迷惑行為を繰り返すテナントに、退去してもらう方法とは|専門家に無料相談できる賃貸経営Q&Aサイトはお悩み大家さん

×
←不動産賃貸経営博士
お悩み大家さん トップ > 滞納 退去 >退去・敷金トラブル> 迷惑行為を繰り返すテナントに、退去してもらう方法とは

迷惑行為を繰り返すテナントに、退去してもらう方法とは

解決済み 回答数:2件
  • 質問者:Yassyさん
  • 相談日時:2024/02/05(地域:愛知県)
line
気になった! 600
行政所有の旧保育園を借りて、個人事業で複合施設を管理運営しています。
民間事業ですが、公園のない山間地で、園庭を無料解放するなど半公共的な活動もしています。

複数ある部屋のうち二部屋を転貸し、店舗としてテナント入居している方がいますが、半年ほど前から、当方の運営方法などについて高圧的な態度で変更をもとめたり、私たちに対して誹謗中傷名誉毀損にあたるような内容をSNSなどに投稿していました。

こちらとしては最大限譲歩して進めてきましたが、日に日に関係性が悪化し、その都度高圧的な態度で来られるので精神的にダメージを受け、近づくだけで動悸が止まらなくなってしまいました。

日々の運営にも悪影響が出てきたので、立ち退きを求めました。
立ち退き料として、4ヶ月分の家賃+引っ越し費用の20万円を提示したところ、相手から120万の請求が帰ってきました。

なんとか50万円程度でおさめたいと思っていますが、効果的な減額交渉のやり方があれば、教えていただければ幸いです。

また、「名誉毀損や高圧的な言動による運営への支障が出たため」契約解除した事例などあればご紹介いただけると幸いです。

こちらの内容は、2024/02/05時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
関連キーワードから質問回答を見る
【回答会社】
弁護士
弁護士秋山直人
回答日時:2024/02/06

一般的な建物賃貸借契約の場合と比べて特殊性があるのかは良くわかりませんので、一般的な建物賃貸借契約の場合と同様と仮定して回答します。

テナントが賃貸人に対して、「名誉毀損…

続きを読む
【お礼】
回答ありがとうございます。
やはり難しい事案なんですね。

客観的な証拠としては、SNSに書かれたことのスクリーンショットがあります。
また、複数人の会議でも高圧的な言動があったので、その時にいたメンバーに証言してもらうことはできます。
このようなものでは十分な証拠とは言えないでしょうか?

また、裁判ではなく、調停での解決は難しい事案でしょうか?
Yassy
【コメント】
SNSのスクリーンショットは内容によって客観的な証拠になり得ると思いますが、証言はそれに比べると弱くなると思います。

調停は話し合いの手続きに過ぎず、相手が応じなければそれまでですので、あまりお勧めできません。

調停をやるよりは、裁判を起こして裁判所での和解協議をした方が良いと思います。
弁護士秋山直人
【お礼】
早速のご回答ありがとうございます。
裁判は最終手段として、なんとか話し合いで解決したいと思っています。
相手方からの請求に返答するためにいくつか質問したいことがあります。


転貸借契約書に不備があり、転貸借契約書の使用期間が5年とされているのに、主契約である保育園本体の賃貸契約が1年になっています。

転貸借契約書には
「貸借の期間は令和3年11月1日から5年間とする。甲と賃貸人との賃貸借契約が更新された場合については、当該賃貸借契約期間と同一の期間を使用期間として更新するものとみなす。」
と書かれています。

契約開始からすでに2年が経過していて、主契約(甲と賃貸人との賃貸借契約)が更新されているので、転貸借契約の使用期間も主契約と同じ1年ということになりますでしょうか?
(転貸借契約の使用期間5年が無効になる?)


その場合、期間満了での契約終了で、立退料なしで明け渡しをしてもらうことは可能でしょうか?


また、借地借家法は転貸借の場合も適用されますでしょうか?
Yassy
【コメント】
「契約開始からすでに2年が経過していて、主契約(甲と賃貸人との賃貸借契約)が更新されているので、転貸借契約の使用期間も主契約と同じ1年ということになりますでしょうか?
(転貸借契約の使用期間5年が無効になる?)」

→ならないですね。転貸借契約を5年間で結んでいる(5年間貸すと約束している)以上、転貸人には転借人に5年間賃貸する義務があります。むしろ、原賃貸借契約が1年なのに5年間の転貸借契約を結んだこと自体が(転貸人側に)問題があるように思います。もっとも、原賃貸借契約も普通建物賃貸借契約でしょうから、法定更新が基本的に可能なので、5年間の転貸借契約を結んだと言える可能性はありますが。


