【専門家が回答】法人と個人の両方と契約!異例な契約形態の自主管理の分譲マンションを売却したい…|専門家に無料相談できる賃貸経営Q&Aサイトはお悩み大家さん

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法人と個人の両方と契約!異例な契約形態の自主管理の分譲マンションを売却したい…

法人と個人の両方と契約!異例な契約形態の自主管理の分譲マンションを売却したい…

解決済み 回答数:4件
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現在、独身時代に購入した分譲マンションを賃貸で貸し出しております。(定期借家ではありません)
他県に転勤していた夫と入籍を機に一緒に住むことになり引っ越すため、売却ではなく賃貸を選びました。
当時すぐに賃借人も見つかったことで安心してしまい、契約形態がイレギュラーな形であるにも関わらず先々のことまで考えず貸し出してしまいました。

その契約形態なのですが、一部賃料は法人契約(会社の家賃補助上限らしい)足が出る分は個人契約で、個人分に関しては双方覚書を交わしました。

物件の管理委託もしていないので自主管理のような形になっています。当初、管理料を支払って委託したい旨を仲介業者に言ったのですが、法人契約の場合は賃料の未払いなどの心配がないから必要ないと言われたためです。
現在は、2年毎の法人契約分の更新料の半分のみ、仲介業者の元へ入る形です。

遠方であり自主管理のため、修繕などの対応が負担であることや
何かがあった時の対応をするために、別の不動産屋さんに管理業務をお願いしたいと思っています。
最終的には、近々売却したいとも思っています。

そこで、懇意にして頂いている不動産屋さんに相談したところ、契約の1本化をしてもらえないと会社の規則上、管理委託を受けられないと言われました。

賃借人の方と法人様に対し契約の一本化をお願いしましたが、法人は、会社の規則上上限を超えての契約は無理とのことでした。

正直、自分も浅はかだったのかもしれませんが、不動産会社に良いように言われて、いびつな契約したにすぎません。
今度の更新時、正常な形での契約し直しが無理ならば、更新できませんと伝えたいです。
そして、新しく契約する際には定期借家契約にしてもらい⇒半年で退去⇒売却
というようにしたいと思っています。

長い文章で分かりにくいかと思いますが、なんとかスムーズに進めるためのアドバイスを頂戴したく、よろしくお願いいたします。
こちらの内容は、2017/12/26時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2017/12/27

契約書の内容が分からないと何ともいえませんが、1つの物件を2者別々で借りると言うような契約にはなりようがないと思うのですが、どうなのでしょうか?

想像ですが、家賃20万円…

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【お礼】
お忙しい中ご回答頂き、ありがとうございます。

賃料は共益費込みで17万円です。
ご指摘通り、企業自体が賃借人で契約者となっており(家賃補助上限の99000円)
残りの分(71000円)を個人間で覚書を交わしたということです。

先月より仲介業者を通じて、先方の社宅代行会社や賃貸人(法人)に対して
こちらの意向を伝えていましたが、正しく伝わらないため(進展しないことからそう判断しました)
本日、直接電話し、社宅代行業者の方へこれまでの経緯をお伝えし
今後の意向を伝えました。

やはり仲介業者は、契約形態のことや大家の意向など
まったくと言って良いほど賃借人及び社宅代行にに話してくれていませんでした。
社宅代行業者も、本日の電話でやっと事態を把握できたそうです。

社宅代行業者の方からは、
「やはり仲介業者にすべての責任があると考えます。このような契約を打診し実行されていることに疑問を感じます。賃借人様に報告・相談する前に、まずは仲介業者の考えを確認したいと思います。よろしいでしょうか」との回答でした。

尚、居住者の方はこれまでに賃料振り込みの延滞が2回と、賃貸人である私に対し気分を害するようなメールをしてきたこともあり
正直、まったく問題ないとは言えませんし
私としましては信頼関係が破綻しています。


まだまだ交渉は続くと思われます。質問させていただくことがあるかもしれませんので、その際はどうぞよろしくお願いいたします。
ウォーレンバフェット
こちらの内容は、2017/12/27時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2017/12/27

