スケルトン契約の修繕を大家が負担するケースとは?店舗の排水が詰まり、補償金も請求され…|専門家に無料相談できる賃貸経営Q&Aサイトはお悩み大家さん

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スケルトン契約の修繕を大家が負担するケースとは?店舗の排水が詰まり、補償金も請求され…

スケルトン契約の修繕を大家が負担するケースとは?店舗の排水が詰まり、補償金も請求され…

解決済み 回答数:2件
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当方は物件大家です。


RC4F建 1F飲食店タンメン屋と豚丼屋

2〜4Fワンルーム2×3 築30年


約2年前より豚丼屋から排水の詰まり発生の連絡があり都度一時対応しておりました。

スケルトン契約です。

何社かに原因究明の調査をしていただきましたがいずれも不明。調査や一時対応の都度当方で負担。以下詳細です。


●通常、外のマスまで単独で排水が設けられ外マスで合流させてから、下水へ流すのですが、当物件の場合、豚丼屋さんの排水がいったん、たんめん屋のマスで合流されてから下水へと流れております。

今現在、たんめん屋で合流するマスの壁面が崩れており、砂や砂利が排水管内を埋めてしまい詰りが起きております。たんめん屋のマスを入れ替える必要があります。これが約20万円くらいの工事費用がかかります。グリストラップを設置する場合、マス周辺のハツリも加わり、プラス70万円くらい追加されます。但し、定期的に配管の洗浄やグリストラップの清掃をしたり、定期的に汚物処理業者へ依頼する必要があります(1回3万円程度)。


しかし、たんめん屋のマスは豚丼屋の排水が合流されるため、自分以外のゴミをも片付けないといけなくなります。たんめん屋からすれば、いいお話しではありません。

また、詰まり抜き作業時でも、すんなり作業が出来たことがありませんでした。ですから、マス取替工事に関しても予定通り作業ができない場合、費用がかさむことも考えられます。


別の方法として、豚丼屋の排水を直接下水に流す方法が望ましいと考えられます。

但し、これは名古屋市の下水道課に申請が必要で、この申請に40万円程かかります。

この申請に許可が出れば、初めてどこに排水管をひっぱるかで見積りが提示できるようですが、店舗内工事などおよそ80万くらいかかるようです。

たんめん屋さんは詰りの影響がすぐにでないので、工事に対して協力的でなければ、豚丼屋の詰りを解消するのが望ましいと考えられます。


以上です。という事で後者を選択する事にしました。因みに見積は250万で、ここら上乗せがあるようです。尚、豚丼屋はトイレが使用できない状態という事でトイレの復旧費用も含まれています。工事に約2週間かかるという事で現在営業不可期間の補償金の交渉中で難航しています。


そこでご相談なのですが、このような場合そもそも大家に全負担の義務があるのでしょうか?


店舗は管理会社が不在の為、募集していただいている不動産会社に相談したところスケルトン契約なのでトイレは本来借主負担、との事でした。


★私の中でスケルトン契約とは、どういうケースが大家負担なのか明確に理解できていません。

原因が建物老朽化であれば大家負担、と漠然と思っていました。

しかし、排水管の詰まりにしても老朽化や飲食店の油の両方が原因だと思っています。グリストラップは簡易的な物をつけて借主が業者を使わず自身で処理しているとの事。通常築30年の戸建で一般的にこのようなトラブルは頻繁に発生していないと思います。調査をしても原因が分からない為、事態を改善するために当方が修繕を全負担する流れになってしまいました。


しかし借主からこちらの想定以上の補償金を請求され難航している為、そもそも当方が修繕を全負担する義務があるのかを明確にしたい為、ご相談させていただきました。因みに見積にはグリストラップの洗浄と汚物処分で185000円計上されています。スケルトン契約なのでこちらは当方負担では無いと思われますが、借主のスタンスから費用負担をしてもらうことは難しいと思いますし、であれば除外したいところですが、業者は見積書通りの工事を全てやらなければ今回のトラブルは解決しないというスタンスです。業者も何軒か依頼したのですが、人手不足で受けていただけず、やっと受けていただきました。物件からとても近い老舗のような企業です。

何卒、宜しくお願い致します。
こちらの内容は、2019/04/24時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2019/04/24

スケルトン契約での店舗である前提で回答します。
契約内容にもよるのですが、基本的に賃借人の事由による排水の詰りを直すのは賃借人の負担です。なので、賃借人は排水を行なう前に自らグリストラッ…

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【お礼】
スケルトン契約について具体的にアドバイスいただきまして有難うございました。管理会社は不在の為、関連の不動産会社に相談しながら進めていきます。
今後発生する他のトラブルの際にも今回教えていただきました事を原則としたうえで対応していきたいと思いました。
アスカネット
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2019/04/25

ベストアンサーに選んでいただいたので追記できなたったため、再投稿します。

管理会社産がいないからと仲介した会社に相談しても、適切なアドバイスを得られる可能性は低いです。理由は明白!その様な相談もタダではありません。かといって、一般の不動産会社に相談しても有料でアドバイスが出来るほどのレベルにないことも少なくないです。
中途半端なアドバイスを受けても更にトラブルになることもありますので、ご注意ください。
基本的に能力がある会社に事情を話した上で管理を委託してアドバイスを貰うか、有料でもアドバイスを不動産コンサルティングマスターに貰うかして、解決を図ってください。

こちらの内容は、2019/04/25時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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