アパート管理会社の契約解除に応じてもらえない!賃料3ヶ月分を支払わないと解約できない?違約金や契約書の解釈について|専門家に無料相談できる賃貸経営Q&Aサイトはお悩み大家さん

←不動産賃貸経営博士
>
>不動産会社>
アパート管理会社の契約解除に応じてもらえない!賃料3ヶ月分を支払わないと解約できない?違約金や契約書の解釈について

アパート管理会社の契約解除に応じてもらえない!賃料3ヶ月分を支払わないと解約できない?違約金や契約書の解釈について

解決済み 回答数:3件
line
気になった! 620
現在8室の小さなアパートを所有しています。
現在の管理会社に変わってから全く空室が埋まらず、嘘をつかれたりと不信感がたまっており今すぐ離れたい気持ちでいっぱいです。

しかし、現管の某管理会社に契約を解除を依頼しましたが全く解約に応じてもらえなく困っています。
驚いたことに解除するには、空室分を含めた賃料の3ヶ月(90万程)を支払わないと応じないと言われています。

契約書に記載されている解除の内容は以下になります。

「第9条 (契約の解除)
1、甲(当方)又は乙は、本契約に定められた義務の履行を怠った場合、その相手方に対し、相当の期間を定めて督促し、相手方が当該期間内に履行しないときは、本契約を解除することができる。 


2,甲による一方的な契約解除の場合において、第11条を最優先とする。
その他、乙の責めに帰すことの出来ない理由等の解除においては、甲は乙に対して契約期間満了日までの業務委託費を支払うことにより解除できるものとする。また、本契約を解除する場合は、甲乙互いに相手方に対し3ヶ月前迄に通知するものとする。」


第11条 (媒介契約時の通知義務)
1,甲が、本物件を乙以外の業者に依頼し、媒介(売却)契約を締結した時は甲は乙に対し、その媒介契約締結日1週間以内、且つ売買契約以前に、その媒介契約書の写し又は売買契約書の写しを郵送にて通知するものとする。

2、前項の通知なく、甲が乙以外の業者を介して、本物件の売買契約を締結した時は甲は乙に対し、通知義務違反として契約賃料3ヶ月分相当額を支払う。但し、本物件が空室の場合は近隣は近隣同種物件との比較のもと、乙が定めた相場賃料3ヶ月相当分とする。」

解除に関する項目はこれが全てです。

私の解釈では、第9条に則って契約期間満了までの管理費を支払えば解除できるとう認識でした。

しかし、管理会社側は「第9条二項の、甲による一方的な契約解除の場合において、第11条を最優先とする。」という文から、第11条の賃料3ヶ月分が適用されると主張します。
どう読んでも第11条は売買を通知せずに行った場合の通知義務違反について書かれているのに第11条が採用され賃料3ヶ月分を支払わなければならないというのは納得できません。 私は売買も何もしていなくただ管理会社を変更したいだけです。

法律的にこの文章では、第11条の違約金が妥当となりえるのでしょうか?

管理会社にも上記の主張しましたが全く聞く耳を持たず、正論をいっても通じる相手ではないです。
金銭的に弁護士を雇う余裕もなく困っております。
そのへんも含めて私が何を言っても通用しないので外部(第3者)の方の力がないとどうにもならなさそうなのでアドバイスをお願いいたします。
こちらの内容は、2018/08/23時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
関連キーワードから質問回答を見る
【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2018/08/23

契約書の文面を見る限りでは、媒介契約を通知なく他の業者と結んだことについてしか記載されていないので、これを優先するとしても契約の解除をするにあたり空室も含めた全ての賃料の3か月分を支払うということには…

続きを読む
【お礼】
コメントいただきありがとうございます。
アストロクス
こちらの内容は、2018/08/23時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
関連キーワードから質問回答を見る
ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
株式会社タキタ産業
回答日時:2018/08/23

契約書に記載されている9条・11帖を見る限りでは管理会社に90万円支払うことに正当性があるようには確認できません。
管理会社の都合に合わせた拡大解釈をしている可能性があると思います。
ただし、相手方が金銭的な解決方法しか望まない場合は弁護士を間に入れるのが最良の方法と思われますが、その余裕がないという事なので、ほとんどの不動産会社は宅建協会か不動産協会に属していると思いますのでその管理会社がどちらに属しているか調べて、どちらにも無料相談窓口がありますのでそちらにご相談されるのはどうでしょうか? 基本的に相談員は不動産会社の方がされていますが、定期的に協会の顧問弁護士さんも相談窓口におられる場合もありますから、まずはそちらで相談されることがよいと思います。
また、2つの協会以外に国土交通大臣の大臣免許という場合もあります。 
こちらの場合は 都道府県庁の宅地建物取引に関する苦情窓口に相談されるのがよいと思います。
早急な解決の為にも現在の管理会社になって空室が埋まらないという事ですから、具体的に空室改善のためにどのようなことをされているのかも確認しておいた方がよいと思います。

【お礼】
コメントいただきありがとうございます。

相手が万が一ここを見てた場合を考え現在の動きをあまりここに書けないですが、助言頂いた国土交通省の苦情窓口に相談に行ってみたいと思います。
空室の件もメールにて記録が残るように聞いておきたいと思います。
ありがとうございます。
アストロクス
こちらの内容は、2018/08/23時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
関連キーワードから質問回答を見る
【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2018/08/24

管理会社側は債務不履行を認めたくない、ということではないでしょうか。
いずれにしましても、管理会社変更には先に新しい管理会社の目処を付ける必要があり、そのうえで新しい管理会社の協力を得ながら引継ぎ業務を行います。
まずは、現状を踏まえて管理業務を引き受けてくれるところお探しになってはいかがでしょうか。

自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.com/
こちらの内容は、2018/08/24時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
関連キーワードから質問回答を見る

【こんな記事も読まれています】

大家さん・投資家さんのためのセミナー・勉強会・相談会

関連キーワード

[不動産・法律・相続などの専門家を紹介!]
[特集]
不動産賃貸経営体験談を大家さんに語ってもらいました
自分だけの生き方を謳歌する賢者への取材対談
賃貸管理 関連記事

PAGE TOP