入居者には問題ないようですので、管理を受託する管理会社はあるはずです。
具体的な契約内容を確認しなければ何とも申し上げられませんが、本来、オーナーの立場に立って考えてくれるのが管理会社ですので、そのような管理会社と巡り合えるよう、もう少しお探しになってみてはいかがでしょうか。

自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.com/
【お礼】
お忙しい中、ご回答ありがとうございました。
私は都内にもう一つ区分所有マンションを賃貸で貸し出しております。そちらの部屋に関しては通常の契約で問題なく、管理業務委託もしております
そのため、そちらのマンションで管理業務を請け負ってくれている不動産管理会社さんにお願いをしてみたのですが

「契約形態がこのままだと会社の規則上お受けできないのです。おそらく他の管理会社も同じようなことだと思いますので契約を一本化してもらえたら、やらせていただきます」とい返答でした。

大家の立場になって管理委託できるところがあるはずとのご指摘ですので、もう少し探してみたいと思います。
この度はありがとうございました。
ウォーレンバフェット
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【回答会社】
弁護士
弁護士法人 星野・長塚・木川法律事務所
回答日時:2017/12/27

東京都港区の弁護士です。

更新時の契約変更は,相手方の合意が必要なので,契約当事者となっている3者全員の同意が前提となります。よって,交渉次第ですが,賃料滞納その他の正当事由がない限り,残念ながら一方的な更新拒絶はできません。

また,法人契約の指しているところが曖昧ですが,入居者自身が代表者の法人が賃借人という意味なのか,単に家賃補助をする入居者の勤務先法人という意味にすぎないのか,どちらでしょうか。

法人契約と別途ある入居者個人との契約の具体的な内容により,法的な意味合いは異なります。
契約内容によっては,入居者個人との契約が単に家賃不足分を補てんするというだけで,賃貸借契約としては「法人」との間の1本だけという解釈も可能です。

いずれにしても,前提となる契約内容によっても話が違ってきますから,不動産会社ではなく,弁護士に一度みてもらい,今後どのような手順で契約を変更するか,相談してみてください。

なお,定期借家への変更や売却目的での退去要求は通常,相当に困難です。

現実的には,現況賃貸中での投資用物件として売却を選択肢として検討してはいかがでしょうか。



参考URL:http://www.chintaikeiei.com/answer/b_hoshino/
【お礼】
お忙しい中ご回答頂き、ありがとうございます。

私の説明が不足していたので分かりにくかったと思いますが、これまで2回ほど個人負担分の賃料振り込みの延滞があったり、また、こちらの気分を害するようなメールを送ってきたこともあり、まったく問題ない居住者かといえば、そうではありません。
こちらとしては、正直信頼関係が破綻していると思っています。

賃料は共益費込みで17万円です。
ご指摘通り、企業自体が賃借人で契約者となっており(家賃補助上限の99000円)
残りの分(71000円)を個人間で覚書を交わしたということです。

先月より仲介業者を通じて、先方の社宅代行会社や賃貸人(法人)に対して
こちらの意向を伝えていましたが、正しく伝わらないため(進展しないことからそう判断しました)
本日、直接電話し、社宅代行業者の方へこれまでの経緯をお伝えし
今後の意向を伝えました。

やはり仲介業者は、契約形態のことや大家の意向など
まったくと言って良いほど賃借人及び社宅代行にに話してくれていませんでした。
社宅代行業者も本日の電話で、やっと事態を把握できたそうです。

まだまだ交渉は続きます。また質問させていただくことがあるかもしれません。その際はどうぞよろしくお願いいたします。

尚、投資用物件ですと査定上ですが1000万円ほどの違いが出るため
賃貸中での売却は考えていません。
ウォーレンバフェット
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【回答会社】
不動産会社
(株)レント・コレクト・エージェンシー
回答日時:2017/12/28

相談した管理会社が条件を出して管理委託を受けないのであれば他の管理会社に相談して
管理委託をすればよいと思います。
他の管理会社がどのような方針で対応するかは各社違うと思います。

こちらの内容は、2017/12/28時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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