賃貸借契約にて10年間住むこと、違反時は残年数の賃料を支払うことなど特約は有効になる?|専門家に無料相談できる賃貸経営Q&Aサイトはお悩み大家さん

←不動産賃貸経営博士
>
>賃貸契約・更新>
賃貸借契約にて10年間住むこと、違反時は残年数の賃料を支払うことなど特約は有効になる?

賃貸借契約にて10年間住むこと、違反時は残年数の賃料を支払うことなど特約は有効になる?

解決済み 回答数:4件
  • 質問者:ちむさん
  • 相談日時:2019/05/21(地域:東京都)
line
気になった! 684
はじめて買った物件の入居募集をしてます。


ペット不可と書いてるのに猫2匹飼えないかと入居希望者から相談がきたので、10年住むなら話は別だけど、と冗談で言ったら食いついてきました。(大家直接募集サイトでのやり取りです)


聞けば一人暮らしとのことなので、結婚など何か変化があればすぐ退去してしまうと思うのですが、、


例えば、賃貸借契約の中に必ず10年住むこと、破った場合は残りの年数の賃料を支払うこと、と特約を入れれば有効になるでしょうか。

そして強制力は本当にありますか?


ちなみに保証会社と連帯保証人は加入必須としてます。
こちらの内容は、2019/05/21時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
関連キーワードから質問回答を見る
【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2019/05/21

定期借家契約として、途中解約の場合のペナルティも契約で決めておくのがよいです。

ただ・・・連帯保証人がいないと途中で逃げられてしまう場合もありますし、定期借家契約は事前に…

続きを読む
こちらの内容は、2019/05/21時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
関連キーワードから質問回答を見る
ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
弁護士
六甲法律事務所
回答日時:2019/05/22

・賃貸借期間について
通常、多くの賃貸借契約が期間を1年として、毎年更新する形をとっていますが、
法律上(借地借家法)は1年以上であればよく、長期は制限はありません。
そのため、賃貸借期間を10年として契約をすることは可能です。
ただし、1年ごとの更新の場合も賃貸人側から更新をとめるには正当事由が必要ですが、
契約期間を10年間とすれば、賃借人に契約違反等がない限り、こちらも10年間拘束されることになりますので、ご注意ください。

・残りの年数の賃料の賠償について
契約において、損害賠償の予定や違約罰として金銭の支払いを条項に入れること自体は可能です。そのため、文言はともかくとして、ご指摘の内容の特約を定めることは可能です。
しかし、それがあまりにも不当な場合には有効となりません。これはケースバイケースになってきますが、前提として賃貸人側が強い立場にあることは考慮されるでしょう。

ただ、もし契約期間を10年とした場合、借主から解約したい申し出があっても、こちらが認めて合意解約しない限り、当然に契約は解約できません。
そうすると、借主が一方的に解約すると言って退去したとしても、契約は有効に続いているので、借主が実際に使おうが使わまいが、毎月の賃料は発生し、なお借主に請求できますので、あまり支障はありません。

これらを踏まえて、具体的にどういう規定にするかというところです。
有効性が問題になることもあるので、特約を入れるのであれば、具体的に弁護士等に面談相談された方がよいと思います。

こちらの内容は、2019/05/22時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
関連キーワードから質問回答を見る
【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2019/05/22

契約期間10年間で中途解約不可とする定期借家契約を締結することで可能ではありますが、実際に回収できるかどうかは不透明です。
ペット飼育可能とするのでしたら、契約時に多めに敷金を預り償却を設定するなど、契約条件を工夫することが望ましいと思います。

自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.com/
こちらの内容は、2019/05/22時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
関連キーワードから質問回答を見る
【回答会社】
不動産会社
(株)レント・コレクト・エージェンシー
回答日時:2019/05/31

双方合意であれば可能だと思いますがそのような条件を了承するのか事前確認をしておくことが必要だと思います。

こちらの内容は、2019/05/31時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。

【こんな記事も読まれています】

大家さん・投資家さんのためのセミナー・勉強会・相談会

関連キーワード

[不動産・法律・相続などの専門家を紹介!]
[特集]
不動産賃貸経営体験談を大家さんに語ってもらいました
自分だけの生き方を謳歌する賢者への取材対談
大家さんが注意すべき設備故障の対処法について設備メーカーが解説!

認知症対策として注目されている『家族信託』の仕組みとは?
賃貸管理 関連記事

PAGE TOP