テナント相場が上昇しているので更新の際に賃料増額したい！オーナーがするべきことは？｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

借地借家法（借賃増減請求権）
第三十二条建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。


以上の通り、協議が整わなければ、裁判所に訴訟や調停が可能です。
その場合検討されるのは

租税その他の負担の増減
土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動
近傍同種の建物の借賃に比較して不相当かどうかです。

それぞれの条件に当てはめて検討されるの害でしょう。

>賃借人都合により建物を建築したという観点から、
>賃貸借契約を結ぶ際に、建物の躯体部分については賃借人負担であること、建物の火
>災保険は賃借人負担で契約することを特約として記載し、双方合意の上賃貸借契約を?しました。

→その特約は考慮の上で現行賃料を合意しているわけですが、現行賃料を合意した時点（直近合意時点）から相当期間が経過し、その間に土地価格の上昇、固都税の上昇、周辺の新規賃料相場の上昇などがあれば、借地借家法３２条１項による賃料増額請求は認められる可能性があります。

直近合意時点から１５年も経過しているようですので、土地価格の上昇、固都税の上昇、周辺の新規賃料相場の上昇などの事情が認められれば、交渉、調停、訴訟とチャレンジするメリットはありそうです。

一度面談の上で正式に弁護士にご相談されることをお勧めいたします。