12年入居した方へ敷金返還の際、借主過失のドア修繕の妥当な請求金額とは？｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

まず、そのドアの修理費を貸主、借主のどちらが負担すべきかという単純な判断ですが、これは１００％借主（入居者）の負担となります。
理由は、ドアというのは消耗するものではないので、長く貸したからといって勝手に壊れるものではありません。特に今回は犬の仕業と分かっているので、入居者の過失によって修理が必要になったことは明白です。

ただ、リビングドアがどのような物なのか分かりませんが、８万円という補修費用は通常の１枚ドアなら非常に高額です（親子ドアなどはありえる金額です）。化粧板を使ったドアをフルオーダーで作っても半額の４万円以内で取り付けまで出来る地域が多いかと思います。
なので、不動産管理会社の見積内容を確認するとともに、入居者に対して見積金額が不満ならば、扉の造りを指定して他で見積を取ってもらうように求めたらいかがでしょうか？

ただ、これは管理会社が入居者に説明すべきことです。そのようでは管理会社として役に立っていません。

ドアを補修して80000円というのが相当（相場）なのかどうかについては判断致しかねますが、入居者は「12年住んでいて、補修で80000円もするのか？」とおっしゃっているということですね。

原状回復の項目によっては、経過年数（入居期間）を考慮して、年数が多いほど入居者の負担割合を減少させる考え方があります。国土交通省の原状回復ガイドラインでは、耐用年数を6年又は8年として、残価を1円とする計算方法が（ひとつの例として）提案されています。

これをそのまま適用するとすれば、12年入居していたら通常損耗によってドアの価値はないでしょう、ということになってしまいます。

ただ、ご相談の例では、化粧板が剥がれていてその原因は犬ということですから、経過年数による通常損耗があることを前提としても、補修（あるいは取替でしょうか）をしないことには、そのままでは後に貸せないでしょうし、原状回復義務が十分果たされたとはいえないように考えます。このため、ご相談の例では、経過年数を考慮せずに、補修費全額を入居者が負担することが相当ではないかと考えます。

ここは見方が分かれるところだと思われ、「12年住んでいて…」という意見が出ることも理解できなくはありませんが、少なくとも、家主の立場では、（落としどころの見極めは別の問題として）入口では全額入居者負担を前提とした交渉で差し支えないと考えます。

どの程度の家賃の物件であるかは存じ上げませんが、そもそも８万円という見積もりは妥当なのでしょうか。相見積もりを取ったうえで入居者に妥当性を説明することも必要になると思います。


自主管理オーナーさんのための不動産会社

補修80000円が、
相場に比べて高いか安いかは
ドアの状態や剥がれの状況や
補修方法が分かりませんので、
一概には言えませんが、
借り主の言い分である、
12年住んでいて、補修で80000円もするのか？とのことは、
経年劣化や自然損耗などの
減価償却を考慮してほしいのではないかと
推測して、
さとみさんがご質問される
築年数や住んでいた期間、借り主過失を考慮したうえでの
負担割合についてご返答致します。

国土交通省のガイドラインでは、
フローリングを例として記載がございますが、
建具（ドア）も同様に、
補修ということであれば
形式的に経過年数を考慮すると貸し主にとっては
不合理な結果になり、
なじまないと記載されております。
ドアやフローリングは、
補修前・補修後で価値（評価）がかわるものでないし
過失のない貸し主が費用負担を
強いられると考えると不合理としています。

また、
借り主には善良なる管理者としての義務を負います。
来客者が連れてきた犬が原因のキズと明確であることから
今回の補修費用の負担は借り主が100％が妥当と思います。

ただ、補修ではなく、
ドアの交換工事とした場合は、ドアの価値が上昇する為、
経過年数（減価償却）を考慮して、
費用の負担割合を決めるべきとしています。

借り主には、補修費用の負担は100％であること、
補修費用が80000円かかり理由（補修内容）を
明確にしてご説明下さいませ。

過失のようなので支払いされるかは別として請求としては通常のように思われます。
しかし100％請求するかどうかまた、金額的については状況によるので判断は現状を確認しないと判断はできないと思われます。