賃貸物件の募集、専任と一般契約について｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

できれば管理をお願いするところに募集も専任でお願いしたほうが良いと思います。その場合、管理会社が元付け（オーナー側）となり、客付け（駅前不動産屋など）がお客さんを連れてくると思います。
すなわち、きちんとした管理会社にお任せすることで、不動産業者へも広く情報が浸透しますので、良い結果になるのではないでしょうか。
レインズに数社が載せている物件は、いずれの業者もその物件の募集に本腰を入れていない可能性が高いかもしれません。

専任と一般、どちらが良いのか、一長一短ありますし物件によっても答えが違いますので一概には言えませんね。

募集情報を発信する立場から言えば、物件の反響や申込み状況などがわかりにくく、リアルタイムに空室確認が取れない一般媒介物件は紹介しにくいです。

また、当社の情報を元に客付け業者に案内してもらい申込みが入った時に、実は他の業者で既に申込みが入っていたなどというケースはよくあります。
その場合、客付け業者にもお客様にも迷惑を掛け、当社の信用にも傷が付きますので繁忙期はどうしても専任媒介優先になります。

私個人的には信頼できる管理業者に専任で依頼するのが結果は一番良いと考えています。

依頼される不動産業者にも【決めたい物件】の優先順位があります。
１．所有物件
２．借上げ物件
３．集金管理物件
４．専任物件
５．一般物件

大手ほど１と２が多いですから、一般媒介では決めてくれません。
逆に昔から存在している地場の業者は広告（インターネット）が弱い。

狙い目はどこかというと
物件の所在する地域で比較的最近出店した【仲介メイン】の業者です。
なぜなら管理物件も少なく、ネット広告にも力を入れています。
ポータルサイトから検索して、掲載物件の多いＦＣ店舗など良いのではないでしょうか。
もちろん専任は必須条件です。

実際、何社かに頼まれて成約率はどのくらい上がりましたか・・・
何社かに一般媒介で頼まれることは、業法上の問題はないのですがあまりお奨めしません・・・
一般媒介の場合自社で成約しなければ、ネットも含めた広告費倒れになってしまう為、多くの業者が入居者の選定まではしません。
その為入居後のトラブルが多く、困っている大家さんが大勢いらっしゃいます。
入居者の選定には十分ご注意ください。

専任媒介と一般媒介の大きな違いはご存知の通り、1社に任せるか複数社に任せるかという事です。

では、実務的にはどう変わるのかというと営業の「やる気」に影響します。専任媒介であればいずれはオーナーさんから業者に報酬が入りますが一般媒介であれば報酬が入る保証はありません。また、一般媒介の場合は複数社に依頼する事により、例えば業者Ａに入居申し込みが入った場合でも業者Ｂにはその情報がタイムリーに回らず入居申し込みが二重に入る等のトラブルになる可能性がございます。ちなみに、一般媒介と専任媒介では世間に出回る情報はあまり変わりません。


営業の「やる気」については広告料1か月分という所でカバーできるとは思いますが、上述した一般媒介である事によるトラブルは報酬がなければ業者からすると徒労に終わるだけになります。最悪、ただトラブルに巻き込まれただけの仕事になりかねません。また、一般媒介といえど若葉様の物件を紹介するために図面を作ったり内覧の段取りを取ったりと一般媒介を受けたからには行わなければならない業務がございます。それには当然人件費がかかります。その為、不動産業者も慈善事業ではないので断りを入れているのではないかと思います。


「専任の会社に遠慮して」と推測されておりますが、不動産業界では自社だけで仕事をする事はできません。各不動産会社が管理している物件情報を公開しあい、情報を共有する事で共存共栄していると言っても過言ではありません。＊「抜き行為」と誤解される事を行い、新たに管理をお願いしたい業者が風評被害を受ける可能性もあります。この様な不動産業者の事情も考慮して頂ければと思います。

＊専任媒介で受けている業者があるにも関わらず他の業者がオーナーさんに便宜を図って専任媒介をとる事。


広告料を出しながら2年以上も空いている部屋があるという事は何かしら原因があるかと思います。
中には広告料を2か月出すオーナー様もいらっしゃられますし（営業のやる気がますます出る）、入居審査の基準等を考えなおしたりする必要があるかと思います。

相談内容を読む限り不動産業に対する印象はあまりよくないかと思いますが、若葉様の役に立てれるようにしっかりと頑張る業者も必ずあります。親身に相談に乗ってくれる不動産業者を見つけて「共に歩む」事が賃貸経営を行う上で必要な事と思います。