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相続により、大家になりました。大家として気を付けるべき事項は何でしょうか。

解決済み 回答数:1件
  • 質問者:ゆどうふさん
  • 相談日時:2020/05/14(地域:千葉県)
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気になった! 684
相続により、ごく小規模な建物の大家になりました。質問や悩み事が複数あります。

長くなり申し訳ありません。以下の内ご回答いただける部分がありましたらとてもありがたいです。

1.先代大家が契約書を更新して間もなく引き継ぎとなりました。

管理会社は通していません。契約書の名義書き換えは必要でしょうか?

互いの契約書の貸主部分を訂正線で修正でも大丈夫ですか?(管理会社を通した店舗もあり、そちらは更新が近いのでこのままでいいでしょうと言われました)

2.テナントさんから期間限定の値下げ交渉を相談されています。

店舗改装でローンを組む予定だが、先代大家に相談した際にローン返済期間の家賃を下げることを考えてもいい、と言われたそうです。竣工時から長く利用して下さっているテナントで、先代もそのように考えていたのなら融通したいとも思います。

しかし詳しく聞くとローン期間は10年と長く、希望する値下げは家賃の6~12%との事。6%で10年間値下げすると、ほぼ6か月分の家賃に相当します。それが大きいのかそうでもないのか判断のしようがなく困っています。

また、仮にこの値下げに応じた場合、交わす書面は契約書と別に作成するのでしょうか。
また、10年後に家賃を回復するにしても、建物の老朽化などにより料金値下げを交渉されないか心配があります。
どう判断したらよいのでしょうか。

3.上記の店舗内改装に関して、大家として気を付けるべき事項は何でしょうか。

建物の構造を傷めないこと、防火管理関連は消防の指導に従うこと、は伝えました。

4.既に何十年も経過している建物(鉄骨3階建)なので、今後のメンテナンスを視野に入れなければいけないのですが、どのように学ぶべきかわかりません。

どのようにしたらよいのでしょうか。先代大家の直近数年の支払い履歴から防水工事(一回)と浄化槽メンテナンス(毎年)だけはわかったのですが...

よろしくお願いいたします。
こちらの内容は、2020/05/14時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2020/05/14

引き継いで、早いうちに相談をするのは非常に良いことです。我流で運営して行き詰まってから相談される方が多いのですが、そうなるといろいろと大変です。

先ずは質問順に回答します…

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【コメント】
早速のご助言ありがとうございます。
今後のメンテナンスの計画も含めて、必要になる出費と今後の収入の予想が立っていないのが判断を鈍らせていますね...。
建物の状態の診断とメンテナンス計画に関しては、よくわからないが地元工務店に聞いてみたらどうかと、設備の定期点検の業者さんから伺いました。
しかし「工務店」にもリフォーム専門などがあり、あたりを付けるのも難しく...修繕計画の相談に乗ってくれるか、あちこちに声を掛けてみるところからと思いますが、判断のポイントなどはありますか?図々しく質問してしまいすみません。
ゆどうふ
【コメント】
私もそうですが、専門的なプロは、一番初めに建物の価値と状態を調査(デューデリジェンス)し、それを元に運営計画を立てます。それは毎年経済状態などを見て修正する必要がありますが、ないと“どんぶり勘定”になってしまい、運営がギャンブル的になってしまうからです。

建物の状態とメンテナンス計画に詳しい業者は、率直に申し上げて簡単に出会えるものではないです。
建築と修繕は似ていて異なるもので、建築の知識だけでなく専門的に知識と多くの経験が必要です。なので、普通の工務店や建築会社では知識も経験も乏しく的外れな提案をするところも少なくありません。(むしろそのような会社ばかり・・・)
また、あちこちに声をかけるのは良い考えではありません。実際には出来るだけの能力がないのに、あたかも完璧に出来るような話をする詐欺師のような建築会社やリフォーム会社の営業マンがいたる所にいます。地元でも大手の建築会社だからと安心して任せたら価格が高いだけで・・・だったなんてこともあります。

判断のポイントはたくさんありますが、これはここで教えられるような簡単なものではなく、こちらの質問に対する業者の回答や施工体制の確認を状況に合わせて行う必要があり、相応の専門知識がないと難しいものです。業者に誤魔化されないだけの専門知識がないと、判断は出来ません。
専門的な知識を得るには勉強は時間も費用も掛かるため、賢い大家さんはコンサルタントから助言をもらっています。

弊社は、グループ会社に建物改修に精通した会社があり、建築の専門知識ももってコンサルティングを行っていますが、このようなコンサルタント会社は、国内で見ても非常に数は少なく、北海道から九州まで(沖縄や離島はありません)多くの方から相談や依頼を頂いています。
株式会社三野 北前店
【お礼】
丁寧にお答えくださり重ねてありがとうございます。
コンサルタント相談というのがあるのですね、視野に入れてみます。
本当にありがとうございます。
ゆどうふ
こちらの内容は、2020/05/14時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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