空室対策のために不動産会社を回って物件を自ら営業!物件の宣伝依頼の注意点とは?|専門家に無料相談できる賃貸経営Q&Aサイトはお悩み大家さん

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空室対策のために不動産会社を回って物件を自ら営業!物件の宣伝依頼の注意点とは?

空室対策のために不動産会社を回って物件を自ら営業!物件の宣伝依頼の注意点とは?

解決済み 回答数:3件
  • 質問者:kimmさん
  • 相談日時:2018/06/28(地域:新潟県)
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気になった! 622
空室対策のために、不動産業者を回って自分の所有する物件の募集をして頂くよう営業をしようと考えていますが、こういった営業に関しては全くの初めてであり交渉の仕方が分かりません。
現時点で私が認識しているポイントとしては

①自分の物件を持ってきた媒体(マイソクもしくは物件データの入ったUSB)を使って紹介する

②担当者に営業担当者の立場としてこの物件についての意見を聞く
(所有している物件の長所と短所、ライバル物件との比較、物件を売り込みやすいようにするためにどうしたらいいのか聞く)

③自分の所有している物件を宣伝してもらうために広告宣伝をしてもらうようお願いをする

④敏腕営業担当者者を紹介してもらう

この4点だと現時点では認識しています。
そこで質問ですが

1.上記4点以外にも何か交渉すべきポイントはあるでしょうか?
抜けている部分があったら教えてください

2.マイソクは作っておいた方がいいのでしょうか?
正直なところ、私としてはマイソクを作るのが面倒くさいのでPC上で必要となるデータをUSBメモリに保存して置き、不動産会社のPCを使って交渉を行うようにしたいのですが?

3.2に付随しますが紙を使った媒体を中心に揃えた方がいいでしょうか?

4.賃貸物件を宣伝依頼するにあたって不動産会社から料金を請求される事はあるでしょうか?

5.地元に私と関係の比較的深い不動産会社があり、募集から管理に至るまで一括でやってくれている会社があります。
その会社は既に幾つかの他の不動産会社に私の物件情報を流しているのですが、その場合、私の方から他の不動産会社に自ら営業をする行為は問題になる可能性があるのでしょうか?

6.その他、こういった不動産屋を営業で回る際の注意点について教えてください。
(その他の意見でも可)
こちらの内容は、2018/06/28時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2018/06/29

結論から申し上げますが、特殊な地域性でない限り、意味ない行為です。

先ずは、不動産仲介の仕組みから知ってください。
仲介する会社は、あなた側と借主側の2つあ…

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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2018/06/29

既に管理会社に募集を任せている場合は、管理会社に特段問題がない限り、全てお任せするのが良いと思います。
募集をお客様が中心になって行う場合は、他の物件と比較して(立地や賃料等が有利で)成約の可能性が高い場合を除き、原則は一社の仲介業者に募集をお任せした方が中長期的な観点からも成約の可能性は高まるものと思います。

自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.com/
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【回答会社】
その他
東京大家塾合同会社
回答日時:2018/06/29

kimmさん

こんにちは。

J-REC公認不動産コンサルタントで
東京大家塾を主宰している
大友哲哉と申します。

地域の空室率が
20%だろう
30%だろうと

自分の物件を満室にしたい!
そのお気持ち
よ〜〜〜くわかります!


確かに地元の会社で
募集も管理もしている会社があるなら
レインズやポータルサイトに
掲載されて入れば

仲介会社の営業は
無意味のように思われます。

ですが

実際にやってみるとわかるのですが
地域の物件数は多すぎて

あなたの物件に
多少の特徴があろうと

そもそも仲介会社に
認知されていません。

もし

あなたが自分の物件に
自信があるなら
そのアピールはすべきです!


仲介会社への営業
ガンガンやりましょう!!!!!



私の主宰する東京大家塾でも
同様の相談は多くあります。


私の考えでは今後の経営は
管理会社にお任せではなく

大家のサポートが必要不可欠だ

そう考えています。



そこで

いつも、会員さんには、
次のようにお話ししています。


*前提・管理会社に管理委託していること


ちなみに

会員さんには私が同行して
こんな風にヒアリングするんですよ
って見本を見せることもしています。





初回訪問



目的)自分の物件の存在を認知してもらう&成約しやすい条件をヒアリングする

持参するもの(配布できるように紙媒体で複数枚用意のこと)
・管理会社作成のマイソク
・物件の写真集
・オーナー名刺

訪問する時期(事前に電話でお手すきか確認のこと)
・できれば平日午後
・土曜日は午前中

訪問後のトークの例
・この物件のオーナーなのですが
 もし1ヶ月以内に決めるとしたら
 どのような募集条件にしたらいいでしょうか?

 なお、この時点ではヒアリングに徹すること。
 異論・反論・議論をしないこと。
 メンドクサイ大家と思われないように
 素直に耳を傾けること。

注意点
・管理会社には断りを入れておくこと
・管理会社にはもちろん仲介会社にも広告料を出すこと
・物件の空室確認や契約手続きなどは管理会社が行うこと




訪問2回目


目的)具体的にウェブ広告や窓口でプッシュしてもらえるようにする

持参するもの(配布できるように紙媒体で複数枚用意のこと)
・前回のヒアリングを反映した管理会社作成のマイソク
・できればアピールポイントバッチリのオリジナルマイソク
・物件の写真集|できればステージング(モデルルーム化)したもので
・物件写真のデータの入ったUSBメモリ(ウイルスチェック後)
・オーナー名刺


訪問する時期(事前に電話でお手すきか確認のこと)
・できれば平日午後
・土曜日は午前中
・前回お話しした人と同じ人がいるタイミングで


訪問後のトークの例
・前回のアドバイスをもとに募集条件を見直しました!
・管理会社ではアットホームに掲載していますが
 suumoには掲載できないそうなので
 御社で掲載していただけますでしょうか?(例)


注意点
・管理会社には断りを入れておくこと
・管理会社にはもちろん仲介会社にも広告料を出すこと
・物件の空室確認や契約手続きなどは管理会社が行うこと



その他
・仲介会社から費用を請求されることは
 成約しない限りはありません。
 念のためご確認ください。
・本来、仲介会社への営業(情報提供)は
 管理会社の仕事との見方もあります。
 ですが管理会社も多忙ですので
 管理会社の仕事を手伝うくらいの
 イメージで臨むといいと思います。
 決して管理会社を責めないように。
・お客様を紹介してくれた担当者に
 個別にお小遣いをあげると耳打ちする
 方法も、時には有効です。
 大手でコンプライアンスを重視する
 会社は嫌がりますので
 ケースバイケースで。
・同様にお客様を現地に連れてくれば
 Amazonギフト券プレゼント
 などの内見キャンペーンも
 時には有効です。
 こちらもコンプライアンスに注意。


他にも事前に準備しておくこと
営業後にやった方がいいことなど
多数ありますので

私のウェブサイトを
ご参考くださいね。

参考URL:https://ooyajuku.com/?onayami
こちらの内容は、2018/06/29時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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