差押さえの取り下げと抵当権抹消は確実？オーナーチェンジの物件について相談です。｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

①について、問題ありません。
②相手が了承すれば問題ありません。
③②より望ましいです。相手も場合によっては喜ぶでしょう。

差押権者が誰かわかりませんので、債権者が差押していると仮定してお答えします。
競売ではなく、任意売却のようですので差押解除および抵当権抹消を債権者が配分協議を了承しているのであれば、抵当権の抹消等は履行されます。

定期借家契約とのことですので、当初の定借の手続が整っていれば、手続を踏むことで終了します。
この定借契約書は、公正証書ではないようですので、内容の確認が必要です。要件を満たしていない場合、普通借家契約になるからです。

居住用ではないようですので、仮に普通借家契約扱いになったとしても、貸主、借主の双方の合意があれば、定期借家契約に変更できることがあります。（居住用であれば、不可です。）公正証書であれば、強制力がありますので、履行されない場合は強制執行ができます。
文言に注意が求められます。

立退き料も考慮されているようですので、借主に相談されてみてはいかがですか。契約終了まで継続する場合、敷金は新貸主が負担することになります。そのため、売買時に敷金等の精算を別にすることが通常です。（別途精算するか、売却金額から控除するなど）

競売まで２か月とのことですので、「他の債権」がないか確認が必要です。または、敢えて任意売却で購入するのではなく、競売で購入することで、抹消可能な債権は裁判所が職権で消してくれます。また、敷金については、占有者となる借主が旧所有者に返還請求することになり、新貸主は責任がなくなります。

賃貸借契約の開始時点が不明なので、ケースによっては明渡猶予期間のほうが短い場合もあります。
競落後に、優良な占有者であれば、そこで短期の定期借家契約をすることもあります。

差押さえや抵当権については、決済時に司法書士が抹消書類を確認後に残代金を支払うので、信用のおける司法書士に依頼してください。
但し、今回の取引はあくまでも任意売買ですので、保証協会が認めていなければ決済時に抹消書類が用意できないことがありますから事前に確認してください。
公正証書については、あまり意味がないように思います。
定期借家の書類がきちんとしているならば、後日立ち退き交渉をされれば済むことですし、立ち退き料を支払うのであれば尚更です。
現時点で交渉し公正証書にする間に、競売の手続きが始まってしまってしまうのでは・・・

１に関しては、信頼できる司法書士に依頼すれば問題なく出来る来ます。
代金決済と同時に登記抹消がされます。

２、関しては占有者の方の意思確認をすることがやはり大事になってきます。
もちろん法律的に強制力が欲しいなら公正証書は強いですが、占有者の方が2年後の立ち退きを認識しているかどうかは、早い段階で確認した方がいいと思います。

３、は相手側に有利なので、問題ないとは思います。