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契約書に月額の賃料が記入されていない場合、どうやって家賃を請求したらいいでしょうか?

解決済み 回答数:2件
  • 質問者:katayudetamagoさん
  • 相談日時:2021/02/24(地域:兵庫県)
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気になった! 572
現在、母は高齢で91歳ですが、長年不動産を貸して大家をやってきました。

しかし、近年、ボケがはげしいのか、先日、私にMさんが、もう10年20年家賃を払っていないと言ってきたので、そのまま鵜呑みにして、大変だと思い契約書を探し出して、見てみると契約日が平成24年の年末で、25年の1月から賃貸が始まっていて、数えても約8年少々しかたっていませんでした。
その上、契約書には月額の賃料が記入されておらず、

また、通帳を確認するとMさんから振り込まれているのは令和1年10月に12万が振り込まれて最後で、振り込み金額は、それまで、令和1年6月に13万でそれ以前は振り込まれておらず、ずっとさかのぼって、平成31年4月に15万の振り込みをしていて、それ以前はずっと15万が毎月振り込まれています。

契約書には家賃の記載がない上に、このように家賃が同じ数字ではなく、時々違っている場合、一体、いくらが家賃なのかいまいちよくわかりません。

こういう場合、家賃をどうやって決めて、未払い賃料請求と明け渡し訴訟をおこせばいいのでしょうか?

この場合、もし少額訴訟を起こして、家賃を少しでも回収した場合、明け渡し訴訟は不利になりますでしょうか?

よろしくお願いいたします。
こちらの内容は、2021/02/24時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
コンサルティング
A&P Consulting
回答日時:2021/02/24

家賃台帳とか過去の振り込み記録などと照らし合わせて確認するしかないです。
契約書があるという事は、賃貸借契約があるという事ですので家賃を長年払ってもらっていなければ契約解除と部屋の明け渡…

続きを読む
【お礼】
ご丁寧な回答ありがとうございます。

覚書のようなものと平成24年12月に作成した契約書以前の物も
出てきて、平成16年頃から既に賃貸借契約が始まっていたようです。

母が言うには、Mさんは、賃貸が始まってから即滞納が始まり、
(覚書でも入金が数カ月滞っていたことが確認できます。)
あまりに滞納するから、家賃はいらないから出て行って欲しいと
告げるたびに、ちょこっと入れてきて、出て行かなくて
済むようにしたそうです。

平成16年~19年の間で、家賃9万円で、22カ月ほど
未納になっていて、162万円以上の未払いがあり、
平成20年~24年までの間に、137万ほどの未納があり、
それらの未払い分を月々、家賃と駐車料金の12万5千円に
上乗せして返済していく形にしてたため、
24年に作成した契約書に家賃を決めた数字で書いていなかったようです。

それで、通帳上では、月々15万を当月15日払いということで、
返済していたようですが、1年半前くらいから、また滞り始め、
連続16カ月は未納状態です。

それで、配達証明付き内容証明で契約解除をする旨を伝えたところ、
電話をかけてきて、過払い金があるという理由で支払っていないような
ことを言ってきました。

過払い金があるというのも虚偽ですが、私が母本人ではないがゆえに、
通用するとおもったのだと思います。
過払い金があるからといっても、16カ月連続滞納は
建物明け渡い訴訟の裁判で、言い訳として通用するのでしょうか?
相手は、それを証明する証拠はもっていないと思いますが。

よろしくお願いいたします。
katayudetamago
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
弁護士
弁護士秋山直人
回答日時:2021/02/25

「近年、ボケがはげしいのか」とありますが,大前提として,お母様に判断能力(法律的には「意思能力」)があるのかが重要です。

もしも,認知症で意思能力がないような場合(例えば,長谷川式認知症スケールで10点未満のような場合)には,訴訟を起こす能力もありませんし,ご相談者様に委任状を書いても無効ということになってしまいます。

現時点では意思能力があるが,数年後は怪しいという場合には,公証人役場で任意後見契約を締結してご相談者様を任意後見人候補者にしておくことも選択肢でしょう。

意思能力があるとして,ご相談のケースは難しい事情がからんでいるので,弁護士に依頼した方が良いと思います。

契約上の賃料金額ですが,

「通帳を確認するとMさんから振り込まれているのは令和1年10月に12万が振り込まれて最後で、振り込み金額は、それまで、令和1年6月に13万でそれ以前は振り込まれておらず、ずっとさかのぼって、平成31年4月に15万の振り込みをしていて、それ以前はずっと15万が毎月振り込まれています。」

という事情からすると,普通に考えて賃料月15万円の約束だったのが,平成31年5月以降は一部のみ支払ったただけで滞納している,ということではないかと思います。

もっとも,契約書の金額欄が空欄というのはよろしくないですね。

訴訟を起こす前に賃借人側に契約書の開示を求めることも考えられます。

建物明渡しと未払賃料請求の裁判は通常同時に起こします。2つの裁判を別に起こすメリットは通常ありません。

建物明渡しについては,賃貸借契約を前提とせず,建物の所有権に基づく明渡請求も可能ですが,未払賃料請求は当然ながら賃貸借契約を前提とし,賃料の合意の立証も必要ですので,賃貸借契約書の金額欄が空欄というのは問題です。

どういう進め方をすべきか,面談の上で正式にお近くの弁護士にご相談されることをお勧めいたします。

こちらの内容は、2021/02/25時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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