賃貸管理契約を解約すると家賃保証が継続できない?管理会社が信頼できず自主管理に移行したい…|専門家に無料相談できる賃貸経営Q&Aサイトはお悩み大家さん

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賃貸管理契約を解約すると家賃保証が継続できない?管理会社が信頼できず自主管理に移行したい…

賃貸管理契約を解約すると家賃保証が継続できない?管理会社が信頼できず自主管理に移行したい…

解決済み 回答数:3件
  • 質問者:ぽよぽよさん
  • 相談日時:2019/06/04(地域:東京都)
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気になった! 607
現在、管理契約をやめるつもりで検討しておりますが、家賃保証が継続できるか気になっています。


実は保証会社にそれとなく尋ねた所、「管理会社を通して聞いて下さい」と頑強に言われました。管理会社が信頼できなくなったから止めたいのに「管理会社を通して」というのは解せません。


しかし、管理会社に対して、
保証会社の連絡部署を聞いても答えませんし、管理を止める場合の保証について聞いても、論点をずらすかとぼけるかでまともに答えません。


保証会社からは「管理会社を通して聞いてくれ」と言われ、
管理会社からは答えてもらえず、、、このままでは管理を止められません。


自主管理に移行するつもりなのですが、保証契約は継続できるのか?等、不安です。(契約書には自主管理になった場合保証できない、といった文言はありませんが・・)


どう対処したら良いでしょうか?
どこか相談できる所はありますか?

こちらの内容は、2019/06/04時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2019/06/04

保証会社は、入居者とだけでなく、あなたとも契約をしているはずです。
保証会社との契約書を確認して、近くの支店に電話をして、管理会社との管理契約を終了することを伝えれば、その後の手続きにつ…

続きを読む
【コメント】
ご回答ありがとうございます。
お返事が遅くなり失礼致しました。
保証会社に、強く言えば、管理解約後の手続きを教えてくれるのですね、安心しました。

自主管理についてですが、今までずっと自主管理で、ここ1年だけ管理してもらっています。
自主管理の方が(入居者の紹介はなかったけれど)時間的に楽ができました・・。

実は、自主管理に戻そうと思ったのは、管理会社の対応がひどかった為です。
賃貸借契約書を締結する前に入居が先行したり、賃貸借契約開始日より重要事項説明の
発行日の方が後だったり・・不安な1年でした。。。

>入居者からの仲介手数料が半額で有名な某社などの絡め取られて、ジワジワと
>管理が悪くなり、入居者の質も下がり、トラブルが起きると解決するどころか
>悪化させてしまうなどして迷宮に迷い込んだようになっている大家さんは沢山います。

手数料半額な業者さんはいくつか心当たりがありますが(苦笑)、なぜ
「ジワジワと管理が悪くなり、入居者の質が下がる」のでしょうか?
きちんと入居審査がされていないから、後になって問題が起こる、という事でしょうか?

ぽよぽよ
【コメント】
保証会社に強く言わなくても、管理会社への委託を止めることを伝えて手続の方法を聞けば普通に答えてくれますので安心してください。

管理会社の対応・・・確かに多いですね。賃貸管理の業務を行なっているのは宅建も持たない知識が浅い人も多く、グダグダな会社も少なくないです。本来は、相応の費用をお願いする代わりに質の良い管理を提供すべきだと私は思うのですが、管理料の安売り合戦的な状況になっているので基本管理料以外の大半を無料としている会社も多く、結果として管理の質が劣化し続けるといった事態となっています。

プロの賃貸管理の真髄は、賃貸経営指南でもあるのです。良い会社は、これが上手いですが、相応の費用が必要です。自主管理でジワジワト管理が悪くなるのは、総合的なテクニックがプロのレベルまではなかなか行かないこと、日々入ってくる情報の量が違うことなどで、自身では良くやっているつもりでもプロが見ると問題が多くありといったことが少なくありません。その他に、安いだけで価値が無いリフォームや、ターゲット(入居対象者)層に人気がない部屋作りをやってしまうと言うのも、自主管理の失敗ではよくあることです。このような行為も管理として悪くなっていると考えます。
また、管理会社がいないと入居者の審査も質が下がることが多いです。入居させれば後は知らないと考えている仲介会社も多いので「問題もなくイイ人ですよ」と言うので入居させたらトラブルメーカーだったなんてことも・・・。問題がある一人の入居者のせいで、他の入居者が全員退去したという事例もあります。

