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保証合意書と家賃保証契約書の関係について!借主から賃料減額の提案があった場合どう対応すればいいですか?

保証合意書と家賃保証契約書の関係について!借主から賃料減額の提案があった場合どう対応すればいいですか?

解決済み 回答数:2件
  • 質問者:ヨシさん
  • 相談日時:2019/08/27(地域:福岡県)
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気になった! 608
同一物件における2つの契約書の関係についての質問


【契約書1】保証合意書 (平成20年5月7日)
内容: 家賃を121,210円(月額)で228回保証する。


【契約書2】 家賃保証契約書 (平成21年8月24日)
賃料 :月額11,2940円、契約期間: 2009.8.1~2011.7.31


サブリース: 甲(私, 所有者)は乙(会社)が第3者に転貸することを承認し、上記賃料を支払う。契約期間:甲、乙両者の合意がない場合には、更新しない。 期間中における契約の解除(第3条):甲は6ヶ月前までに、書面により通知する。


【いきさつ】: 今年の7月まで、契約書2の賃料が振り込まれていた。突然、サブリース料を77,000円に下げる提案をする契約書類がきた。私は、契約書2の存在に気がついてなかったので、契約書1を盾にして、拒否した。会社は、契約書2の存在を提示してきて、賃料増減条項による正当な提案であると主張。私は契約書2の契約期間の延長に合意したことはないと主張。これに対して 会社は、これまで、賃料を受け取ってきたのであるから、暗黙の了解で、期間の定めのない契約が成立しているという。


【質問】

1. 契約書2の解除は、第3条によりできますか。会社の見解: 甲は賃貸人であるから、正当な理由がない限りできない(賃借人である会社はいつでもできる)。契約書2は、暗黙の同意で期間が継続しているだけなので、その他の記載条項は、生きているので、第3条は適用可能ではないでしょうか。


2. もし、契約書2を解約出来たときに、契約書1の効力は復活しますか。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2019/08/27

契約に関係する書類を全て見ないと回答は出来ません。

ただ、基本的に法的解釈で主張が異なるということになるかと思いますので、最終的には裁判所で決着するしかないかと思います。…

続きを読む
【お礼】
答えをいただきありがとうございます。私の考えに、最も近い意見です。
会社側は、逆ザヤ状態なので、サブリース契約を解約することも考えているようです。
契約書2のサブリース契約を解除したときに、契約書1の効力が発生するするのかどうかが、法律的に興味があるところです。法律専門家の意見をお聞きしたいです。
裁判所での調停が不調に終わることはあるのでしょうか。私は、裁判所が必ず妥当な賃料を指示してくるものと思っていました。

10年目にして、賃料下げ交渉が来た理由は、賃貸管理部門が他の会社に売られたからです。
私は、この会社に、6軒の区分所有マンション管理をして貰っています。契約書2のサブリース契約を交わしているのは、あと1軒のみであろうと思っています。会社側は、知らせてくれません。残りの4物件の賃料は、契約書1にのっとって支払われいるので、契約書1が売られた管理会社に、移管されているのは、間違いないようです。
ヨシ
【コメント】
想像ですが、契約書1はあなたが買われるときに販売会社=サブリース会社が、出したものではないでしょうか?「この保証を出すから儲かりますよ。」的な感じであったのでは?
もし私の想像通りでしたら、それを示すメモなどでもあれば証拠となる可能性が有ります。

それと、契約解消についても事前に詳しく正確に確認しておくとよいです。サブリース会社は出来るだけ損失を出したくないと考えて勝手な解釈をすることも有りますので気をつけてください。

調停についてですが。調停委員は証拠などは一切出しませんし、各人が持ってくる証拠を確かめるようなことも有りません。なんとか話しをまとめようとするだけですので、従う責任も義務も有りません。
裁判となっても、裁判所が証拠を出すことはありません。請求を基礎づける事実は原告側に説明する責任がありますので、その内容について証明するのも原告です。
原告の説明に反論がある場合は、それを裏付ける証拠を被告は出せばよいので、そのためにも反論となりうる証拠を集めておくことをおススメします。
株式会社三野 北前店
【お礼】
回答をいただき有り難うございます。

