーとして必要な手続きを粛々と進めてまいります。

最後に
管理会社は何でもしてくれるわけではない。
上記を肝に銘じ私も早く一人前のオーナーになれるよう精進してまいります。
この度は貴重なアドバイスを頂き誠にありがとうございました。
はるまき
こちらの内容は、2020/03/04時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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