定期借家契約の再契約時に対面での書面による説明がなければ通常の賃貸借契約になる?|専門家に無料相談できる賃貸経営Q&Aサイトはお悩み大家さん

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定期借家契約の再契約時に対面での書面による説明がなければ通常の賃貸借契約になる?

定期借家契約の再契約時に対面での書面による説明がなければ通常の賃貸借契約になる?

解決済み 回答数:3件
  • 質問者:タツヤさん
  • 相談日時:2016/11/07(地域:東京都)
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気になった! 800
初めてご相談させていただきます。

不動産会社(上場)に勤めていて、個人でも大家をしています。
今回のご相談は会社の方なのですが、宜しいでしょうか?

商業施設の契約を担当していて、定期借家契約の再契約時に、事前説明及び重説(私は子会社による代理の立場です)を対面でするとこと、借主了承のもと、郵送によって対応しました。代理の場合、契約書、事前説明書ともに顕名としなければならないかと思いますが、現状の書式では貸主名しか記載されていません。

弊社の法務担当より、対面で行わないとリスクがあるので、一度期間を区切って、再契約を締結することが必要と言われています。

これまで郵送のやり取りで問題になったことはありません。

確かに対面で、書面による説明が必要なことは分かりますが、了承の上行った場合でも、訴訟となった場合、普通借との判断になってしまうのでしょうか?

了承した(説明を受けた)→説明を受けていない、ことは確かに証拠になるものはありませんが、これまでの経緯含め、説明を受けたと判断されることはないのでしょうか?

説明書に記名捺印が代表者名でなされていても、対面でしていないことが、説明をしていないことになってしまうのか、お聞きできればと思います。

相手は勿論法人です。

実務上の有効的な話が部署間でできないため、法務部門と前向きな話ができないため、今回相談させていただきました。

宜しくお願い致します。
こちらの内容は、2016/11/07時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
アセットリアルティ株式会社
回答日時:2016/11/07

ご承知の通り、再契約に際して定期建物賃貸借契約に係る事前説明を要します。

この事前説明に過去の契約や再契約の経緯等を以って代替させることは困難ではないでしょうか。
続きを読む

【お礼】
ご回答ありがとうございます。

確かに訴訟になる時は説明してても、言った言わないの問題になりますよね。

今後は対面で担当者のサインをもらうようにしたいと思います。

これだけ定借が数多くなっている今全てが対面とは考えにくいですが、万が一のことを考え、粛々と実行することが必要なのかと思います。

因みに、賃貸なので重要性は低いと思いますが、重説も対面でないと、業法違反で罰則となるのでしょうか?

定借も事務処理だけが増え、お互いが牽制し合う、デメリットも多いような気がします。

ありがとうございました。
タツヤ
【コメント】
重要事項説明については、現在、ITを活用した重要事項説明等に関する検討がなされている最中です。
ご参考ください。
https://www.onayamiooyasan.com/jump.php?6fiyx3
アセットリアルティ株式会社
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
弁護士
ポプラ法律事務所
回答日時:2016/11/08

ご相談とは別の争点に関するものですが、定期借家の成立要件の解釈に関し、最高裁判所が「当該契約の締結に至る経緯,当該契約の内容についての賃借人の認識の有無及び程度等といった個別具体的事情を考慮することなく,形式的,画一的に取り扱うのが相当である。」と指摘している例があります。

借地借家法38条2項では、「あらかじめ、(中略)その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。」と定められています。前記の最高裁判例の姿勢からすると、「面談の機会に説明書面を交付し、それに基づいて面前で口頭説明する」という手順を踏むことが安全です。

ご相談の方法では、「説明」が欠落しているから定借は成立しない(普通借だ)、という主張を誘発する可能性があります。この場合には、普通借と判断される可能性が高いです。実務的にはほとんどの契約でトラブルにはならないでしょうけれども、定借の成立は争われる例が現実にあることも事実です。

テナントが定借についてよく理解している場合でも、再契約の場合でも、テナントの了承を得ている場合でも、「当該契約の締結に至る経緯,当該契約の内容についての賃借人の認識の有無及び程度等といった個別具体的事情」は考慮しないというのが最高裁の姿勢と考えて、手堅い締結手順を遵守することが推奨されます。

テナント側から「分かってるから説明はいらないよ」と言われたにもかかわらず、後日説明の欠落を理由として普通借の主張をされた場合、信義則を理由として、テナントの主張を退ける判断が絶対にないとまでは言えませんが、仮に結果的に勝てたとしても、会社にとっては紛争が生じること自体がリスクです。

【お礼】
お礼が遅くなりましてすみません。

ご説明ありがとうございます。

形式的、画一的というのがポイントですね。

今後はやはり最悪を想定して手順を踏もうと思います。

事務手続きだけ増えて双方担当者は大変ですね。
タツヤ
【コメント】
定借は、商業施設ではリニューアルなどを考えると有用で必須ですが、契約管理を行う担当者レベルでは管理事務がどうしても増えます。契約期間が短期であればなおさらです。このため、実務的には少しずつ手順が緩んでゆくことがあると思います。ですが、万一、普通借の主張が出るといけませんので、疑いの出ないように管理されることをおすすめします。
ポプラ法律事務所
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【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2016/11/08

原則は面前で説明する必要があると思います。ただ、遠方等の事情で困難な場合は、電話などで説明するとともに実印で対応してもらうことが望ましいと思います。


自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.wixsite.com/sankyobiru
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