築42年のRCマンション、寿命は何年？｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

CHO様

こんにちは、スプレンドキャピタルの山田と申します。
建築士として建築設計や耐震改修工事に従事しておりました。
過去の経験からご回答させていただきます。


⇒個別に調査してくれる会社について

建築設計会社にご相談なさってみるのが一番です。

建物診断をご依頼されれば、外壁・共用部・給排水設備に加え、
ご希望によって既存建造物からコンクリート供試体を取得し、
耐震工事のご提案までしていただけるかと思います。
（実質の調査は外注、耐震工事に関わる構造計算は設計会社）

正式に調査・診断依頼を掛けた場合、数百万円掛かる場合がありますので、
まずは図面を持参し、過去の事例と概算費用を聞いてみてはいかがでしょうか。


⇒各種の経済的寿命について

今まで適宜にメンテナンスされていれば、
外壁や共用部の維持や、給排水設備更新工事も技術が進歩してきておりますので、
築60年位までは十分機能するでしょう。

ただ築60年前後になると、コンクリートの中性化がある程度進んでいるでしょうし、耐震強度が心配です。
また現時点でも地震時にせん断破壊の原因になる短注設計なども考えられます。

CHO様もおっしゃられる通り、建物の個別性が強い部分がありますので、
専門家に一度ご相談された方がよろしいかと思います。


耐震工事を含めますと、投資リターンが圧縮されるのは否めません。

また不動産売買の流通状況を考えると、築42年で上物有の場合、最終出口とも考えられますので、
現時点での売却益と比較し、慎重にご検討なさってください。

今までのメンテナンス状況によっても残存期間は大きく異なります。
基本的に、防水や水回りをしっかり行えば長持ちはしますが、旧耐震基準であることや設備が時代にそぐわないことが安全面や募集の際に問題になると思います。
短期間で入居者に退去してもらうことは容易ではありませんので、その点も含め今から管理会社等の専門家と中長期的な対策を立てることをお勧めいたします。

CHO様
株式会社本郷エステートの櫻井です。ベストアンサーの評価いただきありがとうございます！
年に１，２度　水漏れがあり3社に調べてもらったが原因がはっきりしないお部屋があるとのこと。弊社の管理物件でもありました。　水回りは大変ですよね。　

工務店は施工して改善されない場合のことを考えますので、明らかな原因が分からない限り受けたがらないです。責任あるのでしょうがないのですが・・。

水漏れは外壁か内側（給水・排水管）の2種と判断できそうです。

1.雨の後にでてくる場合は外壁　
2.天候関ない場合は内側と判断できそうです。（A/給水は一定した水漏れ　B/排水は不定期で水漏れ）

1.の場合の具体事例として・・・　6階建の5階部分でしたので、対処療法として足場組まずに手の届く怪しい範囲だけ塗装とコーキングしてもらいおさまりました。　

2.のBの場合・・・　上階のお風呂場のオーバーフローが結局原因でした。
お風呂の水と洗濯機の水を同時に風呂の洗い場に流すなどして　洗い場に水が4センチほどたまり、タイルと木枠の隙間から水が漏れたとが原因でした。長くご入居されている方のキッチン排水なども要注意です。


１．の場合は確証なく作業をしてゆくことも必要なので、施工者さんと管理者との信頼関係が必要になります。いわゆる「怖くていじりたくない」お気持ちの施工業者さんに安心して頑張ってもらえるように駄目な場合もあることを皆さん関係者が共通認識して対処してゆくことが良いと思います。
２．の場合は上階へのヒアリングと現地訪問　管理会社の仕事ですね。使用状況や思い当たる節をちゃんと話してもらわないと解決しにくいと思います。

ついたくさん書いてしまいました。ご参考になりましたら幸いです。

株式会社本郷エステート　櫻井宏和　

現状までのメンテナンス状態と現状によって一概には難しいのではないでしょうか。

今後想定される費用等を想定して中長期的に判断していくのが良いでしょう。