アパートの家賃収入で住宅ローンを返済中。今後どうしていくべきか不安です｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

アパートを経営している以上、空室や大規模修繕などの問題は避けて通ることはできません。
一般の方々は資金計画だけで将来の見通しを判断してしまいがちです。
不動産の資産価値（貸借対照表）も見据えながら、総合的に判断する必要があります。
まずは信頼できる不動産の専門家にご相談なさってはいかがでしょうか。

はじめまして、回答させていただきます。

状況から察するに、賃貸併用住宅を建設されたということでしょうか？
ご説明いただいた状況ですと家賃収入はすべて住宅ローンの返済に充てているようですので、今後問題となってくるのは原状回復やリフォームの不足による家賃の下落または空室期間の長期化です。
特に築20年前後の物件は、当時大量に建設されていたことから市場では余り気味となっているため、原状回復やリフォームの不足は家賃収入に大きな影響を与えます。

現状で家賃収入と住宅ローンの返済額が同じくらいとのことですが、これから先もその状態を維持することは難しい面があります。

ですのである程度はお給料から住宅ローン返済に充てることを考えなければならないと思われます。

ただし、この場合も２部屋が同時に空室となればお給料から住宅ローン返済が困難となってしまうため、サブリースなどで家賃収入を毎月安定させるということが考えられます。

現時点では家賃収入だけで住宅ローンを返済していくことはあきらめて、住宅ローン返済額より少なくても家賃収入を安定させて、住宅ローンを返済できる体制をつくることが重要ではないでしょうか。

または物件を売却してしまえば売却資金を住宅ローンの返済に充てることができますが、せっかく建てた物件を売却するのが忍びないという気持ちもあるでしょうから、まずは家賃収入安定化を模索するのがよいのではないでしょうか。

サブリースの簡単な仕組みを添付しておきますので、参考にしてください。

建設時の返済計画と現在の建物の状況と入居者の状況や賃料等総合的に判断しないと文章だけでの
アドバイスは難しいと思います。

現在の物件価値を知っておくのは良いかもしれません。
お父様の考え等も必要になるでしょう。

こんにちは。

千葉の賃貸経営コンサルタント『マリブ不動産コンシェルジュ』の石田です。

今回ご相談頂きました文面からお察しできる範囲内でまずはご回答させて頂きます。

※こちらの掲示板はご存知の通り無料の範囲内となってしまいますので、
ご相談者様のお役に立てるレベルの内容に及ばないかも知れませんが、
今の時点でお応えできる限りの内容でお伝えさせて頂きます。


まず、ご自宅兼投資物件を売却せずに引き続き所有し続けたいというお考えで宜しいでしょうか？

弊社にご相談頂くお客様には、ご相談の最初の段階として、お話しの中で必ず
『着地点をどこに設定するのか？』を明確に決めてからコンサルティングを実施します。


なぜでしょう？


それは、同じ状況下でも、
『お客様１人１人によって理想とする未来が違うから』です。


そのため、それぞれのお客様が抱く着地点に照準を合わせて
戦略を練りますので、たどる道も自ずと異なります。

長くなりますので以下省略。。。


結論としてですが、
もし所有を前提とした着地点を目指すのであれば、
収支計画や現況、物件の状況、エリアの市場性など、さまざまな状況を調査した上で
将来予測をすることになります。

完済予定が残り１０年ですから、色々と策はあると経験的に感じています。


なお、ご相談を無料でお力添えできる不動産会社があるとしても、
恐らく将来、多大な代償を払うことになると思います。

ご相談者様がどちらにお住まいか存じませんが、
もしお住まいの近くで不動産コンサルタントにご相談したいとの事でしたら、
弊社へお声掛け頂ければ、
弊社の提携する不動産コンサルタントのネットワークを通じて、
お住まいの地域から近い専門家を無料でご紹介することも可能です。

ご紹介によって弊社がご紹介料等のインセンティブを受け取ることは一切ありません。
また、ご紹介した専門家にご相談なさるかどうかは、ご相談者様ご自身で自由にご判断頂けます。

ご相談費用については、各専門家によって異なりますので、事前にご確認の上で、ご利用の有無をご判断頂けたらと思います。

必ず良い結果を導くことができると思いますので
この機に一度真剣に対応策を立てることをお勧めします。

すみれさん

はじめまして　株式会社本郷エステートの櫻井ともうします。
30年ローンを組んであと10年残っていらっしゃるとのことですね。　賃貸2件の収入でローンを払っているとのこと。
現在‘とんとん‘であれば20年前のお父様の計画は良かったといえるのでないでしょうか。

たしかに、借りている人がでてしまう心配はありますがいままで借り手がいらっしゃったのであれば相場で無理なことなく運用されていたのではと察せられます。ローンの残債は最後の10年でどんどん減って行きます。現在毎月の支払の金額で金利と元本返済の金額をご確認ください。これから、金利に消えてなくなる部分がだいぶすくなくなっていくかと思います。

アパート修繕は外壁、屋根の防水など基本的な部分だけにしてあと5年‘平穏無事‘に運用できたら余裕がお気持ちにもでてくるのではないでしょうか。ご自宅と別の建物のようですので今売却した場合の正確な金額（業者買い取り価格が良いかと思います）を出しておけばいざという時のプランも立てやすいかと思います。

とりとめないですが、売却やローンの付け替え、賃貸借り上げ、など様々なリスク対応が選べる状態をなんとか維持されて「本当の資産」に育つことのご参考になればとても幸いです。

いろいろ不動産はわかりにくいことが多いですが頑張ってください。応援しております！

株式会社本郷エステート　櫻井