クーラーのスイング機能低下で交換要望！冷暖房に支障がなくても交換しなきゃダメ？｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

まず、賃貸借契約とは、借主は定められた時期に賃料を
支払う義務（民法601条）を負いますが、一方貸主は、
借主に目的物を使用収益ささせる義務（民法601条）を負う契約をいいます。
つまり、貸主は目的物を借主の使用収益に適した状態にしておく義務を負うことになります。
簡単に言いますと、貸主は目的物の使用収益に必要な修繕をする義務を
負っているということです。例えば、貸主がこの義務を履行しない場合には、
借主は使用収益ができない程度に応じて賃料の支払を拒絶する事もできます。

但し、修繕義務は、賃貸借の目的物に支障が生じた場合に常に発生する
というわけではありません。
貸主の修繕義務の有無は、社会通念上、借主の使用収益に支障が生じるか否かを
基準に判断されるます。つまり、今回の場合、この程度のことでは借主の使用収益に
支障は生じていないと思われますので、修繕義務はないものと思われます。

最後に、賃貸借契約は、民法や借地借家法により規定されていますが、最近では、
消費者契約法を巡って多数の判例が出されるようになりました。
これらの判例は、いずれも従来の賃貸借契約に関する法律では説明のつかない
消費者契約法独自の視点、根拠から判断されており、居住用の賃貸借契約においては、
借主が個人である限り消費者契約法の適用を免れません。
消費者契約法の適用により賃貸実務において最も影響を与える条項としては、
消費者契約法10条の消費者の利益を一方的に害する条項を無効とする条項があります。
これは、民法等の条項（任意規定）と比較して消費者の権利を制限し又は義務を加重する
（消費者が事業者との間の特約がなければ、本来任意規定によって消費者が
権利を行使できるにもかかわらず、不当な特約によってその権利を制限すること、
または消費者と事業者との間の特約がなければ、本来任意規定よって消費者には
本来加重されることのない義務であるにもかかわらず、不当な特約によって
その義務を加重すること）条項で、信義誠実の原則に反して一方的に消費者の利益を
害する条項を無効とするもの（強行規定）です。このため、賃貸借契約における各種の
特約等の条項もこの消費者契約法10条に反する場合には無効とされ、
当該条項に基づく権利義務を主張できなくなります。
従いまして、貸主の修繕義務免除の特約があってもこの義務は免れませんが、
これは、契約内容が一方当事者に不当に不利であるかどうか、により判断されます。
今回の場合では、これにも該当しないように思えます。

こんにちわ。 迷う、故障ですね。 入居者との関係にもよりますが、 賃貸時にスイング付のエアコンとして貸してますので、修理は必要だと思います。
そのまわりのクロスもです。 １９年たったモノなので長期的に考えて交換工事がよろしいかと思われます。

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すべての機能を保障しなければならないと言うことはありませんが、
使用期間が19年も経っている物であるならば、スイング機能以外にも
今後いろいろと壊れてくることが確実ですので、
この際に買い替えをご検討なさることがベターと考えます。

エアコン自体設備扱いにされているようでしたら、
不具合があれば迅速に対応してあげた方が後々よろしいかと思います。
当社の場合、入居者の方に気持ちよく生活を送って頂く為に、
このようなケースであれば経費（償却資産）として、１０万円以下であれば一括計上、
２０万円以下であれば事業年度ごとに一括して３年間で償却できますので、
交換又は補修で対応しています。ご参考頂ければと思います。

エアコンの機能は入居者には大きな
要素になるかと思います。 また、製造年から省エネタイプのエアコンを
必須の設備品として更新されることをおすすめします。 全ての機能を保証すると考えるよりも、
入居者の満足度を高めるための必要費と
考えられてはいかがでしょうか。

「生活に支障がないので補修をしません。」
と回答してみてはいかがでしょうか？
それに対して、入居者が行政や弁護士などに交渉を依頼してきたら、
対応策を考えるという順序でいいと思います。 スイング機能が万人に必要かどうか疑問なので、
最初の回答は「補修しません」でもいいはずです。
入居者に特殊事情があって、どうしても必要であれば、
必要なのかもしれません。

賃貸当初からクーラーが設置されているのであれば
やはり、貸室の設備かと思いますので、オーナー様の
ご負担になると思います。

１９年使用していれば、老朽化と思います。

オーナー様が生活に支障はないと判断されたのであれば交換する必要は無いと思います。 ただ、賃貸物件の供給過剰の時代、法律の観点よりも、エアコン自体が古いものであるという事と、
入居者に満足して少しでも長く住んで頂くという観点から交換される事をおススメします。

賃貸借とは別として、交換してあげてください。 支障はなく、機能云々よりは19年間のクーラー
ですので、資産的な価値は皆無かと考えます。 入居者負担ではありますが、消費電力も
現在の方が優れておりますし、省エネ
顧客満足ということからも、交換をお勧め
します。