退去後、借主と音信不通に⁈合意が取れないまま大家が原状回復工事を行っても問題ない？｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

破損や改装ダメージの原状回復工事を、借主がOKしない場合について質問させてください。

シェアハウスの会社に長年貸していて、3/17に4月末退去の連絡が来ました。
6ヶ月前告知契約でしたので、9/18までの賃料にはOKいただきました。

ただ、原状回復工事を借主側で行うというので、こちらのサイトでご相談させていただいたアドバイスを元に連絡したところ、5/19に上席の方より
・契約終了の9/18まで立ち入らないでほしい
・原状回復の範囲と工事内容の確定、金額の同意がとれるのであれば、工事注文主になることにこだわらない
・双方の業者１社ずつの見積もり
との前向きな返信をいただいて一時はホッとしました。

しかしその後、何度メールしても電話しても、連絡がとれなくなってしまいました。

困ったのは、部屋がかなり荒れて、壊されたり紛失していることです。
ベランダの窓が大きく割れていたり、クローゼットが棚に改装されて扉がなくなっていたり、何かを設置した跡や傷、壁紙もあちこち破れ放題で全面貼り替えが必要、ベランダには枯れ草が伸び放題と、とてもまともな管理をしていたとは思えませんでした。
残置物もありますし、もちろんクリーニングどころではありません。

借主の会社は見積りに立ち入った形跡があり、部屋の惨状を見て逃げているのかもしれません。

こちらの工務店で見積りしてもらい、借主あて原状回復(破損や改装部の修復)約57万円と、こちらで上乗せするリフォーム代は別にしてあります。
工事は1カ月弱かかるとのこと。

このまま連絡がつかないと、とても使用できる状態ではないため、放置すれば9月以降は損害が発生してしまいます。

ところが、このサイトの別の相談例で、「退去後に借主と話し合いがつかず、原状回復工事ができない期間の賃料保証は通りません」とのこと。
となると、合意にこだわらず工事を始めるしかありません。

そこで質問したいのは、次の3点です。
・合意が取れないまま、大家が原状回復工事を行うと、法律違反や賠償金などが発生するでしょうか？
・合意書がとれないままで工事を始めると、9/18までの家賃は取れなくなるでしょうか。
・工事費を相手が払わない場合、少額訴訟で有利に運ぶにはどうすればいいでしょう。

契約書は「乙(借主)は、乙の費用で別紙概要書の範囲で現状回復工事を行います」という文言で、工事注文主についてはあいまいな表現です。

本来、契約終了日には次の利用ができる状態で返還していただくものだと思います。
音信不通で退去後から1ヶ月のリフォーム損失期間を負わされるのも納得がいきません。

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