不動産会社と専任媒介契約を交わした覚えナシ!なのに入居者募集資料には専任媒介と書かれていて…|専門家に無料相談できる賃貸経営Q&Aサイトはお悩み大家さん

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不動産会社と専任媒介契約を交わした覚えナシ!なのに入居者募集資料には専任媒介と書かれていて…

不動産会社と専任媒介契約を交わした覚えナシ!なのに入居者募集資料には専任媒介と書かれていて…

解決済み 回答数:4件
  • 質問者:まーくんさん
  • 相談日時:2017/06/13(地域:千葉県)
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気になった! 734
媒介契約に関して質問させて下さい。

私が保有する物件が空室になりました。
そこで今回は早く決めたかったので自分も賃貸仲介会社さんに資料を持って営業したい。と管理会社さんに言って募集資料を頂いた時に管理会社さんとの媒介のところに専任媒介と書かれていました。

私は今の管理会社さんのところで物件を購入し、そのまま管理もお願いしておりますが賃貸募集時の契約において専任媒介を契約した覚えも無いですし、そういった契約書もありません。

この場合、物件管理を任せている時点で賃貸募集は専任媒介となってしまうのでしょうか?
こちらの内容は、2017/06/13時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社アメニシティ
回答日時:2017/06/15

賃貸の媒介契約は、売買や交換の媒介・代理と異なり
業法上、書面の取り交わしなど明確に義務化されておりません。
賃貸では管理を行っている不動産会社が
募集を一手…

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【お礼】
回答ありがとう御座いました。

あれから管理会社と話合い、管理会社も専任媒介は当たり前と思っており、月時の報告を怠った事、入居者募集改善の提案が無かった事など謝罪して頂けました。
それから専任・一般におけるメリット・デメリットなどもお話して頂け、御社の仰る通り自分が決めて良いとまで言って頂いたのと、自分の物件の場合は築古で駅から遠いのでポータルサイトでは中々ヒットされない分店頭での営業の方が成約率が高まるかもしれない。
それ故に早く成約されたいなら一般媒介で多くの不動産会社にお願いした方が良いと提案されました。

今回は御社が仰る通り、管理している会社が専任媒介で仲介するのが当たり前と思っている管理会社が多く、業界の悪しき習慣だ。と本当に親身に謝罪して頂き、管理会社様との信頼関係が出来ました。

もう管理会社ごと変えようと思っていましたが、私も勉強不足であったので、管理は引き続きお願いし、仲介においては私も管理会社も一緒になって募集営業をかけるという事で一般媒介に変更して頂きました。
そして、管理会社様とは今後誤解が無いように、しっかり媒介契約書も作成して頂けるという事で問題は解決しました。

今回の問題で理解出来た事は決して専任媒介しているからと言って、一般媒介に変更しても無意味という訳ではなく、いくらレインズやポータルサイトに登録されていても検索にヒットしない立地条件✖などの物件は一般媒介の方がメリットが出る場合もあると言うことが分かりました。
まーくん
こちらの内容は、2017/06/15時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2017/06/13

管理契約を確認してみてください。その上で、疑問であったら管理会社に聞いてみると良いです。
ただし、基本的に管理を任せているのでしたら、その会社に専任媒介をお願いしたほうが良いかと思います。また、お気持ちは分かりますが、資料を持って他の不動産会社をまわってもあまり意味はありません。むしろ、管理会社にたいしては不信感を与えただけかもしれません。

資料を持って不動産会社をまわっても無意味な理由は、通常は専任媒介として管理している物件は不動産会社のみが入れる不動産流通機構に登録しますし、通常は契約している不動産検索サイトにも登録しますので、あなたが回るまでもなく情報は管理会社の手によって他の不動産会社へ行き渡っています。それが、専任媒介でないとして自分でまわれば、不動産流通機構にも登録しないですし、不動産検索サイトにも空きがなければ載せません。
また、多くの会社が不動産検索サイトに掲載してくれた場合は、同じ物件が複数の会社から載せられている事となり、「人気がない物件」、「管理が悪そうな物件」として認識される場合があり、マイナスとなります。

