建物がある土地を売却したい！契約書はなく、亡くなった父が貸しており…｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

意外かも知れませんが、このての問題は非常多いので、貸主、借主双方の相談を受けたことがあります。
まず契約について
一般の方は「契約書がないから契約が無い」と思われる方が多いですが、日本の法律では契約書が無くとも契約は成立します。分かりやすいのが日常の買い物で、買い物は契約書を交わさないで売買（契約）を行っている典型的な例です。契約の成立は、その契約を互いに守っていることが重要なので、賃貸借契約が相続となった場合は振込み履歴や家賃帳の記録などで、その契約金額を確認します。振込まれていない、家賃帳の金額と異なると言うこともある（大家が亡くなった事をいいことに今までより低い家賃を言い出す入居者が居ます）のでそれも確認してください。

次に質問に回答します。
１．賃料アップは、相手が合意すれば出来ます。相手が合意しない場合は、裁判所に賃料の調停を申し込むことから開始です。賃料の場合は調停前置主義と言って、いきなり裁判は出来ません。調停で合意（解決）できない場合に裁判へ移行ができます。
８０坪で３万円/月が妥当か、どうかはここでは判断できませんが、年間賃料が固定資産相当額に満たない場合は、明らかに安すぎです。この場合は、通常の賃貸借ではないので、別の策を取ることができます。
年間賃料が固定資産税額を上回っている場合は、賃料を上げるのは簡単ではありませんが、上回っている額が非常に少ない場合はかかる経費などをしっかりと証拠として示すことが出来れば賃料アップが認められる可能性はあります。

２．こちらも相手が合意すれば可能です。合意が出来ない場合は、正当な理由が必要で、あなたに住む家が無いとか、家賃が支払われていないなどで無い限り、賃貸借契約は解除するのが難しいです。通常は話し合いで、立ち退き料などを支払って解約してもらいます。

土地（底地（建物は他人の所有））を売却したいということでしょうか。
１．賃料（地代）増額請求は可能ですが、増額できるかどうかは諸条件を調査する必要がございます。
２．通常の借地契約の場合、双方の合意がない限り解約は困難です。

自主管理オーナーさんのための不動産会社

こんにちは日本AMサービスの堂下です。
早速ですが、ご質問に回答をさせて頂きます。

契約書がない場合でも改めて契約を交わす事も可能です。
しかしながら退去となると相手があっての事なので、
立退交渉となります。