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飲食店退去による原状回復義務の範囲はどこまで?現賃借人が改装で設置した壁や天井、床など…

飲食店退去による原状回復義務の範囲はどこまで?現賃借人が改装で設置した壁や天井、床など…

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飲食店退去による原状回復義務の範囲について、至急ご回答いただければ幸いです。


前賃借人の飲食店退去後、翌月に入居された飲食店が4月に退去されます。


賃貸借契約書の原状回復義務の項に、


「乙は、本物件の明け渡しにおいて、乙が設置した造作物、設備を乙の費用負担により撤去し、その他設備の破損、損耗、汚れの修繕等による原状回復のうえ本物件を甲に明渡すものとする。」


とあります。


この場合、現賃借人は、前賃借人が残したと明らかにわかる物(厨房、カウンター席、トイレ、レジ台など)以外、現賃借人が改装により設置した造作物全て(壁、天井、床なども)を撤去する義務があるということでしょうか。


また、専門業者による厨房、排水口の油汚れのクリーニング費用も含まれるでしょうか。


どうぞよろしくお願い申し上げます。

こちらの内容は、2019/04/19時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2019/04/20

住宅と異なり、店舗は原状回復の定義が契約の内容や方法で異なります。

前賃借人から現賃借人が居抜きで買い取って入ったのか、前賃借人の残置物があるまま、あなたが貸したのか・・…

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【コメント】
ご回答ありがとうございました。
前賃借人の残置物がある状態で、現賃借人に貸したようです(相続物件であるため、当時のことがわかりません)。前入居者退去時の写真と見比べても、厨房は清掃ができておらず、グリストラップも含め油汚れかひどい状態です。排水口も汚れで詰まっていました。クリーニングは、次の入居者が決まればそこがするでしょう、と言われました。排水口の清掃は、貸主の責任でしょうか。
初心者で、これから勉強という時に対応することになりました。何とかお互いの妥協点を見つけたいと思いますが、立ち合い時の注意点などありましたらアドバイスをお願いいたします。
いつもにこにこ
【コメント】
契約書を確認して、今わかる範囲で請求するしかないです。
正直申し上げると、素人で判断するのは難しすぎるかと思います。勉強をなさりたいのなら、しっかりと判断ができるプロについて学ぶべきです。独学で間違って覚えてしまうほうが厄介です。

排水のクリーニングについては、使えない状態ならば賃借人の負担とすべきで、相手から都合の良いことを言われた時に即時に言い返せるか、少なくとも回答を後日に出来るよう上手く話せないと揉めることが多いです。

上からとものを言うようですが、本件に関しては並みの不動産会社の社員でも難しいのではないかと思います。
株式会社三野 北前店
【お礼】
重ねてのご回答ありがとうございました。
おっしゃる通り、素人の私には太刀打ちできないかもしれませんが、頑張ってみます。(自主管理だったため)
4月末まであと8日間ですが、今日見に行くと、食器、鍋類、装飾品、大量のお酒の空き瓶、裏には油の空き缶ほか冷蔵庫などの大量の残置物がありました。4月中に撤去するように伝えると共に、原状回復の話し合いを進める、という段取りで間違いないでしょうか。

お忙しいところ、初歩的な質問をしてすみません。
また、プロの専門家について学ぶべきと勧められましたが、「プロの専門家」とは、どんな方でしょうか。
よろしくお願いいたします。
いつもにこにこ
【コメント】
退去は鍵を受け取った時点ではなく、少なくとも所有物を全て撤去した状態です。なので、物が残っているうちは家賃が発生することをしっかりと伝えてください。入居者事由の原状回復工事に長い時間がかかる場合は、その間の家賃も損害賠償請求できます。

私が意味しているプロとは単なる宅建士や賃貸不動産経営管理士ではなく、実務をよく理解し関連している法やガイドラインなどを熟知している公認・不動産コンサルティングマスターなどを指しています。

自主管理で行ないたいのならばコンサルティングをうけながら実務を行ないながら学んでいくのが良いかと思います。

なお、公認不動産コンサルティングマスターも一律ではありませんので、得意不得意の他、能力の差もありますので、慎重に選んでください。
株式会社三野 北前店
【お礼】
早速のご回答ありがとうございます。
テナントビルの自主管理は素人の私には荷が重く、管理会社に頼むべきかと思っています。
ただ、今回は自分で何とかせざるを得ない状況になってしまいました。