【お礼】
ご回答頂きありがとう御座いました。

昨日管理契約書を確認したら、賃貸募集に関する事も記入されていましたがやはり専任媒介という文言はありませんでした。後、現在空室になって3ヶ月経過しますが、それまで一度も管理会社様からの近況報告や対応などのご連絡も頂けていないのでこれは完全に都合の良い専任媒介なのではないか?と感じています。
私も一生懸命やって頂いている印象を持てれば、管理会社様と信頼関係の元お任せしたい気持ちでいますが、専任媒介としてこれまで何も報告を受けておらず、このままでは半年、1年と空室が続くのでは無いか?と言うことを懸念しております。

今回、回答頂き私が感じていた悩みというのは「専任媒介・一般媒介」という媒介契約の問題ではなく、今の管理会社さんとの信頼関係の薄さだという事に気づきました。

ご回答頂きありがとう御座いました。
まーくん
【コメント】
現在の賃貸は、一生懸命募集すれば入居者が増えるというものではありません。選ぶのはあくまでも入居希望者のほうで、それも買い手市場です。物件のほうが希望者よりも多いので、よほどの好条件でない限り入居希望者でいっぱいになるということはありません。これが新築でも同じような状況になってきています。都内でも駅から10分以上歩くような場所や地方では入居率60%で平均的ですし、80%あれば上出来といった状況です。
あなたの求める「一生懸命募集する」というのが、全ての来る客に薦めるというのであれば、それは現在ではほとんどありません。もしそのような薦め方を求めるのでしたら、「客付け会社に50万円の報奨金」などとしなければならないでしょう。実際に某一括借上げ会社は、客付け会社に賃料の4か月分を出すことも多いです。それであっても、正直な不動産会社は客の希望とそぐわない場合は薦めません。

また、売買とは異なり、賃貸には「シーズン」があります。賃貸のシーズンは毎年2月から3月下旬までと7月から9月上旬ぐらいまでで、前者のほうがはるかに大きなシーズンです(地域差が若干あります)。

短い期間で管理会社を判断するよりも、管理会社に次のシーズンまでにどうしたら入居があるようになるか提案してくれないかと相談してみてください。それでも何の提案もしてくれない様でしたら、他社に任せることを検討したらいかがでしょうか?

株式会社三野 北前店
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【回答会社】
不動産会社
日本AMサービス
回答日時:2017/06/14

こんにちは日本AMサービスの堂下です。

管理契約に募集の件が定められていると思いますので、
まず内容を確認されては如何でしょうか。

一般媒介でも専任媒介でも、やはり重要なのは早く募集をして
決める事だと思います。

管理会社としての立場からお伝えしますと、
他社さんにも募集を任せられてしまうと、空室状況が大家さんに確認を
しないとわからなくなってしまいますので、非常に管理がしにくく、
審査や賃貸借契約書などはどうするかなど問題が出てきてしまいます。

この部分についても契約書に規定があると思います。

もしない場合はもう一度管理会社さんとお話合いをして下さい。

参考URL:http://www.apart-kanri.com/
【お礼】
ご回答ありがとう御座いました。

契約書を確認しましたが、御社の仰る文言はいっさい記載されておりませんでした。
これまでの空室期間における報告なども一切ありませんし、皆様の回答を見ていると専任媒介・一般媒介の問題ではなく、その管理会社自体の問題のような気がして来ました。

ありがとう御座いました。
まーくん
こちらの内容は、2017/06/14時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2017/06/14

管理会社が専任となり募集をすることが一般的です。
ただ、お客様にご要望があれば、そのような取り決めをなさればよいと思います。
効果としましては、管理会社も他の業者に情報を一斉配信するはずですので、管理会社に任せた方が成約の確率は高まるのではないかと考えます。

自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.com/
【お礼】
ご回答頂きありがとう御座いました。

管理会社様の立場から言えば専任媒介の方がメリットが大きい事を理解しました。

大家の立場から言えば、自分が営業した全ての仲介会社様が元付となる方が仲介会社様に平等の条件を与え、やる気も違って来るのではないか?と考え一般媒介の方に分があるように思えました。

まーくん
こちらの内容は、2017/06/14時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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