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一戸建て賃貸を住居権日本語学校として借りたいという希望者。契約書にどんな特記事項を加えたらいい?

解決済み 回答数:4件
  • 質問者:rieさん
  • 相談日時:2015/08/07(地域:東京都)
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気になった! 34
賃貸募集をしている一戸建て住宅に

日本語学校を開きたいと言うカップル(婚約中)の応募がありました。

まだ準備段階だそうです。

この場合住居兼事務所として貸し出すことになりますが、

どのようなことに気を付けたらよいでしょうか?

敷金1か月 礼金1か月で募集しています。

契約書に盛り込む特記事項なども教えてください。

よろしくお願いします。
こちらの内容は、2015/08/07時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
アセットリアルティ株式会社
回答日時:2015/08/03

アセットリアルティの砂野と申します。

定期建物賃貸借(借地借家法38条)とすること。
原状回復について、通常の賃貸借型とするのか、DIY型(個人住宅の賃貸活…

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【お礼】
砂野さま
アドバイスありがとうございます。
不動産会社に確認致します。
消費税のとりきめは通常住居兼事業用物件の場合どのようにされているのでしょうか
仲介業社からは消費税込みにしてもらいたい旨言われており困惑しております。

再度の質問で恐れ入りますが
どうぞよろしくお願い致します。
rie
【コメント】
ご連絡ありがとうございます。

消費税については、実際の使用状況や契約書の文言等で調整しますが、消費税を頂けるのでしたら、そのほうが良いと思います。

文言等については仲介業者がしてくれますので、そちらに確認してみてください。
アセットリアルティ株式会社
【お礼】
ご返答頂きありがとうございます。
不動産仲介業社から電話があり
消費税については 1000万円の利益がなければ申告する必要がないため この場合
賃借人に対し消費税を請求できない旨の説明を頂きました。
事業用物件の仲介は今までなかったそうです。
今ひとつ釈然としないのは そもそも消費税の概念はないので、そこは気にしなくてよいとの解釈なのです。
このまま契約するのも不安があり、
再度の質問で恐れ入りますが よろしくお願いします。
rie
【コメント】
ご連絡ありがとうございます。

rieさんが消費税免税事業者(課税売上高が1,000万円以下)であっても、消費税を請求することはできます。
一方で、賃借人側の経済的負担を考え、税込17.5万とすることも可能です。

どちらの契約も可能ですが、後日疑義が生じないよう、大家側と賃借人側で双方ご納得のうえご契約することを望みます。
アセットリアルティ株式会社
【お礼】
ご回答頂きましてありがとうございます。
消費税が発生するのであれば税込みにはしたくないのです。
ただ 預かっている消費税を申告しなくてよいのでしたら、取る理由はなんでしょうか?
賃借人が家賃を経費で落とし、こちらは居住用の確定申告で、辻褄があわなくて税務署からおたずねが来るとか
そのような理由でしょうか
すみません。
理解不足ですのでよろしくお願いします。


rie
【コメント】
ご連絡ありがとうございます。

消費税について、建物の賃貸借は原則として課税取引なので、消費税を頂きます。
(参考ですが、住宅家屋の賃貸借は非課税取引のため、消費税は頂きません。)
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shohi/6201.htm
これが消費税を頂く理由です。

なお、消費税免税事業者についてはこちらをご参照ください。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shohi/6501.htm
アセットリアルティ株式会社
【お礼】
ご回答頂きありがとうございました。
契約するにあたり不安を残さないようにしたいと思います。大変参考になりました。
ありがとうございました。
rie
こちらの内容は、2015/08/03時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2015/08/04

第三者が出入りすることになるでしょうから、不特定多数の出入りは禁止するなどの取り決めは必要だと思います。また、近隣への配慮も大切です。
教室の規模や講義内容等、具体的な質疑応答のうえ、お客様が納得できなければ審査は通すべきではないでしょう。
消費税の問題もありますので、詳細は依頼している不動産会社にご相談なさってください。


自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.wix.com/sankyobiru
【お礼】
ご回答頂きましてありがとうございます。
これから、詳しい内容が送られて来ますので、よく確認したいと思います。
納得できなければお断りしてもいいとの事で少し楽になりました。
仲介業社はこの家賃で審査を通したので
このままいきたい、大家さんは消費税の申告義務がないので、
今の家賃でよいですよね
という感じなのです。
ためになるアドバイスありがとうございました。
rie
こちらの内容は、2015/08/04時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2015/08/04

住宅と言えども、事業を行うために借りるとなれば、契約そのものが住居用とは異なります。
事業用の場合、敷金も礼金も住居用より多くすることが多いです。また、敷金・礼金とはせずに保証金として多めのお金を預かり、礼金代わりに敷引きをするという手法も多いです。

敷金を多く預かる理由ですが、住居用とは異なり事業用物件は不特定多数の人が出入りするので、どうしても傷みやすく問題も発生しやすいからです。

普通の能力を持った不動産会社なら、住居用と事業用では契約内容が異なる事は解るはずですので、仲介される会社(管理会社?)に相談されて細かく決めるとよいです。

消費税については、頂く方が良いです。税務署の方から聞いた話ですが、事業でもらう消費税は他の物品の消費税として既に払っている訳だから、たとえ消費税を申告する義務がない売上でも、消費税は貰うのが正しいということです。要するに、事業を行う上で、消費税を伴って支出していて、その消費税は納める消費税から控除されるわけですが、消費税をもらわないと、自分だけ消費税を払うことになり、実質マイナスになってしまうのです。

【お礼】
ご回答頂きありがとうございました。
頂いたアドバイスを元に仲介業社と話を詰めていきます。
大変参考になりました。
ありがとうございました。
rie
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【回答会社】
不動産会社
(株)レント・コレクト・エージェンシー
回答日時:2015/08/23

事業内容等よく審査の上納得した上で契約したほうが良いでしょう。
また事業内容により注意すべき点を既存の契約書の特記事項に記載するようにしたほうがよいです。

不動産会社とよく打ち合わせの上対応すべきでしょう。

こちらの内容は、2015/08/23時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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