サブリース契約で5ヶ月間入金が途絶えています。管理会社、社長とも連絡が取れないがどう対処する?|専門家に無料相談できる賃貸経営Q&Aサイトはお悩み大家さん

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サブリース契約で5ヶ月間入金が途絶えています。管理会社、社長とも連絡が取れないがどう対処する?

サブリース契約で5ヶ月間入金が途絶えています。管理会社、社長とも連絡が取れないがどう対処する?

解決済み 回答数:3件
  • 質問者:Uさん
  • 相談日時:2018/08/31(地域:神奈川県)
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気になった! 644
5年前に物件を購入し、その後転勤となりました。

現在はこの物件の仲介業社に管理等を任せている状態です。かつサブリース契約も行なっていただけるということで、管理会社とサブリース契約も結んでいる状態です。

よって、私の収入は管理会社への貸付により成り立っているものと思います。

2018月4月から入金が途絶えている状況です。管理会社との連絡も会社、社長とも連絡が取れず5ヶ月間未回収です。

管理会社の先の借主が分からない、ひいては管理会社より先の状況が全く把握できておりません。かつ私は転勤により広島在住でなかなか物件の状況を見に行けるような状況でもありません。

このような場合、どのような対処ができるのでしょうか。直接物件に訪問し、借主(いれば)に初めましてで訪問し、状況の説明をして、口座変更を行うとかしか方法はありませんでしょうか?

また私への振込金額は諸々引かれて月9万9千円ですが、金額の妥当性すらも分かりません。
物件は生田駅徒歩10分程度築20年になる物件でファミリータイプの物件です。60平米以上です。

家族がいるので、かなり不安に思っております。

忌憚のない意見、アドバイスをお願いできればと思います。
こちらの内容は、2018/08/31時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2018/08/31

一番良いのは、現状でどうなっているのか現地で確認することですが、すぐにそれが出来ない場合は、全戸に、あなたが所有者であることを証明する書面に写し(登記簿など)を同封し、下記の内容で手紙を出すとよいです…

続きを読む
【コメント】
昨日現場見に行きました。入居者いました。連絡も取れるようになりました。
相変わらず、サブリース業者との連絡は取れませんが…
ネクストアクションはサブリース業者への内容証明郵便の送付による債務不履行での契約解除、転借主様へのレター送付、管理会社の選定でしょうか?
U
【コメント】
先ずは家賃の確保のために、入居者から直接振込んでもらうことです。あなたが受け取っている金額でなく、入居者が契約した金額で振込んでもらってください。

同時に契約書に則ってサブリース契約を解除する手配をしてください。ただ、相手と連絡が取れないとなると任意での契約解除は難しいので、公示送達などを利用し裁判所を通して解約したほうが良いかと思います。

賃貸経営上の法や規則などがよく分からない場合は新たな管理会社を入れるなどの手配をしたほうが良いと思います。特に現入居者は、あなたとの賃貸借契約はないので、これを正しておかないといけません。特約などもあると思うので、プロの力を借りた方が良いでしょう。
株式会社三野 北前店
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
弁護士
弁護士法人 星野・長塚・木川法律事務所
回答日時:2018/09/03

東京都港区の弁護士です。

単なる管理契約だけではなく,サブリース契約も締結していると,入居者とは転貸借契約の関係にありますので,今後,滞納している管理会社をはずすためには,管理会社とのサブリース契約との(原賃貸借契約)を債務不履行解除し,入居者との間で直接の賃貸借契約に切り替えることが必要です。

転貸借のままでも入居者への賃料請求は一応可能ですが,今後,不安定な契約関係が継続してしまいますので,連絡が取れない管理会社とのサブリース契約は,今後の契約関係の安定のために明確に解除しておくのが望ましいと思います。

管理会社が音信不通や行方不明でも解除はできますので,ご自分で難しければ,新しい管理会社か弁護士に相談してみてください。

今年に入ってから,当事務所でも長期間家賃保証付きの一括借り上げサブリース会社の滞納や倒産,行方不明に関するオーナーさんの相談が急激に増えています。
似たような不動産投資のスキームで,サブリース会社が行き詰っている例が多いようです。


※当事務所では家賃滞納による不動産明渡の案件を多く取り扱っております。
ご不明な点等ございましたらお気軽にメールや電話にてお問い合わせ下さい。

参考URL:http://www.chintaikeiei.com/answer/b_hoshino/
【コメント】
コメントありがとうございます。

よろしければもう一つ教えてください。債務不履行による契約解除はどのように行うのが一般的でしょうか。書面を送っても居留守、返信なしであれば契約解除できないのでしょうか?
新しい管理会社の選定で、現業者との契約解除が完了してからではないと受けられないと言われております。
U
【コメント】
賃借人(サブリース会社も含む)が音信不通普通,行方不明,郵便不達の場合でも賃料不払があれば,有効に解除は可能です。

配達証明や特定記録を利用するのが一般的ですが,特定記録すら不達の場合は,別の方法を考える必要があります。

最悪でも裁判を起こし契約終了を判決で確定してもらうことも可能です。

当事務所でも音信不通普通,行方不明,郵便不達のケースを多く扱っていますが,解除だけであればいろいろな方法があります。

あとは,現在の状況次第で,なるべく費用をかけずにやった方がよいと思います。

新しい管理会社は,引き受けてくれるのであれば解除が確定する前でも決めることは事実上可能です。

必要であれば一度ご相談下さい。

弁護士法人 星野・長塚・木川法律事務所
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【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2018/09/03

恐らく、サブリース会社には重大な問題が発生している可能性が高いと思います。
まずは現地を確認のうえ、直ちに法的手続きに着手すべきでしょう。
併せて、入居者へは直接オーナーであるお客様に振込先を変更するよう連絡なさってください。
お客様が直接対応することが困難な場合は、速やかに不動産に精通した弁護士にご相談なさってください。

自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.com/
【コメント】
ありがとうございます。まずは、借主様へのご連絡を行うこととします。
契約解除で骨が折れそうですが…
U
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