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アパートを相続させるつもりナシ!売却する際は投資物件の利回りで価格が決まるの?

アパートを相続させるつもりナシ!売却する際は投資物件の利回りで価格が決まるの?

解決済み 回答数:4件
  • 質問者:ぴのこさん
  • 相談日時:2016/12/09(地域:北海道)
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気になった! 562
数年前、固定資産軽減と老後の資金のために、土地の一部を売却し、その資金で年間収入400万くらいの木造のアパートを建てました。

土地は200坪残りましたが、
今から大きな建物を建て借金するのも、冒険もしたくないので、土地の半分は駐車場、半分がアパートです。

自分が死んだら、売却し現金にして、子供たちが分ければよいと思っていますが、
きちきちの土地にギリギリの広さでアパートを建てているわけではないので、
もし売却する場合は、土地の広さは関係なく、投資物件の利回りで値段がついてしまうのでしょうか?

70才なので、後20年も生きたなら、アパートを取り壊し更地にすればよいのかと思っていますが、
それ以前に売却することになれば、アパートが建っている土地は、土地の値段は考慮されませんか?

アパート経営を子供に継がせるつもりはありません。

立地は駅近くで、賃貸も住宅も多い地域です。

相続後のみではなく、自分が生きているうちに、老後資金が足りなくなった場合も心配なので。
ご意見伺いたく質問させて頂きます。

宜しくお願い致します。
こちらの内容は、2016/12/09時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
サラリーマン専門イットウモン@タカエージェント株式会社
回答日時:2016/12/10

ぴのこさん

サラリーマン大家さんサポートのイットウモンと申します。
回答させていただきます。

そうですね。収益性ということでは…

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【お礼】
コメントありがとうございます。
以前には大きな賃貸を建てる話もありましたが、多額の借り入れはしたくなかったので駐車場にしていました。
老齢になりアパートを建てないで売却もありだったかと思うこともありましたが、
私が死ぬまではアパートも入居者様も大切にしたいと。
まったく不動産投資家としては落第生です。古くなると大家業も大変だし、子供も複数いるので不動産はわけられない、おそらく解体して売却するときは、ご指導の通り業者さんを吟味しなくてはと、今から心がけながら過ごします。
ぴのこ
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2016/12/09

土地の形状やアパートの建て方にもよるので、なんともいえません。
最近は素人大家が増えているので、利回りだけで見る人も多くいます。もちろん土地の値段も考慮はされますが、価格はそれだけでは決まりません。

土地を住宅地などに分筆できるような状況であれば、分けて売ればよいですが、分けてしまうと利用できないような状態の場合は、更地にして売却した方が良いときもあります。

【お礼】
ご回答ありがとうございます。

アパートは、自宅兼事務所も併用しているので、夫婦が住めなくなるまでは大切に住みたいですが、私もまさに、素人大家で、建築業者さんからは、建築、管理、仲介は三位一体でやりますので心配なしと言われたものの、大家は任せきりにせず気配り経営が必要と実感しています。減価償却が終わった頃に天国に行け子供達に更地にして売却してもらい、いくらか残せればよいですね。
その頃はどんな時代になっているか解りませんが、200坪の土地を上手く売ってくれる業者さんを探しておきたいです。
ぴのこ
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【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2016/12/10

基本的に投資物件は収益価格となります(利回り〇%)。
ただ、入居者と定期借家契約を締結していれば、更地にすることも可能です。
いずれにしましても、立地の諸条件に対して最も有効な用途や容積、仕様となっているかどうかが鍵になると思います。


自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.wixsite.com/sankyobiru
【お礼】
ご回答ありがとうございます。
アパートは住宅と仕事場の一部ですから、自力で生活できるうちは必要です。
相続前に売却するか、しないかなど、税金めん含め慎重に考えます。

なかなか良いアパートなので、本当はアパートを残しつつ、駐車場の土地を利用してくださるような、買い主さんが現れればよいのですが、
利回りとか不動産投資とかの世界では、やはり更地にして、となりますね。

ありがとうございました。
ぴのこ
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【回答会社】
不動産会社
栄不動産株式会社
回答日時:2016/12/13

ぴのこさん、こんにちは。
ご質問に回答します。

Q.アパートを相続させるつもりナシ!売却する際は投資物件の利回りで価格が決まるの?

投資用不動産を売却する場合には家賃収入を成約利回りで割り戻して価格を決定することが一般的ですが、それだけで価格が決まるわけではありません。

土地の資産価値が高ければ価格決定の材料の一つになります。
アパートが建っている土地は土地の値段は考慮されないということはありません。

同じような立地条件・収益性であれば土地が広い物件のほうが高い金額がつくことはよくあることです。

ただ、利回りから算出した価格を補完する程度なので土地の評価そのものがプラスされるわけではありません。

土地にどの程度の価値があるのかで利回りから算出した価格が更地価格を上回ることもありますのでいろいろなケースを想定して価格の試算をしておくことが必要だと思います。

アパートの価格、分筆が可能な土地なら分筆した更地と残りのアパート部分の価格、全体の更地価格などです。

築年数が進めば建物は減価しますし成約利回りは高く設定する必要があります。
管理会社に頼んで定期的に試算をしてもらってください。

【お礼】
ご回答ありがとうございます。

今すぐの売却ではなくとも、時おり不動産屋さんに相談しながら様子を見ていくとよいのですね。

自分が生きているうちに売却するか、妻や子供らに相続させてから売却するか、そんなことも考えると、素人ではわかりません。

アドバイス頂いたとおりに、時折シュミレーションしていきます。
遺言書もどのように書いたらよいのか悩み中です。

ぴのこ
【コメント】
遺言書については書式や内容によっては争いの原因や相続手続きの遅れの原因になることがあります。

不動産を含めた財産の評価など専門家に相談をされたほうがいいと思います。
栄不動産株式会社
こちらの内容は、2016/12/13時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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