ハウスクリーニングは借主負担など特別な契約書で入居してもらったのですが・・・｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

犬を飼うということで特別な契約書（不動産作成契約）で入居してもらい、今回退去でその契約に従い請求をしたのですが、原状回復以上ということで契約と違う事になってしまいました。

特別な契約とは、

・消臭脱臭、ハウスクリーニングは借主負担。
・原則的にクロスは張替。
・ペットによるキズは修繕、交換。

などなのですが借主の言い分の原状回復のだと、

・ハウスクリーニングは貸主負担。
・クロスは汚れもあまりないので交換無し。
・ペットによるキズも特に無し。

と言い契約通りになりません。大家としては特別な契約があったから貸したのですが・・・。

ペットの尿でフローリングの半分がシミになり交換なんですが、シミが無い部分も擦れたり少しキズがあったり下地の方も分からないので出来ればクロスの張替はしなくてよいので全部交換して貰いたいのですが無理な事なのでしょうか？
全部と言っても3坪なんですが・・・。

あと、窓ガラスが熱割れで割れたと言うのでガラス屋さんに聞いたところ多分熱割れで原因は分からないと言う事でしたので半分半分で良いと思って請求したのですが払わないとの一点張り。

割れ方を見ると窓用エアコンの形に割れていて、それが一番あやしいのです。

建築屋さんも多分エアコンのせいでしょうということです。
築20年くらいですが一度もこのような割れ方をしたことがないのです。

この請求は無理なことでしょうか？

それと、エアコンの取り付けのためのネジ穴の請求。
カーテンを止めるフックが取れている事を言ったら最初から無かったと言う。取れた跡が残っているにも関わらず。エアコン取り付けのために取った感じです。

入居中は、ゴミを出して置いて下さいと言われれば何度か出してもあげましたし、タイヤを踊り場に置いておいて良いですかと言えば良いですよといい、タイヤを直に置いてあったので跡が着くと思いダンボールを引いて置いてやったのに交換時に外したらしく結局跡が残ってますし、犬をリードを着けないで散歩しているので注意したら「誰がいったんですか！？」と怒った口調で反発したり、犬の毛もアパート回りに塊があり週一回くらい掃除してあげてました（苦情もあり）。

そういうこともあり「もっと良心的になれませんか？」と言ったのですが「何で良心的になる必要がある」ようなことを言ってダメでした。
建築屋さんもあとで呆れてました・・・。

取りあえず今は建築屋さんに見積を書いて貰っています。
多分、全額は無理だと思うのですが、どうすればよいでしょうか？

変な文章があったり、長くなりすみません。

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