自主管理なさる方は全員「私は大丈夫」と思っています。しかし、トラブルにあってない人はたまたま運がよかっただけで、賃貸経営はトラブルがつき物であり、トラブルを如何に処理するかが重要でもあります。自主管理なさっている方で、小さなトラブルの対処を誤り大きな問題に発展してしまって私のところにやってくる人が結構います。あるとき
自主管理に変えた途端に入居者と揉め事になり数年間解決せずに悩んでいた大家さんが、私のところに相談に来て、そのまま私に任せてくださいました。私が入居者さんに通知をしてからたった数日で揉め事は解決し、1ヵ月後には大家さんと入居者さんが互いに笑いあっていたというような事案もあるので、冷静な第三者である管理会社は必要な存在であると私は考えております。私以外の多くの賃貸経営のプロたちも管理会社は重要であるとしている人が殆どです。ただし、良い管理会社であることが必要です。

株式会社三野 北前店
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2019/06/05

保証会社にもよりますが、一般的には継続される可能性が高いと思います。
いずれにしましても、自主管理なさる場合は、トラブルの際の対応等をよくご検討のうえご決断なさってください。

自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.com/
【お礼】
ご回答ありがとうございます。

保証契約は継続される可能性が高いとの事ですので、もう一度確認してみます。
どうもありがとうございました。
ぽよぽよ
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【回答会社】
不動産会社
日本AMサービス
回答日時:2019/06/05

ぽよぽよさん

こんにちは日本AMサービスの堂下です。

早速ですが、管理会社は保証会社の代理店でオーナーに代わって
契約をしているのだと思います。

ですので、保証会社も入居者を保証会社に加入させた代理店である管理会社の
顔をつぶす訳にはいかないのでそう回答していると思慮します。

当然、当該管理会社は他の物件も管理をしていると思いますので、
もし保証会社が下手なことをして
自社の保証が使われなくなる可能性がある行動を取らないです。

殆どの管理会社は代理店形式を取っており、自主管理に移行するオーナーを
想定していない事が多いですが、名のある保証会社さんなら
保証契約の継続はできると思います。

稀に管理会社の系列会社などが保証会社である場合があり、
その場合、保証が継続できない事がありました。

今回のケースの場合、まず管理委託をしているのであれば、
管理が変更がどうあれどの様な保証会社を利用してどの様な契約内容かを
確認して答える義務は管理会社にあると思います。

一般的な管理物件であれば、入居者の申し込みの段階で
どんな会社に勤務をしていて年齢や性別、連帯保証人の有無、
保証会社の利用の有無、、、などをオーナーに確認するべきですし、
オーナーが保証会社がどこかを知るべき事だと思います。

入居申込の部分をすべて管理会社に任せきりにしていても、賃貸借契約書、
保証契約書、重要事項説明書はオーナーが最終的に所有するべき物だと
思いますので、強く言って取得しても良いと思います。

参考URL:http://reibee.japan-am-service.com/
【コメント】
詳しくご回答頂きましてどうもありがとうございます。

保証会社は管理会社の顔をつぶす事ができないので、大家と直接連絡したがらない
のですね。保証契約は継続できそうだとの事で、やや安堵しております。

保証会社についてですが、契約内容も会社名も把握しております。
(保証契約も賃貸借契約も私自身が捺印しました)
ただ、契約書に記載がない部分の内容・手続きについて、保証会社が教えない場合
を心配してご相談させて頂きました。

管理を止めるにあたり、契約書等は全部私が所持しているので、その点は
問題ないのですが、管理会社の一番の問題は、事前報告がない事です。
入居申込から1週間後に報告があり、時間的に断ろうにも断れなかったり、
契約書の締結が入居後になってしまって、契約内容に不備があっても変更できなかったり、
ひどい時には重要事項説明の発行より前に契約開始になっていたり・・。
何度お願いしても態度が変わりません。上記の状況はリスキーではないでしょうか?
ぽよぽよ
【コメント】
コメントありがとうございます。

仰るようにホウレンソウができていない会社は良くないと思います。
管理変更などを視野にいれて頂くと良いと思います。

日本AMサービス
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