5年前に購入した中古アパートの不動産融資について｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

物件を法人化したい場合は理由とメリットを明示して、金融機関に相談してみてください。決めるのは貸し付けをしている金融機関で、他が何を云おうと関係ありません。

ooyasan様　

はじめまして

税理士法人加美税理士事務所の税理士の加美（かみ）と申します。
東京都中央区銀座で不動産専門の税理士事務所を主宰しております。
よろしくお願いします。

早速ですが、回答を申し上げます。

私は税理士ですが、前職の金融法人で融資業務をしていたので融資の実務経験があります。
また、当所では個人事業の不動産賃貸業について法人化支援の実績が多くあります。

個人所有の賃貸不動産を法人に移転については、次の2点を検討されると良いと思います。
1．新設した法人がooyasan様から当該賃貸不動産を購入するための資金を調達できるか否。
2．ooyasan様が新設法人に所有する賃貸不動産を売却した場合のコストと法人化による節税メリットの比較

上の「1」についてです。

これは新設法人の資金調達のお話なので、自己資金でまかなえない場合、銀行等の金融機関それぞれの審査スタンスに依存する問題です。
建物のみを新設法人に移転するための融資をしてくれる金融機関もあれば、そうでないところもあります。

結局、新設法人に建物のみの移転でも土地と建物の移転でも、前向きな返答をしてくれる金融機関と交渉するより他はありません。
しかし、私の経験だと、金融機関は土地とその上にある建物の所有者が異なる物件に対する融資には前向きでないことが多いです。
建物とその土地の所有者が異なる物件の担保評価は、その両方の所有者が同一のものより不利だからです。

上の「2」についてです。

ooyasan様は今回の法人への移転が節税目的とは仰っていませんが、賃貸不動産の移転コストと節税額の比較もされた方が良いと思います。
ただし、今回の法人への移転に採算度外視すべきご事情がある場合は、ご放念ください。

個人から新設法人に土地や建物を移転した場合、登録免許税や不動産取得税などの移転コスト負担や土地と建物の譲渡所得に対する所得税などが生じます。
この移転は、法律の上、個人と新設法人の売買契約だからです。

この移転コストは、ooyasan様がこの賃貸不動産を購入した時に負担した金額から仲介手数料を控除した金額くらいであろうと思います。
移転を検討している不動産を5年ほど前に購入されたと仰っているからです。

土地と建物の譲渡所得に対する所得税は、個別具体的なことなので、ここでは申し上げられません。
高額の資産の移転なので、念のために専門家にご相談されることをおすすめします。

お役に立てたら幸いです。

銀座の不動産専門税理士　税理士法人加美税理士事務所