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賃借人倒産で破産管財人と処理を行っています。解約控除金を保証金から差し引くことは認められない?

賃借人倒産で破産管財人と処理を行っています。解約控除金を保証金から差し引くことは認められない?

解決済み 回答数:1件
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私が所有している倉庫がありまして、とある企業に賃貸しておりました。
その企業が残念な事に倒産してしまい、現在、破産管財人と処理を行なっております。

元々の契約内容としては、

月額賃料50万円
保証金500万円
解約引100万円
解約予告3ヵ月前

と、ざっくりした内容としては、このような内容での賃貸借契約でした。
残念ではありますが、破産管財人が関与した段階で、合意解約・合意解除を行う事になりました。

賃料が入っていなかった期間分は、保証金から充当する事で承諾済ですが、『解約引(解約控除金)』は、今回、賃借人が破産していますので、保証金から引けません…と言われました。

実際に保証金から控除する事は出来ないのでしょうか?

古い契約書ですので、解約引の理由付けを明確に記載されていないものの、全く差し引く事が出来ないのでしょうか?

現在、先月に破産管財人から鍵を返却してもらいましたが、その立ち会いの時に倉庫内を確認したところ、賃借人が取り付けた動産物が一部残ったままでした。

その場での話合いで、動産物の撤去費用は、保証金から相殺する事で話は終わりましたが、
先月末で鍵を一旦返却したから、賃料を支払わないといけない義務は先月分まで…と言っていきました。

これ以上揉めるのも…と思い、一旦は、口頭で承諾したものの、その後、解約引(解約控除金)は認められないと破産管財人から通告されました。

賃貸人である私としては、現入居者であった企業の倒産に対して、残念であると思うものの、破産管財人が関与する事で、その倉庫内を内見する事も出来ないまま2ヶ月が経過し、次の入居者募集する事も出来ないままでした。

次の入居者募集が行えないという機会損失が発生している上、賃料は先月までにして頂き、動産物撤去となる原状回復費のみ相殺して欲しい…と現入居者・破産管財人の都合の良いようにばかり言ってきます。

仮に何等かの法令に基づいて、解約引(解約控除金)が保証金から差引出来ないと言うなら、明渡しの時点で現入居者(倒産会社)の原状回復が完了していなかったので、原状回復費及び『原状回復を行う期間分の賃料』を請求できるものでしょうか?


【元々の私の見解】
保証金500万円
賃料未納分2ヶ月分=100万円
解約引100万円
動産撤去費(原状回復費)50万円
※動産撤去が完了していないが現入居者が可哀そうでもあるので、原状回復を行う期間の賃料は免除してあげようかな…と思ってました。

⇒保証金返還金 250万円


【破産管財人の見解】
保証金500万円
賃料未納分2ヶ月分=100万円
解約引…控除出来ない
動産撤去費(原状回復費)50万円

⇒保証金返還金 350万円

※現在、管財人からの主張です。


【見解の違いに対して改めて主張したい私の見解】
保証金500万円
賃料未納分2ヶ月分=100万円
解約引…控除出来ない
動産撤去費(原状回復費)50万円
動産撤去を行う月の賃料 50万円

⇒保証金返還金 300万円

※鍵返却を一旦行なっていますが、契約書には、『契約期間終了までに、原状回復を行った上で物件を明渡す事…』と 明記されているので、
 『原状回復が完了していない事』=『賃借人側の不履行』
を主張して、その期間の賃料を請求する(実質は保証金から相殺)主張する事が出来るのでしょうか。

※原状回復費は、あくまで入居者が設置した動産撤去のみであります。基本的には、原状回復ガイドラインに則ってます。
こちらの内容は、2019/02/11時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2019/02/12

結論から言うと、出来ないです。
破産管財人は裁判所が決めた人ですので、その人と争ってもまず勝てないです。管財人はルールに則って厳密に処理を進めますので、よほどのことがない限り従うしかあり…

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こちらの内容は、2019/02/12時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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