修繕費の徴収で仲介会社からの提案が変わったがガイドラインに反していないか心配です。｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

国土管理株式会社と申します。回答させて頂きます。

気にされている修繕が無い場合も修繕費（2ヶ月分）を返金しなくて良いか、という点ですが、修繕費の名目で預かった以上、修繕が無いのであれば返金するのが常識的な判断になると思います。

退去時の修繕費は、ご指摘の通り国交省のガイドラインに沿った請求となります。

ただ、ご質問の文面からは、契約時に徴収した修繕費は無条件で返金せず、退去時の修繕費は別途請求する、という契約内容になっているものと推察します。

上記の場合、仮に契約時に徴収した修繕費を敷金と読み替え、退去時に別途請求する修繕費を特別損耗に限ったとしても、償却の額が多額である場合には、償却費に特別損耗も補う性質がある、又は償却自体が公序良俗もしくは消費者契約法に反し無効であるという判断がされる可能性は残ります。

預り金が償却扱いになっている場合でも、通常損耗と特別損耗の合計額が償却費を超える場合に限り、別途修繕費を請求するという精算方法が無難かと存じます。

おっしゃるとおり、少々違和感のある募集条件だと思います。
最も重要なことは、将来お客様が戻ってきた際に住むことができるかどうかなので、定期借家契約を前提に進めるべきでしょう。
また、他の業者に依頼することもご検討なさってはいかがでしょうか。

自主管理オーナーさんのための不動産会社