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海外居住者でないことが契約条件の入居希望者!オーナーが非居住者の場合の源泉徴収は…

海外居住者でないことが契約条件の入居希望者!オーナーが非居住者の場合の源泉徴収は…

解決済み 回答数:2件
  • 質問者:ココさん
  • 相談日時:2019/06/24(地域:東京都)
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気になった! 698
所有しているマンションの賃貸契約についての質問です。


この度、法人契約で入居申し込みをいただきましたが、オーナーが海外居住の場合は源泉処理が必要になることから海外居住者でないことが契約条件と申し入れがありました。


私自身に海外転勤の可能性があることより、家族名義(実姉、国内居住者)で賃貸契約を結びたいと考えていますが、法的や税務上問題はありますでしょうか?

また注意点がありましたらご教示下さい。

よろしくお願い致します。
こちらの内容は、2019/06/24時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2019/06/25

所有者でない者を貸主として契約するのはあまりおススメできません。

日本国内の非居住者が、国内に恒久的施設(建物)を持ち事業を行っている場合には、一定の要件を満たせば、申請…

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【お礼】
株式会社三野 北前店 様

詳しくかつ分かりやすくご教示いただきましてありがとうございました。
大変助かりました。
源泉徴収の免除証明書の交付で対応いただけるか確認してみます。

ありがとうございました。

ココ
【お礼】
加美税理士事務所
加美先生

ご丁寧に分かりやすくご教示いただきありがとうございます。
実姉とは「生計を一」ではなく、また、目的は先生のおっしゃる通りで「法人の社宅規定等の対象外物件にならないようにするため」ですので、ぜひ参考にさせていただきます。

大変助かりました。ありがとうございました。
ココ
こちらの内容は、2019/06/25時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
税理士
加美税理士事務所
回答日時:2019/06/25

ココ様 はじめまして

加美税理士事務所の税理士の加美(かみ)と申します。
東京都中央区銀座で不動産専門の税理士事務所を主宰しております。
よろしくお願いします。

早速ですが、回答を申し上げます。

■ ご検討の取組みとその背景について

ココ様の所有するマンションについて、お姉様を介して法人との転貸借(サブリース)をご検討とのことです。
この場合、ココ様とお姉様の間の賃貸借はマスターリースです。

ご検討の取組みは、法人の社宅規定等の対象外物件にならないようにするためだと思います。
法人の社宅規定等は、非居住者やその可能性のある人が所有する賃貸物件を、借上社宅の対象外としていることがあるからです。

なお、法人の社宅規定が上とする理由は、借主の法人に課税リスクがあるからです。
万が一、貸主が非居住者になった旨の通知もれがあると、借主に家賃に係る源泉徴収もれが生じます。
この徴収もれの源泉所得税とそのペナルティーの負担が、課税リスクです。

■ ご検討の取組みの法務について

今般のマスターリースの賃貸借契約は、家族間であっても有効に成立したものであれば、法的効果があります。
小職は税理士なので、各賃貸借契約が有効に成立したことを前提に、税務(所得税法)に限って回答を申し上げます。


■ ご検討の取組みの税務について

税務(所得税法)で気をつけたいのは、次の2点です。

1点目です。

マスターリース賃料(お姉様がココ様に支払う賃料)を相場賃料にすることです。
もしこの賃料が極端に安い場合、ココ様の不動産所得の申告で不都合が生じる可能性があります。
例えば、ココ様の給与所得が低いマスターリース賃料の設定による不動産所得の赤字で相殺されて節税になった時、ご検討の取組みは租税回避を疑われるかもしれません。

2点目です。

ココ様がお姉様と「生計を一」にしていないことです。
「生計を一」とは、簡単にいえば、同居や別居を問わずに家計が一体であることです。

この2点目は、お姉様の不動産所得の申告のお話です。
この不動産所得は、お姉様が法人から受け取った賃料が収入で、マスターリース賃料が必要経費で構成されます。

もしお二人が生計を一にしている場合、ご検討の取組みで、お姉様の不動産所得に係る所得税の負担は重くなる可能性があります。
マスターリース賃料は、お姉様の不動産所得の必要経費にならないからです。
結果、法人から受け取った家賃の大半が、課税対象の不動産所得になります。

所得税法第56条は、生計を一にする配偶者その他の親族に支払った家賃を不動産所得の必要経費としない旨を規定しています。
これによれば、逆に、ココ様が受取ったマスターリース賃料もココ様の不動産所得の収入になりません。
したがって、もしお二人が生計を一にしている場合、上の1点目は無関係です。

お役に立てると幸いです。

銀座の不動産専門税理士 加美税理士事務所

参考URL:http://www.kamitaxfirm.com
こちらの内容は、2019/06/25時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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