アパート経営において売買契約後に融資審査？希望金利でない場合はどうするの？｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

ゲスト様

はじめまして、株式会社スプレンドキャピタルの山田と申します。
ご質問内容を回答させていただきます。


▼ローン条項で、◯.◯%を超える金利となる場合は、
融資契約を不成立とする旨の文言を入れてもらうか・・・
上記のようなローン条項は可能でしょうか?

⇒可能です。

このような契約内容はごく一般的に行われておりますので、
仲介業者様にその旨をお話しされたらよろしいかと存じます。

一般的にローン条項は、融資額・金利・期間を明確に記載し、
いずれの条件が一つでも満たされない場合、売買契約そのものを白紙解約できる内容となります。

※場合によっては、保証料やローン事務手数料も記載いたします。


▼または、金融機関に当初金利を決めて提示頂くことはできないものでしょうか？

金融機関によって、審査の手順が異なります。
今回の金融機関は、売買契約後に審査が入れるようですので、
売買契約前に正式な金利条件を提示して頂くことは難しいでしょう。

弊社クライアントの場合、ゲスト様と同じように、
やはり売買契約前に金融機関から金利の幅を持たされますので、
例えば2.0～2.5％の幅を持たされた場合、
『クライアントの許容できる金利、または希望する金利を伺い』、
売主様の了承が得られれば、その金利にて売買契約を行っております。


収益不動産は一般住宅と購入目的が異なり、資産拡大が目的ですので、
ローン条項は慎重にご検討なさってください。

質問の内容は「金利の上限を決めておき、その上限値以内の金利が確定されない場合は売買契約を解除したい（または、その上限値以内の金利が確定された場合に初めて契約の効力を発生させたい）。」というものですね。
契約についての一般論ですが、契約の内容は、原則として、当事者の合意によって決まります。質問のケースでは、質問者と金融機関の合意によって決まります。
したがって、質問者が契約内容について希望を有しているのなら、遠慮なく、相手方（金融機関）に要求すべきですね。
もちろん、相手方（金融機関）は質問者の要求を受け入れるか否かの自由（権利）を有していますので、拒絶される可能性はあります。
このようにお互いが条件などを出し合って、話し合う過程を「交渉」（ネゴシエーション）と言いますね。交渉は、粘り強く行うことが肝要です。譲歩できる部分と、譲歩できない部分（譲れない部分）をはっきり意識して、強い意思で交渉に臨むようにしましょう。

こんにちは。

千葉の不動産投資相談室『マリブ不動産コンシェルジュ』の石田です。


今回の件は、解決可能なご質問かと存じます。


まず、融資の審査ですが、不動産会社に協力をお願いして事前審査を出してください。

本審査は売買契約後が一般的なので、事前審査にて融資条件の幅を引き出します。


プロパーなのか保証会社なのかわかりませんが、
金融機関によっては、口頭での事前説明とは違う条件で
融資を承認するケースもあります。


そもそも金融機関は、少しでも高い金利で融資することを
目的としていますから、
少しでも安い金利で借りたいお客さんとは
利害関係が相反しています。


そのため、
ある程度の打診を受けてから売買契約を締結されたほうが
売る人・買う人の双方にとって安心・安全です。


売主様にはご理解・ご協力を頂けるよう諸事情をきちんと
ご説明して下さい。

相手は協力する義務はありませんが、
価格面やその他の諸条件が良ければ
前向きにご協力頂けるケースも多々ありますので
不動産会社にしっかりとお力添えをしてもらえるよう
お願いしてみて下さい。

うまく事が運ぶと良いですね。
頑張って下さい。

可能でしょう。
しかし各社条件が違う場合もあると思います。
金融機関・不動産会社に上記のことを相談すれば解決です。

ゲストさん

サラリーマン大家さんサポートのイットウモンと申します。
遅くなりましたが後々でも参考になればとの想いでお答えさせて頂きます。

まずは金融機関の件。
契約後でないと金利提示しない、
これは「意中の金融機関」と仰る割には相手側の対応に誠意がないですね。
俄かには信じられませんが･･･事前相談（仮申込み）時点でゲストさんの個人属性を開示していれば大丈夫でしょう。

売買契約のことについて。
いくら融資の停止条件付で契約したとして、ふたを開けてびっくり件の金融機関の金利が収益性を圧迫するようでは契約行為のロスは売主買主お互い面白くないですね。

事前に件の金融機関やその他を含め収益計画の見通しを立てた上で契約に望む、こうでないと物件比較検討ができませんね。

不動産業者さんに協力してもらうことも含め頑張ってください。