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所有アパートの隣地貸家の崖が深層崩壊し、工事着工の目途がたたず悩んでいます。

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所有アパートの隣地貸家の崖が深層崩壊し、ベランダ基礎がある斜面が連動して、表層崩壊するとともに、更に隣地下方にある他社管理のアパートを直撃し、逃げ場を失った崩土が当方斜面を横に押し出し破壊しました。

近隣に避難指示が発令され、1週間後に解除されましたが。
建物の基礎本体に被害はなく、ベランダが壊れた部屋以外は生活に影響ないため、帰宅した賃借人には状況を説明し意向を聞くとともに、退居意向者には賃貸料の低減等も提案するなど空室を少なくするよう指示しました。

その間、復旧工事を早期に完成するため、管理会社、隣地大家、同下方AP管理会社が共同して復旧工事を検討していますが、現地が住宅と住宅の間にある崖であるため、工事費が高額となり工法を含めて目途がついていません。

 一方、当方管理会社は避難指示解除後、帰宅しようとする入居者の帰宅を復旧工事完了まで市の指示と偽って拒否していました。
真意を尋ねたところ、又、崩壊しないと言えず人命にかかわることなので、会社の方針と回答。
その根拠は建設業者に相談。賃貸人に一言の相談もなく賃借人の権利を奪うとともに、賃貸人の経営に大きな打撃となり頭を痛めております。

 一度は、弁護士に損害賠償の是非について尋ね、危険の判断は専門家が判断したかどうかで決定すべきと教わりました。
恐らく専門家は関与していないと思いますが、復旧工事の段取りが第三者と協議しながら進めなければならないため、管理会社を相手取ることに不安があり頭を痛めているところです。

復旧工事の工法等の検討・隣地所有者・管理者とは当方が協議をしているのが実情です。
管理会社の担当は賃貸管理業務がどのようなものか理解しているのか疑問に思えてなりません。

工事着工の目途がたたず、毎月35万円前後の収入がゼロになり眠れない毎日ですが、訴訟を起こしたがいいのか悪いのか悩んでいます。
こちらの内容は、2020/09/24時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2020/09/24

主となるのは、隣地の崖が崩壊したことによるもので、そこから派生して管理会社が入居者に虚偽の説明をしたという事が起こったという事でよろしいでしょうか?

先ず、隣地所有者に対…

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【お礼】
回答ありがとうございました。貴社も不動産会社であるため同業者の考えに同調されるのかなと考えてしまいます。判例をみますと相隣関係は自然災害の場合、協同しての対応を求めるものが多いようです。今回の場合、危険な状況を脱して避難指示が解除され帰宅可能になったにも関わらず、素人判断でかつ、オーナーの意見も聞かず、再度崩壊しないとは言えないとして、すべての入居者の帰宅入居を復旧工事完成まで禁止したことに問題があります。避難指示は豪雨・暴風が長く継続して危険と判断し発令されますが、強制力はありません。従って避難しない人もいますので最後は自己責任です。
 殆どの入居者が帰宅を希望していたが、避難指示解除後は避難場所は閉所されますから自己負担の避難となり大きな負担です。更に賃料も収入がなくなります。
 生活に影響ない部屋は一度帰宅入居をさせ、あとは入居者の判断にまかせていればこういう問題はなかったのです。入居者・オーナー・管理会社全部が損害を受けたことになります。会社は管理費だけで少額ですが、入居者とオーナーは莫大な損害となります。会社の危機管理の怠慢と言えます。
 お礼にならずすみません。
 
ワンルームAPGシャトー
【コメント】
それが自然災害と言えるのか疑問です。
自然物の状態で崖があったあならば建築確認が下りなかったのではないでしょうか?そこから考えると、土留めや擁壁などがあったと推測できますし、自然物ではないものが崩壊したのですから所有者に責任があります。また、行政が危険と判断して、一時使用を制限したわけですから、いずれでも損害は崩壊した崖の所有者に請求すべきものです。
例え管理会社に一部の非があったとしても、それによって生じた損害はそれほど大きくありません。管理会社が危険だから使用を控えるように入居者に言ったとしても、管理会社がガードマンを立てて入れないようにしたのなら別ですが、あなたがあなたの責任で入居者に安全宣言をすれば問題がなかった問題でもあるので、争って認められても数万円程度、大抵は棄却されると思います。

弊社は、不動産業といってもコンサルティングが中心ですし、知らない代謝を庇う道理はありません。同様の相談を業として受ければ数万円になるものを無料で回答していますので、同業者だからと庇ったりはしません。多分他の方も同じです。アドバイスではなく、憐れんで慰めて欲しいのでしたらこの場で聞いても意味がないです。
株式会社三野 北前店
【お礼】
ありがとうございました。参考にさせていただきます。
ワンルームAPGシャトー
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