【専門家が回答】管理会社が独断でペット可物件に！今後の管理と規約追加について｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

入居者はペット飼育可に魅力を感じて入居したのでしょうから、安易に条件を変更することは難しいと思います。
お客様が入居者に対して要望を伝えると共に、入居者の要望も受け入られる態勢が必要になると思います。まずは話し合いの機会を設けるべきでしょう。

ようすけさん

はじめまして。
東京賃貸㈱管理センターの齊藤と申します。

まず、管理会社選定においては信頼関係や業務の正確性が求められますので、
今回の管理会社の犯した件は、大きなことと思います。

ただ、入居者にとっては知りえない話ですので、いきなりの変更は難しいと思います。

先にもありました通り、やはり更新時にペット飼育に関する細則を作成し、
入居者合意のもと、更新へ進まれるのがベターかと思います。
簡単に言えば、ペット飼育の手引きみたいなものでＯＫかと・・・。
ただ、違反した場合の措置は明確に記載されることをオススメします。

港区の弁護士です。

法的な観点からもアドバイスさせていただきます。

旧管理会社が無断で変更したペット可の条件ですが，
①契約書本体にペット飼育可の条項が盛り込まれている
それとも
②契約書とは別の利用規約や利用細則でペット可とされている
のどちらでしょうか？


①の場合は，正当事由がないと従前と同条件での更新拒絶ができないので，借主の同意がないと，一方的にペット不可への変更はできません。

他方，②であれば，契約書本体では，
「乙（借主）は，本契約条項の他，甲（オーナー貸主）が別途定める利用規約を順守する。」
とされていて，ペットの可否は貸主が一方的に定める利用規約で指定する形式になっていることがあります。
この場合であれば，更新時期でなくとも，貸主が契約書に基づく利用規約変更権を行使し，相当の猶予期間を設けてペット不可に変更すれば，借主の同意がなくともペット禁止にする余地があります。

契約上の権利義務がどうなっているかは，管理会社の不動産屋よりも，一度契約書を弁護士に見てもらってアドバイスをもらった方がよいでしょう。

こんにちは。

千葉の賃貸経営コンサルタント『マリブ不動産コンシェルジュ』の石田です。

今回のケースですと、オーナーの意向に反して、許可無くそのような条件が付加されていたわけですね。

であれば、法律的に云々という荒手なことはせずに、
まずは全ての入居者さん宛てに、お詫びの内容と経緯、そして現在発生している諸々の問題を記したお知らせを投函なさってみてはいかがでしょうか？

ペット不可で入居した人にも、ペット可で入居した人にも、まずは現状を知って頂くことが駒を進めるための第一歩になります。

ペット可否については、現時点で即不可にはできませんので、
お知らせには『ペット飼育細則のしおり』を作成する旨をご記入なさってください。


ペット飼育細則には、
・契約時に飼育可で入居し、現在も飼育継続している場合は、１代限りとする。
・飼育不可で入居し、現在既に飼育継続している場合、１代限りとする。
・犬・猫や同等サイズの動物は１匹までの飼育とする。
・飼育に際して入居者は、全ての動物について飼育開始日、種類、数を家主に報告することを義務付ける。
・上記に１つ以上違反した場合や、近隣住民への迷惑行為が発見・報告された場合は、更新の拒否または、賃貸借契約のすみやかな解除を家主の判断の元に履行するものとし、賃借人は拒否・拒絶・損害賠償等一切を放棄することを認め、すみやかに退去に応じるものとする。
・ペット飼育者は必ず、本飼育細則を遵守し、飼育細則および上記に同意したことを別紙覚書にて署名捺印する。


実際の飼育細則は、これよりももっと項目が多いのですが、
ご相談者様用の飼育細則としては、上記をプラスして作成して頂ければ
ご不安点をカバーできるものと思います。


飼育細則の見本は、管理会社さんのほうでもご用意できると思いますので
ぜひご相談なさってください。

無事の解決をお祈りしております。

どのような動物にもよりますので各部屋の状況を確認して対策を考えてはいかがでしょうか？

基本的には難しいと思いますので新しい入居者からペット禁止にして元に戻していくよう検討しては
いかがでしょうか。