契約変更は可能？不動産会社に共益費を全額預けており、契約解除まで出金できないと…｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

【お礼】
お忙しいところ、アドバイスありがとうございます。

＞ご自分の大切な財産の管理を委託している訳ですから受託された管理会社は誠心誠意管理に努めなければなりません

そうですよね！
そうは思うのですが、、、。その誠心誠意が見えればそんな心強いことは無いですし、正直、多少のことは多めに見ちゃうんですけどね。

最初は何度か小さいことで、そのぐらいは任せるのでそちらで対応をお願いしますと言ったら、しぶしぶ了解し、ライトベージュの幅木にダークブラウンの幅木を足したり、キッチンの蛇口の樹脂製の部品が割れて全部取り替えるので4万かかると言って来ました。慌ててこちらで手配して、蛇口はヘッドを交換で1万5000円程度で済みましたが。
本当に小さいことなんですけどね。

一番ビックリしたのは、事情やこちらの意向もよく聞かずに、突然敷地内に電柱を立てると言って図面を送ってきました。あとは東電さんと調整してくれ、と。
事の発端はご近所の方の誤解で電線の通り道について東電にクレームがいき、結局別のご近所さんのおかげで事なきを得ましたが。

誠心誠意がんばってくれている、と思うべきなのでしょうか。
グチを話しだすとキリがないです。

こんなこともあって、最近は何かあるとさっさとこちらで引き取ってしまっています。

ちょうど昨年、物件まで車で1時間のところに越してきましたので、できることは自分でしよう、募集、仲介だけ頼むことにしようと割り切ろうと思いました。この春入居者の入れ替わりがあり、クリーニングや前入居者様の敷金でしていただくこと以外の修繕についてと、このたびの震災で地味に被災していて、設備点検、修繕など、手配･立会いは全部自分でいています。

あとはお金の流れに関して、契約をきちんとしておきたいと思いました。そうまでして管理会社を変えることを躊躇するのは、管理会社を選定する際に何社か話を聞いたのですが、他もあまり頼りになる感じがしなくて、一番しっかりしていると思って当該不動産屋に決めたので、変えるといってもどこにしたらいいのか悩んでいます。会社がいくら大きくても、担当者によっては今回のようなことになるし、その反対もあるわけですよね。

とにかく、心強いアドバイスを頂きましたので、まずは納得がいくまできちんと話し合いをして、自分も知識を深めて大家力を磨きたいと思います。ありがとうございました。

【お礼】
代表者ですか。会わせて貰えるのかどうかわかりませんが･･･。以前、交渉でらちが開かず上司に会わせて欲しいと言っただけで話が転んだりしたので、会わせて欲しいというだけでも、話を早く進めるいい方法かもしれません。

的確なアドバイスをありがとうございました。

【お礼】
的確、明瞭なアドバイス、ありがとうございます。
その通りですね。

遠方に引っ越す際に、安心して任せられると思い、
言われるがままに共益費を預けることにしましたが、
不勉強でした。

自分たちの財産を守るためにも、
入居者さまに迷惑をかけないようにするためにも、
早くきちんとしたいと思います。

【お礼】
詳しいご説明、ありがとうございます。

管理委託契約を結んでこの1月で3年たちました。

当初契約は2年、その後は3ヶ月前までに申し出が無ければ、1年ごとに自動更新です。

幸い管理委託契約をするのとほぼ同時に入居者が決まり、
その方が3年弱住んで、この1月退去されました。

ろくに管理もしていない、というのは、私の苛立ちから出た言葉ですが、
実際契約して3年間で、積み立てた共益費が使われたのは2回。

今年1月末で賃借人様が退去された際の修繕で、
クロス、床、畳などの経年変化分として大家負担金と、
昨年1度、大家に許可無く支払われた、浄化槽の法定検査料です。

余談になりますが、
浄化槽は設備ですので、法定検査料を支払うことはやぶさかではないです。

でも、この1月までお住まい頂いた入居者様については、
管理会社が賃貸契約時に話をしてくれて、入居者様がお支払いくださることでご了解頂き、
3年お住まいいただいたうち始めの2年は、ありがたくお支払いいただきました。

3年目もそうなんだろうと思っていてたら、
いつのまにか共益費から支払いがされていました。

（ちなみに賃貸契約書には浄化槽メンテナンスについては入居者持ちとあり、
法定検査については、特に明記されていません）

あとで毎月有料で送られてくる明細を見て知り、
事前に事情の説明、確認が無かったこと、
領収証も報告書も送られてないことを申し出て、
事後で対処はしてもらいましたが、、、

これが今回共益費を家賃一本にしようと決めた理由の一つです。

次の入居者さまからは法定検査料金は大家がお支払いすることを
きちんとお約束いたしました。

この3年で、管理会社から何度か、シャワーのホースが切れたとか、
幅木が浮いた、とか、水栓が壊れた、などの連絡がありましたが、
基本的に「大家さん何とかしてください」でした。

こちらは遠方で対処のしようが無いので、そちらで何とかお願いします、というと、
使用3年目の水栓を修理じゃなくて全部取り替えで見積もりがきたり、
いい加減な手配で話がこじれたり、こちらで手配し直したり、時間がかかったり、
なので、最近はさっさとこちらで引き取ってしまっています。

礼金・・・実はこれも問題が・・・。
最初、礼金なしでもいいから家賃を高くしたいと思っていたので、
礼金はどうしようか迷っていたら、
営業ががんばって契約とったら礼金は営業へのご褒美にくださる大家さんもいる、
というので、初回は色々親身になって対応してくれた営業さんにお礼ということで
管理会社に渡したんです。

最初はとてもきちんとしていて、色々頼りになりましたし、
すぐに入居者も決まったので、本当に感謝していました。

今回は、色々修繕した上に、震災もあり、
新しい入居者様ご入居に当たり
機能不全状態の管理会社にかわり、大家がだいぶ働いたので、
礼金はこちらで頂こうと思っております。

管理委託契約にも大家に振り込まれると記載されています。

が、先日、礼金はいただけますよね、と担当者にメールしたところ、
返事が無いんです。ちゃんと支払われるか、不安です。

いろいろ不明瞭なので、一度契約書を見直したいと申し出たところ、
なんだかんだと嫌がりましたが、このたび内容を見直し、
契約書を作成しなおしてもらうことになりました。

共益費もなくすことにして、これまで積み立てた分も
出金の方向で話をしています。

が、こうして書けば書くほど、他にも色々情けない話を思い出し、
自分も大家として反省することも多々あるものの、
やはり管理会社を変えることを考えたほうがいいような気がしてきました。

が、なにぶん震災の影響で街の不動産会社はどこもまだ混乱しています。
まずはじっくり、管理委託契約の内容を納得いくように話を詰めたいと思います。
また契約内容について分からないことがありましたら、こちらでご相談させていただきます。
どうぞよろしくお願いいたします。

【お礼】
お礼が遅くなり申し訳ありません。
本当に率直なご意見であり、当方にとっては心強いアドバイス、ありがとうございました。

最近は、管理会社の担当者と話をするのも疲れ、正直かなり参っていて、管理会社については諦めの気持ちに支配されていたので、こちらで（失礼ですが）大変まともな不動産屋さんの言葉を伺い、とても救われた気持ちがします。

せっかく頂いたアドバイスをムダにしないように、管理会社を変えることもきちんと考えたいと思います。