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定期借家契約時の契約書の手数料が高い!定期借家契約の「自動延長」などで節約できる?

定期借家契約時の契約書の手数料が高い!定期借家契約の「自動延長」などで節約できる?

解決済み 回答数:3件
  • 質問者:ナダちゃんさん
  • 相談日時:2018/04/09(地域:神奈川県)
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【定期借家契約と一般契約】
定期借家契約と一般契約似ついてお尋ねします。

〈1〉定期借家契約だった部屋を、次の募集から一般契約にした場合の問題点は?

女子学生専用のワンルームの大家です。
学生専用でしたのでこれまではずっと定期借家契約でした。
学生さんとしても更新料がないためメリットがあり、問題ありませんでした。
今回初めて空室が出てしまい、卒業進学シーズンが過ぎてしまいました。
このまま一年無駄に空室にしたくないので、一般の女性単身者も含めた形で募集枠を拡大します。

頼んでいる地元不動産屋さんが言うところによると、たとえ一版女性単身者との契約になるとしても、
一般契約では問題が出た時対処できないため、2年毎再契約の定期借家契約にしておくべきだとのことです。
はたして、そうなのでしょうか?
確かに定期借家契約ですと、期限が来て再契約を了解しなければ出て行ってもらえますので、
その点、メリットが大きいことはわかります。
しかしその一方で定期借家契約のシステムは一般にそれほど認知されていないと思いますので、
応募者を獲得しづらいのではないかと心配です。
また、大手不動産業者のサイトで検索一覧表示にする時に、
わざわざ定期借家契約の項目を探してチェックを入れないとリスト表示してこないところもあり、
そのせいでお部屋を探している方の目に留まりづらくなってしまうという問題もあります。
定期借家契約ではなく一般契約で入居していただいた場合、
特殊ケースではなく、現実的で可能性の高いリスクとはどのようなものなのでしょうか?

〈2〉定期借家契約は自動更新にできるか?
一般女性単身者の方が応募されてきたとき、借主の方に定期借家契約を選んでいただくために、
・一般契約   →2年更新で更新料1ヶ月分
・定期借家契約 →2年ごとに自動再契約で更新料なし
という選択肢を考えています。
2年ごとの再契約のときに不動産屋さんに一ヶ月分の契約書作成の手数料を支払うのは、
費用として過大だと思いますので、最初の契約の時に「双方の了解の元に2年ごとに自動再契約」の
文言を入れて、不動産屋さんを間にいれずに処理したいと思うのですが、可能でしょうか?
こちらの内容は、2018/04/09時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2018/04/09

定期借家契約ではなく、普通借家契約で貸したらどのような事態が考えられるのかというと、一般的な2年更新とした場合、春のシーズンを外れての退去となることがあったり、問題がある入居者でも簡単に契約を解除でき…

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【お礼】
ご回答ありがとうございます。
仰っていただいていることはよくわかるのですが、女性単身者のアパートとして考えた場合、一般契約にするデメリットがよくわかりません。

扱って頂いている不動産屋さんは、問題がある入居者が出た場合契約切れで退去してもらえるので、定期借家契約にしておくべきだということを盛んに言うのですが、はたしてそうなのでしょうか?
おつき合いのある他の不動産屋さんに訊いても、的確な答えをいただけません。

現実的には賃貸物件のほとんどは一般契約で定期借家契約はごく僅かな率だと訊いています。
借主貸主の双方に何らかのメリットがなければ、一般契約が大きく普及しているはずはないと思うのですが、違うのでしょうか?

定期借家契約は一定の期間で退去してもらうことがメリットになる場合にはよい選択肢だと思うのですが、一般的に賃貸住宅の運用は、むしろ更新していただき入居定着率を上げるほうがスタンダードなビジネスモデルのように思います。
女性単身者専用のアパートの場合、一般契約と定期借家契約を比較して定期借家契約のほうを優先して選択すべき理由はあるのでしょうか?
ナダちゃん
【コメント】
一定期間で退去させたいとか、賃料を安く設定していてリスクが高い入居者が入りやすいとかでなければ定期借家契約にするメリットはあまりないかと思います。
私が定期借家契約にするよう薦めるケースは、転勤で戻ってくることが予想される場合、生活保護受給者、近いうちに区画整理があるなどの場合で、それ以外は普通借地契約で問題ないと思っています。立地がよくて、すぐに入居者が決まるような場所だと、入居者が短期で出は入りする方が手数料を稼げるのかもしれませんが、それではお客様のためではありません。
お付き合いなさっている不動産屋さんは、普通借家契約になさることに、どのようなデメリットを挙げているのでしょうか?契約解除をしやすいというだけでしたら、考えられるリスクを特約で出来る限りカバーし、保証会社を入れるなどを必須にして対応出来るかと私は思います。
株式会社三野 北前店
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2018/04/10

定期借家契約は満期で終了するため、その都度契約を締結しなければなりません。当然、契約は自動で行うことは出来ません。
また、再契約の際は再契約手数料が発生するケースも多いと思います。
いずれにしましても、貸主にとっては少々相場よりは賃料が下がるものの、立ち退きのリスクが大幅に軽減されますので、改めて定期借家契約のメリットとデメリットを確認のうえご検討なさってはいかがでしょうか。

自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.com/
こちらの内容は、2018/04/10時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
(株)レント・コレクト・エージェンシー
回答日時:2018/04/22

定期借家契約の性質上自動再契約はありません。
定期借家契約のメリット、デメリットを再度検討したうえ対応したほうが良いでしょう。
考え方次第なので不動産会社が定期借家契約以外認めないというのであれば不動産会社の変更も視野に入れたほうが良いでしょう。

こちらの内容は、2018/04/22時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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