高齢入居者が亡くなったことを想定して残置物を放棄又は貸主とするという特約は有効でしょうか？｜専門家に無料相談できる賃貸経営Ｑ＆Ａサイトはお悩み大家さん

そのような内容の特約は、
消費者である借主に一方的に不利益を課す内容になってしまいますので、法的には無効となってしまう可能性があります。

もちろん、法的には無効となる可能性があるとしても、
実際にその旨の特約をし、亡くなられたあとに残置物を処分したのち、相続人があらわれた場合に、その契約書を見せることで、相続人が納得されるケースもあるでしょう。
残置物が価値がないものであればあるほど問題になるリスクは低いと思われます。
ただ、もちろん価値がなくても、あくまで遺品ですので、思い出の品などもあるでしょうから、事前に相続人と協議しておくのが無難です。こちらが特約にしたがってすべて処分したあとに、相続人が現れ、特約が無効であることを前提に、たとえ価値はなくても思い出の品を処分されたとして慰謝料を請求してくるかもしれません。

このように現実的にはその特約をいれることで終結できるケースもあるでしょうが、争われれば法的には無効な可能性があります。

このようなリスクを回避するためには、
借主に一方的に不利益を課す条項ではなくするため、対価を払って買い取る（一部家賃の減額や敷金で精算するなど）形にするというのも考えられるとは思います。

また、相続人が相続放棄した場合、次の順位の相続人が相続することになりますが、すべての相続人が相続を放棄してしまうと、誰のものでもなくなります。
この場合、法律を厳密に適用すれば、相続財産管理人という者をつけるよう裁判所に申し立てて管理処分してもらわなければいけないという大きな話になり、これには予納金として相当な費用もかかるため、現実的ではありません。
相続人が誰もいなければ事実上問題視してくる人もいないので、実際には処分してしまうのが実情なのかなとは推測されますが・・・

いずれにせよ、少しセンシティブな問題ですので、弁護士への相談をおすすめします。