「その場合、期間満了での契約終了で、立退料なしで明け渡しをしてもらうことは可能でしょうか?」

→無理だと思います。


「また、借地借家法は転貸借の場合も適用されますでしょうか?」

→もちろん、適用されます。
弁護士秋山直人
【お礼】
明確な回答ありがとうございます。
はじめての大家業なのでいろいろと勉強させていただいています。


5年と1年になってしまった事情を説明いたします。

保育園の賃貸契約(以下、主契約という)を締結するにあたり、当初は「5年契約で11/1締結」ということで所有者である行政と契約締結に向け話を進めていた。

テナントが主契約締結と同時入居を希望していたため、転貸借契約書を主契約締結よりも前に作成した。この時、主契約と同じ契約期間として、5年契約にした。(5年契約で11/1締結)

しかし、所有者である行政の都合で契約日が延期され、契約期間が1年契約に変更になった。(1年契約で12/20締結)
本来は、この時点で主契約と同じ1年契約で転貸借契約書を作り替えるべきであったが、当時は関係性が良好だったため、口頭で主契約が1年契約であることをテナントに伝えた。

その数か月後に、追加でもう1部屋の転貸借契約をしたが、これは主契約に合わせ1年契約で締結している。
なので、先の1部屋の5年契約が間違いという事情はテナントにもご理解いただいていたはずである。

主契約が更新されなければ、転貸借契約は実現できないので、主契約の内容と転貸借契約書の内容に相違がある場合は、合理的意思解釈に基づき、主契約の内容が採用されると考える。

また、転貸借契約書には、「甲と賃貸人との賃貸借契約が更新された場合については、当該賃貸借契約期間と同一の期間を使用期間として更新するものとみなす。」と明記されているので、主契約が更新された時点で、主契約と同期間が転貸借契約の契約期間ということになると考える。


・・・という、根拠により、「転貸借契約の期間は1年である」と主張することは可能でしょうか?


相手から提示された120万円のおよそ半分が、5年契約の残り期間(3年弱)の家賃の差額なので、1年契約であるとするとだいぶ金額が抑えられます。

相手はすでに次の拠点の賃貸契約を済ましていて、金額の折り合いがついて合意解約ができれば、すぐにでも明け渡す準備があるようです。
Yassy
【コメント】
「主契約が更新されなければ、転貸借契約は実現できないので、主契約の内容と転貸借契約書の内容に相違がある場合は、合理的意思解釈に基づき、主契約の内容が採用されると考える。

また、転貸借契約書には、「甲と賃貸人との賃貸借契約が更新された場合については、当該賃貸借契約期間と同一の期間を使用期間として更新するものとみなす。」と明記されているので、主契約が更新された時点で、主契約と同期間が転貸借契約の契約期間ということになると考える。


・・・という、根拠により、「転貸借契約の期間は1年である」と主張することは可能でしょうか?」

→無理だと思います。契約期間を5年間として転貸借契約を結んでいる以上、5年間貸す義務が賃貸人にはあり、主契約との関係で5年間貸せないのであれば、賃貸人側の契約違反となり、賃貸人に損害賠償責任を発生させます。

5年間の間に主契約が更新されても、転貸借の契約期間は5年間あるので「更新」の必要がありませんので、主契約と同期間が転貸借契約の契約期間ということにもなりません。

申し訳ありませんが、おっしゃっている主張は裁判所で通る可能性は低いと思いますので、そのような主張をするよりも、一刻も早く賃借人と関係を絶ちたいのであれば、先方の要求額か、それに近い金額で交渉で合意して立ち退いてもらうのが、結局は合理的な解決ではないかと思います。

信頼関係破壊等を理由に裁判を起こしても難航することが予想されますし、裁判の費用も期間も相当かかります。
弁護士秋山直人
こちらの内容は、2024/02/06時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
関連キーワードから質問回答を見る
ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
弁護士
弁護士秋山直人
回答日時:2024/02/08

上記で今回の回答を終了させていただきます。

【お礼】
ありがとうございました!

まだ交渉の途中ですが、提示された金額から考えて、折り合いのつくところを探ってみます。
Yassy
こちらの内容は、2024/02/08時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。

【こんな記事も読まれています】

大家さん・投資家さんのためのセミナー・勉強会・相談会

関連キーワード

[特集]
自分だけの生き方を謳歌する賢者への取材対談
大家さんが注意すべき設備故障の対処法について設備メーカーが解説!

認知症対策として注目されている『家族信託』の仕組みとは?

サラリーマン大家さんの確定申告!アパート経営者なら知っておくべき白色申告と青色申告の違いって?

PAGE TOP