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管理委託契約の解除!管理料を一括して払っても期間内は他業者に媒介を頼めない?

管理委託契約の解除!管理料を一括して払っても期間内は他業者に媒介を頼めない?

解決済み 回答数:3件
  • 質問者:ぽよぽよさん
  • 相談日時:2018/05/28(地域:徳島県)
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気になった! 222
管理委託契約の解除について質問させて下さい。

管理会社の契約書には、
「3ヶ月前に解除の申入れを行う事で、管理契約を終了できる」とあります。
また、
「管理契約の有効期間内に、乙(現管理会社)以外の業者に賃貸借媒介や代理を
 依頼できない」
旨の記載があります。
(これ以外、解除に関する記載はありません)

上記の場合、
・3ヶ月分の管理料を一括して払っても、期間内は他業者に媒介を頼めない
 のでしょうか?
・管理契約には記載のないペナルティー(違反金をとられる、家賃保証会社との契約
 が解約されてしまう等)は考えられますか?
こちらの内容は、2018/05/28時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2018/05/28

契約書に「3ヶ月前に解除の申入れを行う事で、管理契約を終了できる」の他に「管理料の3か月分を支払うことで管理契約を終了できる。と言うような文言がない限り、契約書の記載どおりにしか終了できません。 続きを読む

【お礼】
ご回答ありがとうございます。
やっぱり3ヶ月は待たなければいけないのですね。。

多分、その3ヶ月間は管理業者は募集に動いてくれないので、
他の業者に頼みたいのですが、何か良い方法はないでしょうか・・。

ぽよぽよ
【コメント】
今は閑散期ですので、慌てなくとも大丈夫では?
夏秋のミニ繁忙期は少し外れますが、ファミリー向けでなければあまり関係ありません。

ところで、どのような理由で「募集をしてくれない」と思われたのでしょうか?
最近は、都会の駅前でもない限り、飛び込みで「いいところないですか?」とやってくる人はあまりいません。その都会の駅前でさえ、飛び込みでやってくるのは初めて部屋を借りる学生や新入社員が多く、一般の入居希望者は事前にスマホで検索して希望の物件を指定して来店します。
また、お店のウィンドウに「おススメ物件」として掲載しても部屋に魅力がないと、なかなか決まるものではありません。

所有している物件が、大手検索サイト(athome、SUMO、HOME'sなど)に掲載があれば募集はしてくれているのではないでしょうか?もちろん、掲載がなければ、募集はしていないのは間違いないです。

掲載されているのに、なかなか決まらないと言う場合は、賃料に対して設備や立地が不適格だったり、賃貸するのに何か決めがたい理由がある可能性がありますので、管理会社を変更しても、あまり変わりはないかと思われます。
株式会社三野 北前店
【お礼】
ご回答ありがとうございます。

募集を怠っているのではないか、と思ったきっかけですが、3年くらい前までは、
次々、入居者が決まったのに、今ではほとんど話が来なくなったからです。

3年で入居者の指向が激変するとは考えにくく、人口減少が多少影響している
とはいえ、主に業者側の事情でそうなったのではと考えています。

例えば、広告料を多くもらえる物件にしか紹介しない、とか、管理物件の中でも補修
工事を任せてくれる大家を優先する、などですね。

特にうちは、業者に厳しい(と言っても、入金額が間違っていたのを指摘したり、
書類が整っていないのを伝えたりしただけです)ので面倒がられているかもしれません。

立地も問題ないですし、なぜ急に紹介されなくなったのか、ほとほと困っています。
原因を調べる方法はないものでしょうか・・。
ぽよぽよ
【コメント】
私は(国)公認の不動産コンサルタントとして評価を頼まれることがあります。
そこそこの金額をいただくので、周辺の物件も含めて調査をしますが、急に希望者が減った場合の多くは、同じエリアにより魅力的な物件ができたとか、同等の他物件が家賃を下げたり、リフォームしたりして競争力を上げたことが主な原因であったりします。もちろん、近所にあった大手の会社などが移転して急激に需要が減った事が原因である場合もありますが稀です。
どこの不動産会社も賃貸で預っていれば「入居希望者の条件に合致して決まりそうな物件」を中心に紹介をしますので、内覧もない場合は「決まらなそうな物件」に当てはまっている可能性があります。その場合は、どこに依頼してもあまり変わりません。
株式会社三野 北前店
【お礼】
度々で申し訳ありません、ご回答ありがとうございました。
近くの物件など、周辺環境を調べてみます。
貴重なご助言に御礼申し上げます。
ぽよぽよ
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2018/05/29

解約予告金として3ヶ月分を支払えば即時解約になるはずですので、他業者に媒介を依頼することは問題ないと思われます。
その他ペナルティーはないはずですが、保証契約は一読のうえ、しっかりと引継ぎをなさってください。

自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.com/
【お礼】
ご回答ありがとうございます。

管理の解除が決まったら、業者に即時解除してもらえるよう話してみます。

ただ、保証委託契約の引継ぎが心配です。
以前、管理をやめる時は保証契約がどうなるか尋ねた時、業者は教えてくれず、
はぐらかされてしまった経緯があります。

管理契約や保証委託契約書に記載がなくても、大家に不都合な部分(契約を
引継げないなど)が出てくる場合があるのでしょうか?
ぽよぽよ
【コメント】
保証契約は管理会社も含めた三者契約となっているケースがあります。
その場合、管理会社の地位は承継可能かどうか等、保証契約内容を確認なさってください。
山京ビル(株)
【お礼】
ありがとうございます。
確認してみます。
ぽよぽよ
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【回答会社】
不動産会社
(株)レント・コレクト・エージェンシー
回答日時:2018/05/31

管理会社に状況を話して解約方法について確認したほうが早いと思います。
その内容を新しい管理会社に伝えれば保証会社の引継ぎも含め対応してくれるでしょう。

【お礼】
ご回答ありがとうございます。

管理解除の告知から3ヶ月猶予が必要ということは、その3ヶ月は新しい
管理会社とも契約ができない(新管理会社が動けない)のでは、と心配しています。

一般的に、契約前でも新しい管理会社は動いてくれるのでしょうか・・。
(田舎なので、業者同士が関係に気を遣ってると思います。。)
ぽよぽよ
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