経緯をもう少し詳しく説明します。大手不動産販売会社に勤めていた方が独立したとき、毎月5万円の赤字がでるワンルームマンションを勧めて来ました。このときに、私の他の5軒の物件の賃貸管理をこの会社に委託することを条件に、毎月5万円の損失保障をする契約、買い取り契約、そして、問題にしている契約書1を結びました。
その後、この会社は順調に大きくなり、事業を部門ごとの別会社に分けた。昨年、4月に賃貸管理子会社を他の会社に売り渡した。先ず、最初に問題となったのは、赤字補填契約です。元の親会社と売られた会社のどちらが責任があるかで揉めた。結局、赤字補填契約をこの子会社に移管するのを忘れていたとなり、親会社が支払っています。

契約書2については、私は契約した覚えがありません。何せ、契約書1より金額が下がり、しかもサブリース契約となっています。内容に気がつけば、結ぶはずがありません。しかし、しっかりと私の署名と印鑑が押してあります。多分、何か有利になる点を説明する文面をつけて、郵送で契約書を送ってきたものと思う。このようなことは、以前の会社で経験しており、十分気をつけていたはずなのに、私の不覚です。しっかり覚えているのは、最後に買った物件について、同じ様な契約書が知らないない女性社員担当名で送られた来たことです。不利になると分かったので、担当者に電話で確認して、契約書は作りませんでした。

会社側はサブリース契約を盾に、随分、強気な見解を出しています。私が賃料下げを拒否して、裁判所での調停の不調、もしくは会社側が裁判に訴える可能性あります。今回頂いた回答で、だいぶ気が楽になりました。有り難うございます。弁護士も、サブリース契約を解約する手段として裁判所に持ち込まれるのを待ったらいいと言っています。ただし、費用が気になります。

私の今回の事例が、他の悩める大家さんの参考になればと思い、しつこく質問させていただきました。
ヨシ
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
日本コミュニティー株式会社
回答日時:2019/08/27

【質問】は実際の契約書をみないとお答えできるような内容ではありません。
法律相談所などで相談するのがよいかと思います。

ぱっと見た印象でいうと
建築前に【契約書1】合意書を締結し、
建築後に【契約書2】契約書を締結したってかんじですか?
この場合後から締結した契約書が有効に思います。
【契約書1】を【契約書2】で更新した。
【契約書2】の賃料をずっと受領しているという事がその証明に思います。


サブリース契約というものは不動産業者が儲かるように出来ています。
家主にマンション経営リスクが無いかのように謳い、
一時期に大量に契約件数を増やしましたが、
その大半は将来的に家主が損を被るものでした。
これらは社会問題になり、集団訴訟も行われており、
国交省・消費者庁も注意喚起しています。

質問者様の契約も恐らく同じような話と思います。
不動産業者は最初から損しないように逃げ道を用意した契約書を作っています。
契約時にきちんとした説明もせず家主と契約・捺印をして、
契約書を盾に家賃減額や契約終了などを迫ってきます。
契約書がある以上、契約書通りになってしまい、
業者側の要求が通っているのが現状です。

要するにサブリース契約は非常に慎重しないといけない契約という事です。
後で契約変更されても自己責任という事になりますので、お気を付け下さい。

参考URL:https://www.caa.go.jp/policies/policy/consumer_policy/caution/caution_011/
【お礼】
早速、お返事をいただきありがとうございます。弁護士にも相談しました。
契約書2はサブリース契約なので、契約書にどのように書いてあっても、強行法規の前には、無効のようですね。恐ろしい契約です。会社は、毎月2万円以上の逆ザヤになっているので、賃料下げ交渉が上手くいかないときには、サブリース契約から、一般管理契約に変更してもよいといってきています。売却を念頭に、これでいこうと思っています。

ところで、質問2では、後のサブリース契約が解除になったら、前の家賃保証契約は生きてくることになるのかというものです。これについては、いかがでしょうか。
ヨシ
【コメント】
やはり、契約書をみないとお答えできるような内容ではありません。
契約書を見ていないので、あくまでも私の個人的推測ですが。

最初に合意書を結び、
次に変更内容を契約書にして締結した。
これは前後一体のものであり、契約解除になれば当初の合意も含めて解除になると思います。

契約が無効であれば、最初に遡って合意書が有効になるという事はあると思います。
日本コミュニティー株式会社
【お礼】
追加のお答えありがとうございます。
契約書2を解約すると、契約書1も無効になるとの判断ですね。
契約書2が無効であると主張するのは、無理だと、弁護士は言っています。
ヨシ
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