賃貸管理委託や空室保証契約の途中解約での違約金は支払わなければならない?|専門家に無料相談できる賃貸経営Q&Aサイトはお悩み大家さん

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賃貸管理委託や空室保証契約の途中解約での違約金は支払わなければならない?

賃貸管理委託や空室保証契約の途中解約での違約金は支払わなければならない?

解決済み 回答数:3件
  • 質問者:大家シローさん
  • 相談日時:2019/08/02(地域:東京都)
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気になった! 656
賃貸管理委託契約解約の違約金について、質問です。


投資用マンション1部屋を数年前に購入しました。

マンション購入先の不動産会社系列の管理会社と賃貸管理委託契約および空室保証契約をしています。

このマンションの売却にあたり、管理委託・空室保証契約の解約をしたいです。


管理委託契約書を見ると、「中途解約となる場合は、違約金として賃料の2ヶ月分を支払うことによって解約できるものとする」とあります。


今回、売却の仲介をしていただいている不動産会社さんによると、

「賃貸管理解約の違約金として『管理料』の数ヶ月分を払うのならばわかるが、『賃料』の2ヶ月分というのはおかしいのではないか」とのことでした。

また、空室保証契約書にも

「中途解約となる場合は、違約金として賃料の1ヶ月分を支払うことによって解約できるものとする」とあります。

保証する側が保証することをやめたいときに、保証される側に違約金を払うのならわかりますが、なぜ保証される側が保証をやめたいときに違約金を払わなければならないのか、納得がいきません。


契約書にこのように書いてある限り、この違約金は支払わなければならないのでしょうか?

交渉の余地の有無、相談先など、アドバイスいただけたらと思います。

こちらの内容は、2019/08/02時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
日本コミュニティー株式会社
回答日時:2019/08/02

契約書がある場合、
契約条項に従わなければなりません。

公序良俗に反するとか、社会的に著しく妥当性を欠く場合は契約書が無効になる場合もありますが、質問の契約…

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【コメント】
この契約内容は非現実的とは言えないのですね。

空室保証の途中解約によって事業者側が赤字になる可能性がある、
という視点がこちらにありませんでした。

弁護士費用のほうが高くついてしまいそうですね。

よくわかりました。
早速のご回答ありがとうございました。
大家シロー
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
株式会社三野 北前店
回答日時:2019/08/02

実際の契約書を見ないとなんともいえませんが、契約ですので、予め損害賠償額が決められている場合は著しく不当でない限り、その内容に従わないければなりません。
賃料の2か月分であれば、不当に高額ではないので、仕方がない範囲かと思います。
逆に仲介している不動産会社の意見のほうが無責任であり、法的な解釈が出来ていないと感じます。

空室保障については、保証することよりも保証料の取決めがどうであるかが問題であると思います。相手は保証料が入らないことを重要視しているのではないでしょうか?

【コメント】
残念ですが、やはり「不当」とまでは言えない範囲の違約金なのですね。

家賃が月10万円で、そのうち管理料が1万円であるとすると、
違約金が「管理料」2ヶ月分ならば2万円です。
一方、違約金が「家賃」2ヶ月分ならば20万円になってしまします。
18万円の差(空室保証の違約金も含めると28万円)は私にとって大きな額なのですが、
契約書にそう書いてあり、サインしてしまったのだから、従うしかないですね。
契約書の内容には十分注意しなければ、と反省しきりです。

空室保証料はこちらは支払っていないのです。
「解約するときになって、これまで保証してもらった保証料を支払ったのだ」と思えば多少納得がいくような気がしてきました。

早速のご回答ありがとうございました。

大家シロー
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【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2019/08/05

原則は契約書通りとなります。本件は家賃保証もあるようですので、管理契約ではなく賃貸借契約ではないでしょうか。その場合は、お客様は貸主となるため、解約にはいわゆる正当事由が必要となります。
契約書等を再度ご確認の上、慎重にご検討なさってください。

自主管理オーナーさんのための不動産会社

参考URL:http://sankyobiru.com/
【コメント】
契約書は大事ですね。
慎重に検討したいと思います。
ご回答ありがとうございました。
大家シロー
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