借主は所有物を残置したまま引き渡し、保証金から差引するつもりかもわかりませんが、
原状回復、厨房設備、残置物処分、グリストラップ及び排水管清掃などの費用が、保証金内に収まらないと思います。話合いによっては、貸主が原状回復工事を発注すこともあり得ると考えています。
その場合、必要な業者の見積もりを取り、総額いくらになるか概算見積もりをして、保証金からどれだけこちらが受け取るかの交渉になると考えています。見積額では借主は納得しないでしょうし、双方何割で間をとるか、ということになるでしょうか。この場合、大変難しい話合いになるでしょうが、何かアドバイスいただけるようでしたら、よろしくお願い申し上げます。

補足:居抜きの飲食店入居希望者を待ったこと、当ビルの立地条件と面積が広いことから、今後飲食店の入居見込みは難しいと考え、汎用性の広い原状回復をしたいと考えました。借主は4月退去でしたが3月末まで営業し、できるだけ少ない工事で済ませたいとの考えでした。このような事情で対応が遅れてしまいました。これも、私がどの程度原状回復を行いたいかを決断し、迅速に行動しなかったことが原因の一つかと反省しております。


いつもにこにこ
【コメント】
お話しを聞く限りでは、知識不足で無駄な気遣いや気回しをし、強く出られる交渉に及び腰になっているのかと感じます。

原状回復は、あなたの見積で納得しない場合は、賃借人が行うことが出来ます。ただし、賃借人が工事を行なう場合はあなたがその物件で収益ができないわけですから原状回復工事期間中の賃料も請求できます。金額の間をとる必要ありません。
話し合いも何も単純な交渉です。
基本的に損害賠償請求ですから、国交省のガイドラインに照らし合わせて賃借人の負担とすべき部分を算出して請求するだけです。相手の主張する金額とあまりにも差がある場合は訴訟で対応するしかありませんが、差が軽微ならばどこかで手を打ってもよいでしょう。

退去に関してあなたと賃借人がどの様な話をしているか分かりませんが、原状回復と所有物の撤去は別の話です。原状回復工事の金額を、可能な限り早く明確にはじき出してトラブルになりづらいうちに請求しましょう。
株式会社三野 北前店
【お礼】
ご回答ありがとうございました。
おっしゃる通り、知識不足、重圧を感じています。
すっきりと整理してくださり、ありがとうございました。
いつもにこにこ
【お礼】
重ねての質問、お許しください。
借主が改装したものを解体した場合、床や壁紙、あるいは建物外壁に屋根をかけて増築された小部屋(無許可だったが黙認の状態)などを取り払ったあと、元の状態に修理する義務は借主にありますか。それとも、取り払ったあとは、むき出しのままで引き渡されますか。元と同じ壁紙、床張りを張りなおす、別のものに取り換えられている入口ドアやサッシ窓も、元通りのものを新たに付け替える義務が借主にありますか。契約書に明記されていない場合、どうでしょうか。
ご回答よろしくお願い申し上げます。
いつもにこにこ
【コメント】
原状回復の名のとおり、貸したときの状態に戻して返してもらいましょう。
特に無許可での工作物などで建物に穴をふさぐなどの修繕が必要となる場合は、原状回復工事の施工計画書を提出してもらい、適切に直すのかをチェックし、必要ならば工事方法に注文をつけることも必要です。
株式会社三野 北前店
【お礼】
早速、ご丁寧なご回答をありがとうございました。
契約書の解釈の仕方が人それぞれのため、難しさを感じております。
いただいたアドバイスを基本として考えていきます。
いつもにこにこ
こちらの内容は、2019/04/20時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2019/04/22

契約内容次第だと思います。
一般的には、前賃借人の造作の所有権は現賃借人に移転していると思われますので、撤去は現賃借人が行うべきでしょう。

自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.com/
【お礼】
ご回答ありがとうございました。
いつもにこにこ
こちらの内容は、2019/04/22時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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